Bài 11: "Đất tranh chấp, huyện Phú Quốc cấp sổ đỏ là trái pháp luật"

Như Dân trí đã phản ánh, năm 2008, ông Lê Tiến Tình (ấp Rạch Tràm, xã Bãi Thơm, huyện Phú Quốc) và bà Hồ Thị Bích Phượng (ngụ TP Hồ Chí Minh) tranh chấp thửa đất hơn 10.000m2 tại ấp Rạch Tràm, xã Bãi Thơm, huyện Phú Quốc.

Vụ tranh chấp này được Ban nhân dân ấp Rạch Tràm và UBND xã Bãi Thơm tổ chức hòa giải không thành. Bỗng dưng đến 7/2011, Phó Chủ tịch UBND huyện Phú Quốc Huỳnh Quang Hưng ký cấp sổ đỏ cho bà Hồ Thị Bích Phượng phần đất tranh chấp nêu trên. Mặc dù, vụ tranh chấp này chưa có phán quyết của tòa án cũng như UBND huyện Phú Quốc chưa hề ban hành văn bản giải quyết vụ tranh chấp này.

Khi PV Dân trí tìm hiểu vụ việc, phát hiện chữ ký của 03 hộ dân trong văn bản xác minh nguồn gốc đất cho bà Phượng (do cán bộ địa chính xã Bãi Thơm Nguyễn Hân thực hiện) bị giả mạo. Hiện người dân rất bức xúc việc này và đề nghị ngành chức năng làm rõ để xem ai là chủ mưu, nhầm mục đích gì và phải xử lý theo quy định pháp luật.

Để rộng đường dư luận, PV Dân trí có cuộc phỏng vấn Luật sư Nguyễn Kiều Hưng – Chủ tịch Hãng Luật Giải phóng, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh xung quanh việc UBND huyện Phú Quốc cấp sổ đỏ cho bà Phượng khi đất đang tranh chấp.

Phóng viên: Xin Luật sư cho biết, theo quy định Luật đất đai 2003 thì một hồ sơ xin cấp sổ đỏ (dạng khai khẩn, mua bán giấy tay…) đúng qui định pháp luật, đúng đối tượng là như thế nào?

Luật sư Nguyễn Kiều Hưng: Trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo dạng khai hoang muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần tuân thủ theo quy định của khoản 6 Điều 50 Luật đất đai 2003. Cụ thể: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.”

Và điều kiện để trường hợp này được cấp GCNQSĐ được quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP, cụ thể phải đáp ứng các điều kiện như: Đất không có tranh chấp;  Đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được xét duyệt

Đối với trường hợp mua bán bằng giấy viết tay tức là một loại hợp đồng chuyển nhượng, đây là trường hợp được cấp GCNQSDĐ theo khoản 4 điều 49 Luật đất đai 2003: “Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất”. Nhưng để cấp giấy chứng nhận cần có các điều kiện như việc cần căn cứ điểm d khoản 1 điều 50 Luật đất đai 2003 để xác định về giá trị cũng như hiệu lực của văn bản đó. Cụ thể “Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;” và các văn bản này phải phù hợp quy định của Bộ luật dân sự 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất  thì mới được xem là đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua chuyển nhượng. Đồng thời cũng phải tuân thủ đúng nguyên tắc đất không có tranh chấp mới được cấp giấy chứng nhận.

Phóng viên: Trong trường hợp của ông Lê Tiến Tình và bà Hồ Thị Bích Phượng thì điều kiện để một trong hai bên có đủ điều kiện làm hồ sơ xin cấp sổ đỏ thì cần phải làm như thế nào?

Luật sư Nguyễn Kiều Hưng: Đối với ông Tình, cần đáp ứng quy định tại khoản 6 điều 50 Luật đất đai 2003 bao gồm căn cứ chứng minh về việc khai hoang thông qua xác nhận của UBND cấp có thẩm quyền, xác nhận về việc đất không có tranh chấp thì mới được xem là đủ điều kiện cơ bản để cấp GCNQSDĐ.

Đối với trường hợp của bà Phượng, có thể thấy căn cứ để cấp GCNQSDĐ mà bà Phượng đưa ra là nhận chuyển nhượng từ bà Cho năm 2002. Trường hợp này phải đáp ứng các yêu cầu liên quan đến việc xác định giá trị hiệu lực của văn bản chuyển nhượng. Đồng thời thời điểm cấp 2011 cần có xác nhận của UBND cấp xã về việc diện tích đất này không có tranh chấp thì mới đủ điều kiện cơ bản.

Ngoài các điều kiện riêng, các bên phải đáp ứng các điều kiện chung về giấy tờ như các giấy tờ liên quan đến nghĩa vụ tài chính khi đăng ký cấp giấy chứng nhận, tờ khai đăng ký quyền sử dụng đất... Cụ thể được quy định tại Nghị định 88/2009/NĐ-CP trong đó có các văn bản này cần xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được xét duyệt…

Phóng viên: Việc UBND huyện Phú Quốc căn cứ vào biên bản cuộc họp số 03, ngày 14/01/2009 về giải quyết tranh chấp đất giữa ông Tình và bà Phượng (kể cả đơn thưa trồng cây và xâm chiếm đất của bà Phượng) để làm cơ sở cấp sổ đỏ cho bà Phượng thì có phù hợp với quy định pháp luật?

Luật sư Nguyễn Kiều Hưng: Điều này là không phù hợp. Căn cứ điều 14 Nghị định 88/2009/NĐ-CP về hồ sơ và trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại xã, thị trấn nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất, tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp quy định tại Điều 23 và Điều 24 của Nghị định này). Trong thời gian không quá hai mươi (20) ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thực hiện các công việc theo quy định tại các Điều 14, 15, 16 và 17 của Nghị định này và chuyển hồ sơ cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Trong đó chắc chắn phải có công việc liên quan đến xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được xét duyệt.

Việc UBND huyện Phú Quốc căn cứ vào biên bản cuộc họp số 03, ngày 14/01/2009 về giải quyết tranh chấp đất giữa ông Tình và bà Phượng (kể cả đơn thưa trồng cây và xâm chiếm đất của bà Phượng gửi đến UBND huyện) để làm cơ sở cấp sổ đỏ cho bà Phượng là chưa phù hợp với quy định pháp luật.

Phóng viên: Trong hồ sơ cấp đất cho bà Phượng, biên bản xác minh nguồn gốc đất của bà Phượng có chữ ký 3 người dân nhưng đều bị giả mạo. Theo luật sư hành vi này có vi phạm pháp luật và điều này ảnh hưởng như thế nào đến hồ sơ cấp đất cho bà Phượng?

Luật sư Nguyễn Kiều Hưng: Hồ sơ cấp đất của bà Phượng được thực hiện khoảng năm 2011, đây là thời điểm mà Bộ luật hình sự 1999 (sửa đổi bổ sung) đang có hiệu lực. Theo đó điều 284 BLHS 1999 quy định về tội giả mạo trong công tác như sau: “Người nào vì vụ lợi hoặc động cơ cá nhân khác mà lợi dụng chức vụ, quyền hạn thực hiện một trong các hành vi sau đây, thì bị phạt tù từ một năm đến 05 năm:

1. a) Sửa chữa, làm sai lệch nội dung giấy tờ, tài liệu;
2. b) Làm, cấp giấy tờ giả;”

Có thể thấy hành vi làm giả chữ ký của 3 người dân nếu có thì sẽ là hành vi có dấu hiệu giả mạo trong công tác khi đã làm giả giấy tờ. Vì đây là một trong những loại giấy tờ bắt buộc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nguyên tắc cơ bản trong quản lý đất đai là phải bảo đảm thực hiện nghiêm các quy định của Nhà nước về quản lý và sử dụng đất đai. Nên hành vi giả mạo nếu xảy ra đã làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến tính hợp pháp trong hồ sơ cấp đất cho bà Phượng.

Phóng viên: Mảnh đất mà UBND huyện cấp sổ đỏ cho bà Phượng là mảnh đất giữa ông Tình và bà Phượng tranh chấp vào năm 2008 ( biên bản xác minh nguồn gốc đất giả chữ ký của 03 người dân; nguồn gốc đất chưa rõ… Từ những tình tiết nêu trên, việc UBND huyện Phú Quốc ký cấp sổ đỏ cho bà Phượng vào 7/2011 có sai đối tượng, trái pháp luật?

Luật sư Nguyễn Kiều Hưng: Như đã nói rõ, nếu các căn cứ cho thấy có hành vi giả chữ ký người dân; chưa xác định chính xác nguồn gốc đất và cấp đất đang có tranh chấp khi chưa có quyết định giải quyết tranh chấp cuối cùng (bản án của Tòa án hoặc Quyết định giải quyết khiếu nại về tranh chấp quyền sử dụng đất của UBND các cấp) thì việc UBND huyện Phú Quốc ký cấp sổ đỏ cho bà Phượng vào 7/2011 là trái pháp luật. Còn đúng hay không đúng đối tượng cần làm rõ trong việc giải quyết tranh chấp đất để có kết quả giải quyết cuối cùng mới khẳng định được. Nhưng tạm thời là chưa đúng đối tượng vì chưa xác định được diện tích tranh chấp thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà Phượng hay ông Tình.

Phóng viên: Nếu sai thì trách nhiệm thuộc về ai và cách thức khắc phục hậu quả đảm bảo quyền lợi cho ông Tình thì UBND huyện Phú Quốc làm gì?

Luật sư Nguyễn Kiều Hưng: Điều 38 Luật đất đai 2003 quy định: Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền thì cần phải thu hồi. Đồng thời Luật đất đai 2013 cũng giải thích rõ hơn về các trường hợp thu hồi đất, cụ thể điểm b khoản 1 điều 16 quy định một trong những trường hợp hu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Và cụ thể được giải thích sâu hơn ở điều 64 Luật đất đai 2013 về vấn đề giao không đúng đối tượng và thẩm quyền. Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

Phóng viên: Trong vụ việc này ông Tình cần làm gì để bảo vệ quyền lợi chính đáng cho mình? Đối với người dân (kể cả ông Tình) bị giả chữ ký có làm đơn tố giác tội phạm gửi đến cơ quan CSĐ được hay không?

Luật sư Nguyễn Kiều Hưng: Trường hợp này, ông Tình có quyền khiếu nại về quyền sử dụng đất hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Phượng trên phần diện tích đất đang tranh chấp. Việc người dân bị làm giả chữ ký trên thực tế là dấu hiệu cho thấy có vi phạm về việc cấp giấy chứng nhận, bất cứ ai cũng có quyền tố cáo về vấn đề này và không có thời hiệu đối với việc tố cáo về hành vi vi phạm mới bị phát hiện. Đồng thời cũng không tính thời hiệu đối với tranh chấp quyền sử dụng đất theo thủ tục Tố tụng dân sự.

Xin cám ơn Luật sư Nguyễn Kiều Hưng.

Nguyễn Hành