Bài 7: Nhận diện “hố đen” trong quy trình cấp sổ đỏ cho “đất ma” tại huyện Hoài Đức

Như Dân trí đã đưa tin, hiện các cơ quan chức năng đang tiến hành thanh tra toàn diện về việc cấp GCNQSDĐ cho gia đình ông Ngô Đăng Thọ, gia đình bà Nguyễn Thị Ái để làm rõ các sai phạm của các cá nhân, tổ chức có liên quan. Theo các thông tin trong hồ sơ và điều tra thực tế cho thấy rằng, tới thời điểm này, ông Tác chưa hề chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Thọ nhưng ông Thọ vẫn được cấp GCNQSDĐ trên hồ sơ nhận chuyển nhượng từ ông Tác, để từ đó tiếp tục chuyển nhượng cho bà Ái.

Với thực tế này, dư luận có quyền đặt câu hỏi: có hay không sự giả mạo hồ sơ, giấy tờ trong quá trình cấp GCNQSDĐ cho gia đình ông Thọ? Và sai phạm về việc cấp GCNQSDĐ có thể xảy ra ở khâu nào trong quá trình cấp GCNQSDĐ này? Chúng tôi đã có buổi trao đổi với Luật sư Nguyễn Hoàng Việt (Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội) để làm rõ hơn về vấn đề này dưới góc độ pháp lý.

PV: Thưa luật sư, xin luật sư cho biết pháp luật quy định như thế nào về trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Luật sư đánh giá như thế nào về quy trình cấp GCNQSDĐ cho gia đình ông Nguyễn Đăng Thọ của UBND huyện Hoài Đức?

Luật sư Nguyễn Hoàng Việt: Theo hồ sơ gia đình bà Ái cung cấp thì ông Thọ được cấp GCNQSDĐ số S726276 ngày 18/12/2003 theo Quyết định số 3871/QĐ/UB của UBND huyện Hoài Đức, dựa trên việc chuyển nhượng giữa ông Tác và ông Thọ.

Tại Điều 11 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, và tại mục 5 Phần I Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC quy định về trình tự cấp GCNQSDĐ thì trong quá trình hai bên làm thủ tục để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từng cá nhân, tổ chức sẽ có trách nhiệm và nghĩa vụ như sau:

1. Đối với các bên trong giao dịch chuyển nhượng: sẽ phải tiến hành ký kết Hợp đồng chuyển nhượng, ký kết tại các giấy tờ về việc nộp thuế chuyển nhượng, lệ phí trước bạ, giấy tờ về việc nhận bàn giao GCNQSQDĐ…

2. UBND cấp xã: nhận hồ sơ, thẩm tra hồ sơ, xác nhận về điều kiện chuyển nhượng của các bên, tình trạng sử dụng đất, chuyển hồ sơ cho Phòng địa chính quận, huyện.

Hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ bao gồm:

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ Trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo thửa đất trên thực địa hoặc sơ đồ thửa đất. Trong đó, nếu trên GCNQSDĐ cũ không có trích lục bản đồ, hoặc đã có nhưng do biến động không còn phù hợp với hiện trạng, thì phải trích lục bản đồ hoặc trích đo trên thực địa hoặc vẽ sơ đồ thửa đất theo quy định, cụ thể: Đối với Bản trích lục bản đồ thửa đất, Bản trích đo trên thực địa: Phải có xác nhận và đóng đấu của Phòng Địa chính nơi có đất; Sơ đồ thửa đất của hộ gia đình, cá nhận phải có xác nhận và đóng dấu của UBND cấp xã nơi có đất.

3. Phòng địa chính - UBND cấp huyện: nhận hồ sơ do UBND cấp xã chuyển lên thì tiến hành xem xét, thẩm tra hồ sơ, xác nhận kết quả kiểm tra; thông báo cho bên chuyển nhượng nộp thuế và bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ; ra Quyết định cấp GCNQSDĐ cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Thu hồi GCNQSDĐ cũ giao GCNQSDĐ mới cho bên nhận chuyển nhượng.

Như vậy, theo quy trình trên thì đối với trường hợp cấp GCNQSDĐ do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất buộc phải có Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên được giao kết theo đúng quy định của pháp luật.

Trong vụ việc này thì rõ ràng trên thực tế không hề có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 75, tờ bản đồ 4B giữa vợ chồng ông Tác với ông Thọ, hiện gia đình ông Tác vẫn đang quản lý và sử dụng thửa đất của mình; thế nhưng trong hồ sơ ôn g Thọ nộp tại cơ quan chức năng lại xuất hiện Hợp đồng chuyển nhượng có chữ ký của các bên, có Quyết định số 3871 của UBND huyện Hoài Đức về việc cấp GCNQSDĐ cho ông Thọ và có GCNQSDĐ được cấp cho ông Thọ theo Hợp đồng chuyển nhượng (giữa vợ chồng ông Tác và ông Thọ) cho thấy đã có sự gian dối trong việc tạo lập hồ sơ và cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất số 75 cho ông Thọ.

Bên cạnh đó, đầu năm 2002, các con ông Tác đã được cấp GCNQSDĐ từ việc tách thửa đất số 75 tờ bản đồ số 4B thành hai thửa: thửa 75a tờ bản đồ số 4B mang tên anh Nguyễn Văn Phong có diện tích 177m² (được cấp GCNQSDĐ số S553413 ngày 25/2/2002); thửa 75b tờ bản đồ số 4B mang tên anh Nguyễn Văn Luyến có diện tích 153m² (được cấp GCNQSDĐ số S553414 ngày 25/2/2002). Điều này cũng có nghĩa là cũng tại thời điểm có Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Tác và ông Thọ (ngày 05/12/2003), GCNQSDĐ số A490094 của ông Tác không còn do đã bị thu hồi. Do đó, việc chuyển nhượng giữa ông Tác và ông Thọ (giả sử nếu có) thì ông Tác không đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất do không có GCNQSDĐ và không phải là người đứng tên trên GCNQSDĐ.

Tuy nhiên tại Vi bằng số 238/2015/VB-TPLHĐ do Văn phòng thừa phát lại quận Hà Đông lập ngày 18/11/2015 tại nhà ông Tác (tại thôn Nhuệ, xã Đức Thượng, huyện Hoài Đức), ông Tác cũng đã xác nhận rằng: Thửa đất số 75, tờ bản đồ 4B có nguồn gốc do cha mẹ ông để lại. Ông sinh sống trên thửa đất này từ năm 1939 đến nay, năm 1991 thì được UBND huyện Hoài Đức cấp “sổ đỏ”, đến năm 2002 ông Tác đã tiến hành tách thửa và chia thửa đất trên cho hai con trai, cơ quan nhà nước đã tiến hành đo đạc và xác định diện tích thực tế của thửa đất là 330m², tách thành hai thửa: thửa 75a tờ bản đồ số 4B mang tên anh Nguyễn Văn Phong có diện tích 177m² (đã được cấp GCNQSDĐ số S553413 ngày 25/2/2002); thửa 75b tờ bản đồ số 4B mang tên anh Nguyễn Văn Luyến có diện tích 153m² (đã được cấp GCNQSDĐ số S553414 ngày 25/2/2002). Ông Tác và các con dâu là chị Nguyễn Thị Phương, chị Đàm Thị Hoa đều khẳng định gia đình không hề chuyển nhượng thửa đất này cho bất cứ ai.

Vậy theo các quy định của pháp luật nêu trên thì đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên và việc cấp GCNQSDĐ, UBND xã Đức Thượng và UBND huyện Hoài Đức phải có trách nhiệm thẩm tra, xác minh về hiện trạng sử dụng đất. Tuy nhiên, việc UBND các cấp không thẩm tra, xác minh rõ về điều kiện chuyển nhượng mà đã tiến hành xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng và tiến hành các thủ tục khác để cấp GCNQSDĐ cho ông Thọ là vi phạm các quy định của pháp luật. Do vậy các cơ quan chức năng cũng cần xem xét, điều tra làm rõ việc có hay không sự cấu kết và trục lợi giữa các cá nhân, tổ chức liên quan trong vụ việc này.

PV: Trước thực trạng: Có “sổ đỏ” nắm giữ trong tay, trực tiếp quản lý thửa đất 308m2 và đóng thuế đất ở đầy đủ suốt hơn 10 năm, nhưng đến bây giờ lại rơi vào thực trạng: hồ sơ quản lý đất mang tên người khác, thửa đất ở bỗng biến thành đất thổ canh…, luật sư nhận định như thế nào đối với việc cấp GCNQSDĐ cho gia đình bà Ái vào năm 2004?

Luật sư Nguyễn Hoàng Việt: Bà Ái được cấp GCNQSDĐ sau khi ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Thọ ngày 25/02/2004. Như vậy, việc cấp GCNQSDĐ cho bà Ái cũng tuân theo quy định tại Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 và Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC tương tự như trường hợp của ông Thọ. Do việc cấp GCNQSDĐ cho ông Thọ là vi phạm quy định của pháp luật nên việc chuyển nhượng và cấp GCNQSDĐ cho gia đình bà Ái cũng là trái các quy định pháp luật.

Theo quy định tại các văn bản trên thì khi tiến hành xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, UBND xã Đức Thượng và UBND huyện Hoài Đức đều có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác nhận điều kiện chuyển nhượng của các bên và tình trạng sử dụng đất. Bên cạnh đó, trong quá trình làm thủ tục cấp GCNQSDĐ, UBND các cấp cũng có trách nhiệm xác nhận có biến động trên bản đồ thể hiện trên GCNQSDĐ cũ so với hiện trạng hay không đồng thời phải xác nhận vào sơ đồ thửa đất của hộ gia đình, cá nhận. Do đó, việc UBND huyện Hoài Đức vẫn tiến hành cấp GCNQSDĐ cho bà Ái đối với thửa đất số 75 tờ bản đồ 4B trong khi thực tế ông Thọ (bên chuyển nhượng) không hề quản lý, sử dụng thửa đất này là trái với quy định của pháp luật về thủ tục cấp GCNQSDĐ. Đây là sai phạm nghiêm trọng của các cơ quan nhà nước và đã xâm phạm tới quyền, lợi ích hợp pháp của gia đình bà Ái.

Bản thân bà Ái là người đi mua đất nên ngoài việc kiểm tra, xác nhận ông Thọ có đầy đủ các giấy tờ về quyền sử dụng đất, bà Ái không thể biết được giấy tờ về quyền sử dụng đất của ông Thọ có hợp pháp hay không, khi mà toàn bộ giấy tờ này đều do chính cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Như vậy, rõ ràng bà Ái đã bị “lừa” trong giao dịch chuyển nhượng cách đây hơn 10 năm, để đến bây giờ bà là người trắng tay, dù nắm giữ GCNQSDD trong tay, trực tiếp quản lý thửa đất 308m2 và đóng thuế đất ở đầy đủ suốt hơn 10 năm, nhưng lại vẫn rơi vào thực trạng: hồ sơ quản lý đất mang tên người khác (ông Thọ - người đã chuyển nhượng thửa đất trên cho bà Ái), thửa đất ở bỗng biến thành đất thổ canh… Tôi cho  các cơ quan chức năng cần tiến hành điều tra làm rõ vấn đề: những ai đã cấu kết với nhau để tạo ra một cứ lừa ngoạn mục mà mãi hơn 10 năm sau mới bị phát giác?

Có thể thấy rằng, pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng đã quy định rất rõ về trình tự, thủ tục chuyển nhượng, cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân khi nhận chuyển nhượng quyền quyền sử dụng đất. Trong các quy định này cũng đã xác định rõ nghĩa vụ thẩm tra, xác minh hiện trạng sử dụng đất của các cơ quan. Nếu các cơ quan có thẩm quyền không tiến hành xác minh hoặc xác minh không đầy đủ dẫn tới việc cấp sai GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân thì sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật. Hy vọng rằng tất cả các vấn đề này sẽ được thể hiện rõ trong Kết luận thanh tra tới đây của UBND huyện Hoài Đức.

Dân trí sẽ tiếp tục thông tin tới bạn đọc về vụ việc này.

Anh Thế