Trình Quốc hội 2 phương án định giá đất

Đây được nhận định là dự án luật rất khó, rất phức tạp, và khi dự thảo luật tới tay đại biểu Quốc hội vào tối 2/11, có tới 16 vấn đề chưa chốt được phương án tối ưu, trong đó có quy định về phương pháp định giá đất và các trường hợp, điều kiện áp dụng.

Trong báo cáo giải trình, tiếp thu, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho biết một số ý kiến đề nghị cần quy định cụ thể hơn tại dự thảo Luật về phương pháp xác định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất để Quốc hội thảo luận và cho ý kiến, giúp minh bạch về vấn đề này.

Việc này cũng giúp tránh cách áp dụng phương pháp khác nhau, dẫn đến giá khác nhau và trở thành nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện về đất đai. Các ý kiến này đồng thời đề nghị cụ thể hóa cơ chế kiểm tra, giám sát thực hiện.

Bên cạnh đó, có ý kiến đề nghị thiết kế một mục hoặc một chương về nội dung này, đề nghị Chính phủ có dự thảo Nghị định hướng dẫn các phương pháp định giá đất kèm theo.

Một số đại biểu đề nghị giao cho Chính phủ quy định chi tiết về các nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất đối với từng loại đất, bảo đảm tính khả thi; bảo đảm độc lập giữa tổ chức tư vấn, hội đồng thẩm định giá, bảng giá đất và người có thẩm quyền phê duyệt giá.

Trong khi đó, có ý kiến cho rằng dự thảo Luật càng quy định nhiều phương pháp định giá đất, càng khó áp dụng. Có ý kiến đề nghị xác định rõ phương pháp tính giá đất, một phương pháp đối với một đối tượng rõ ràng để các cơ quan xác định giá đất sử dụng đúng phương pháp.

Tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho biết dự thảo đã quy định rõ nội hàm các phương pháp định giá đất (bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh). Đồng thời, dự thảo giao Chính phủ quy định chi tiết trình tự thực hiện của các phương pháp định giá đất.

Về trường hợp, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất, dự thảo Luật thiết kế 2 phương án.

Phương án 1: Giao Chính phủ quy định trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp.

Phương án 2: Quy định tại Luật về trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp.

Đa số ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất với phương án 2 và xin ý kiến Quốc hội về nội dung này.

Theo phương án 2, phương pháp so sánh được áp dụng để định giá khi có tối thiểu 3 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá khi xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển do thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch khi xác định được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất trong trường hợp định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp khu vực thu hồi đất có nhiều thửa đất và không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Góp ý về nội dung này, đại biểu Nguyễn Thị Yến (Bà Rịa - Vũng Tàu) đề nghị cân nhắc không sử dụng phương pháp thặng dư trong xác định giá đất cụ thể.

Theo bà Yến, thực tế áp dụng ước tính doanh thu chi phí việc tính toán các yếu tố giả định rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn. "Cùng một thửa đất, chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định sẽ thay đổi kết quả định giá", nữ đại biểu nói.

Bà Yến cho rằng đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định thẩm định quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua, chưa kể cách hiểu của mọi người khác nhau trong các hoàn cảnh thời điểm khác nhau.

"Thực tiễn thực hiện phương pháp xác định giá đất đã xảy ra tình trạng cùng một khu đất, mỗi phương pháp xác định giá đất và mỗi đơn vị tư vấn khác nhau sẽ cho ra kết quả khác nhau. Do vậy, để tránh rủi ro về mặt pháp lý cho các cơ quan định giá, thẩm định giá đất, đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc thêm quy định này", bà Yến nêu quan điểm.