Hầm để xe: của chủ đầu tư hay của người dân chung cư?

Mâu thuẫn giữa các hộ dân chung cư The Manor với chủ đầu tư Bitexco dẫn đến một hệ quả hết sức tréo ngoe, người dân không được vào nhà của chính mình bằng ô tô riêng. Xe của họ phải để ngoài khu vực tòa nhà, và chỉ được vào nhà bằng đi bộ, với lý do chủ đầu tư đưa ra: “Chưa thỏa thuận được mức phí giữ xe ở tầng hầm”.

Chủ đầu tư Bitexco: "Tầng hầm thích thì làm nơi gửi xe, thích thì làm sân... tennis là quyền của tôi"

Các hộ dân chung cư The Manor thì phản bác, với lý do hầm để xe thuộc sở hữu chung của mọi người, nên họ có quyền được gửi xe. Theo quyết định 08 về Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư của Bộ Xây dựng ban hành ngày 28/5/2008, trong mục 6, điều 4, chương 1, phần sở hữu chung ghi rõ, nơi gửi xe cũng là quyền sở hữu chung của người dân chung cư, nên chủ đầu tư không có quyền lấy làm của riêng.

“Không lẽ xây chung cư, nhất là chung cư cao cấp như The Manor mà không xây hầm để xe ? Đã là hầm gửi xe thì tất yếu nó phải thuộc sở hữu chung của mọi người. Và lại càng không thể bảo là hầm để xe không nằm trong hợp đồng mua bán nên người dân không có quyền sở hữu. Nếu vậy thì các phần sở hữu chung khác như lối đi chung, thang máy, sân thượng, cầu thang bộ không nằm trong hợp đồng mua bán cũng là quyền quản lý của chủ đầu tư”, anh Trung Hiếu, chung cư The Manor bức xúc.

Cũng theo anh Hiếu, trong trường hợp này, chủ đầu tư chỉ làm dịch vụ trông giữ xe và thu phí ở hầm để xe. Người dân trả tiền là trả tiền phí dịch vụ trông giữ xe của chủ đầu tư chứ không buộc phải mua thêm diện tích hầm để xe mới được quyền gửi xe. Thay đổi mức phí dịch vụ phải được sự thỏa thuận giữa hai bên.

Trường hợp chủ đầu tư không đồng ý về mức phí thì hoặc rút lui không làm dịch vụ này nữa, hoặc phải đàm phán để đưa ra mức phí khác chứ không thể ngang nhiên cấm người dân để xe trong khu vực được quy định là hầm để xe của chung cư. “Thậm chí nếu bảo hầm gửi xe hiện nay là sân tennis thì cũng phải chỉ rõ hầm gửi xe mới ở đâu, có hay không có hầm gửi xe dành cho người dân ở chung cư”, anh Hiếu khẳng định.

Chủ đầu tư sai, ai xử lý ?

Mâu thuẫn giữa chủ đầu tư với người dân chung cư ngày càng phổ biến, trong khi đó, những luật định, quy chế liên quan đến quản lý sử dụng nhà chung cư chưa được thực hiện đầy đủ cũng như chưa được cơ quan chức năng giám sát chặt chẽ.

Trong quy chế 08 khẳng định rõ, trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại) thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu. Việc tổ chức hội nghị nhà chung cư nhằm bàn giao việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định pháp luật về nhà ở.

Cái sai của chủ đầu tư Bitexco ở đây là đã không tổ chức hội nghị chung cư theo đúng luật định, nhằm bàn giao chủ quyền quản lý, sử dụng chính thức cho các hộ dân sống trong chung cư. Thế nên, khi mâu thuẫn, xung đột xảy ra, chủ đầu tư mới có thể tự tung tự tác, cấm người dân gởi xe, đưa xe vào khu vực chung cư vốn là nhà ở của họ.

Khi mâu thuẫn giữa người dân chung cư The Manor với chủ đầu tư lên đến đỉnh điểm, mới có sự vào cuộc của lãnh đạo thành phố. Nhưng ngay cả lãnh đạo thành phố cũng chỉ có thể phát biểu “chủ đầu tư cần xem xét lại về mức phí hợp lý hơn để giải quyết mâu thuẫn”. Còn ai đúng, ai sai thì lãnh đạo thành phố không có ý kiến, và cũng chưa có sự kiểm tra, giám sát nào trong việc thực thi đúng quy chế về quản lý sử dụng nhà ở chung cư. Đồng nghĩa, nếu như mâu thuẫn này tạm lắng, sẽ còn nhiều mâu thuẫn, xung đột khác nổi lên, bởi một khi cái gốc của mâu thuẫn là cần xác định được chủ nhân thực sự trong quản lý, sử dụng chung cư vẫn chưa được làm rõ.

Luật triển khai ở cơ sở: chưa thấu đáo, thiếu chế tài xử phạt

Ngày 25/02/2009, Bộ Xây dựng ban hành thêm Thông tư 01 quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư. Thông tư 01 bổ sung những vấn đề còn thiếu và chưa chặt chẽ ở quyết định 08, như: trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho bên mua và hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu khi mua căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng; Ghi diện tích căn hộ nhà chung cư trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở…

Đáng chú ý nhất, thông tư này cũng ban hành mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chuẩn, tránh kiểu mỗi chủ đầu tư tự ý làm một bản hợp đồng mua bán riêng như hiện nay mà The Manor là điển hình. Hợp đồng mua bán chuẩn này sẽ xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng, quyền và nghĩa vụ của bên bán, bên mua… Với bản hợp đồng này, những mâu thuẫn, xung đột xảy ra trong quá trình quản lý, sử dụng chung cư sẽ được pháp luật giải quyết dễ dàng.

Tuy nhiên, theo các nhà chuyên môn, cả quyết định 08 cũng như thông tư 01, đều không ghi rõ cơ quan chức năng, ban ngành nào có trách nhiệm thực thi, kiểm tra, giám sát việc thực hiện luật. Tại thông tư 01 vẫn quy trách nhiệm chung chung cho UBND tỉnh, thành phố phải chỉ đạo Sở Xây dựng, UBND cấp dưới triển khai thông tư, mà thiếu hẳn những chế tài xử phạt khi chủ đầu tư có sai phạm.

Một điều nữa, thông tư 01 được ban hành ngày 25/02/2009 và phải sau 45 ngày mới bắt đầu có hiệu lực. Nhưng cho dù có hiệu lực thì việc kiểm tra, giám sát của các cơ quan chức năng buộc chủ đầu tư thực thi luật định ở cơ sở vẫn rất khó khăn. Thực tế cũng đã chứng minh, chỉ riêng địa bàn Hà Nội, luật quy định về thời hạn bầu Ban quản trị chung cư, thì khoảng 36 chung cư ở Hà Nội hiện nay chỉ có duy nhất chung cư An Sinh (thị trấn Cầu Diễn, Từ Liêm, Hà Nội) qua đấu tranh kiên quyết mới bầu được ban quản trị chính thức. Số còn lại hoặc không có ban quản trị, hoặc có ban quản trị lâm thời do người dân bầu ra không có tư cách pháp nhân. Với những kẽ hở trên, rõ ràng người dân sống ở chung cư vẫn sẽ còn rất nhiều thiệt thòi.

Sông Lam