“Chặn” trước kiểu thị trường bất động sản như hiện nay

Bộ trưởng TN-MT (cơ quan chủ trì soạn thảo luật Đất đai sửa đổi) Nguyễn Minh Quang trao đổi về những điều chỉnh mới nhất trong dự thảo luật.

Dự thảo luật Đất đai sửa đổi sẽ được Quốc hội dành thời lượng thỏa đáng với trọn ngày làm việc hôm nay (17/6) để thảo luận, xem xét lần cuối trước khi thông qua tại kỳ họp này theo dự kiến. Đến thời điểm này, quan điểm về việc thu hồi đất đối với các dự án kinh tế xã hội có điều chỉnh, thay đổi gì, thưa Bộ trưởng?

Vấn đề này, luật sửa đổi quy định rất rõ là những dự án kinh tế xã hội sẽ xét cụ thể xem gồm những gì, tên thế nào, ví dụ, dự án làm khu kinh tế, khu nhà ở xã hội, một số dự án ODA… tức liệt kê cụ thể từng dự án để xem tính chất của nó là gì. Nếu muốn có đất do nhà nước thu hồi, xin mời các nhà đầu tư vào các khu công nghiệp, hoặc tham gia đấu giá đất.

Có thể khái quát tiêu chí mỗi dự án phải đảm bảo để được đưa vào diện được thu hồi đất?

Các dự án muốn được thu hồi cần thể hiện ở các nội dung như phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, có nghĩa dù là dự án kinh tế nhưng cũng là để phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì nhà nước sẽ thu hồi. Các dự án phát triển kinh tế khác thì doanh nghiệp tự đứng ra thỏa thuận với người dân.

Bộ trưởng TN-MT Nguyễn Minh Quang: "Hiện các nhà đầu cơ đang lún sâu khi bất động sản không bán được, sẽ không còn giá đầu cơ lũng đoạn thị trường" (ảnh: Việt Hưng).

Nói như Bộ trưởng thì trường hợp các dự án làm khu đô thị mới – một trong những “cơn cớ” gây hiện tượng khiếu kiện đất đai nóng bỏng vừa qua vẫn tiếp tục được hưởng cơ chế thu hồi đất?

Dự án loại đó cũng có thể thấy là thuộc diện các dự án phục vụ lợi ích công cộng, chúng ta vẫn có thể thu hồi đất được. Nhưng nói chung phải làm rất chặt chẽ. Vừa qua chúng ta đã “thả” ra nhiều làm nhiều người cho rằng DN đang được hưởng lợi lớn trong khi người mất đất không được đáng bao nhiêu lợi ích. Cơ bản, dự thảo lần này sẽ khắc phục được những tồn tại của luật cũ.

Quy định về việc thu hồi đất trong luật Đất đai đang xây dựng như vậy có gì vênh so với quy định trong Hiến pháp sửa đổi lần này?

Theo tôi không vênh gì. Hiện cũng có ý kiến cho rằng chờ thông qua Hiến pháp rồi hãy thông qua luật Đất đai sửa đổi nhưng chúng tôi vẫn đề nghị với Quốc hội thông qua ngay trong kỳ họp này vì thực ra Hiến pháp hiện nay xây dựng chỉ định ra những vấn đề chung nhất thôi, không đi vào cụ thể, để cho luật quy định. Chế độ sở hữu và cơ chế thu hồi đất là hai vấn đề lớn nhất thì đã không còn phải bàn cãi nên ban hành luật đất đai lúc này là phù hợp, không vênh với Hiến pháp sau này.

Nhưng rõ ràng, dự thảo hiến pháp mới nhất đã thống nhất quan điểm không thu hồi đất cho các dự án kinh tế xã hội. Luật Đất đai thì lại phân tách để chia các dự án này về các nhóm các dự án để phục vụ an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng… Nhiều ý kiến cho rằng đây là một cách lách của cơ quan soạn thảo?

Không có gì lách vì đây là những vấn đề thuộc thẩm quyền của luật. Hiến pháp chỉ quy định những vấn đề chung, không thể đi vào những việc quá cụ thể.

Vậy làm sao tách bạch giữa dự án thuần túy kinh tế với dự án có cả yếu tố xã hội để có thể loại trừ việc thu hồi đất cho nhiều loại dự án vốn đang gây bức xúc lâu nay, thưa Bộ trưởng?

Danh mục các dự án kinh tế xã hội đã được nêu đầy đủ, trong luật cũng sẽ nêu. Ví dụ dự án lớn của nhà nước như làm khu kinh tế, khu công nghiệp… thì nhà nước thu hồi. Nhưng dự án chế biến nông sản, thủy sản chẳng hạn, nếu không vào khu công nghiệp thì phải tự thỏa thuận với dân.

Một vấn đề cũng không kém phần “nóng bỏng” trong khiếu kiện đất đai là việc giá cả đền bù khi thu hồi đất. Lần này vấn đề giá đền bù, bồi thường thu hồi đất sẽ được giải quyết thế nào, nguyên tắc là “sát giá thị trường” hay “phù hợp với thị trường”?

Về cơ bản sẽ là phù hợp với thị trường, khung giá bảng giá thì cũng có tính đến việc ấy. Còn nói đến vấn đề thị trường, thực tế, giờ thị trường của chúng ta không ổn định chút nào. Thị trường của ta là thị trường nóng, thị trường đầu cơ nên cứ nói giá thị trường nhưng lại là thị trường không chuẩn như vậy thì làm sao xây dựng giá chính xác được. Thị trường phải xác định là trong điều kiện ổn định, bình thường, loại bỏ yếu tố đầu cơ ra.

Vậy nên tới đây sẽ có tổ chức về tư vấn giá. Tổ chức định giá phải là tổ chức độc lập. Xác định giá đất do tổ chức tư vấn giá làm còn quyết định mức giá cụ thể là do UBND địa phương xem xét trên cơ sở hoạt động tư vấn giá.

Như vậy có nghĩa là vẫn chưa khắc phục được chênh lệch giữa khung bảng giá và giá giao dịch thực tế?

Việc này vẫn phải trở lại với vấn đề giá thị trường thế nào chứ rõ ràng vừa qua giá thị trường cơ bản là giá đầu cơ và chúng ta không thể theo cái đó được.

Hiện tại, các nhà đầu cơ đang lún sâu khi bất động sản không bán được, không ai nhảy vào đấy nữa thì làm sao có giá đầu cơ được. Tất nhiên giá nhà nước phải quy định nhưng là trên cơ sở tham khảo thị trường (thị trường trong điều kiện ổn định, bình thường).

Được biết, 2 mục đích lớn của lần sửa luật Đất đai này là nhằm giảm khiếu kiện và ngăn ngừa lợi ích nhóm. Mấu chốt nào trong luật có thể giúp giải quyết bài toán cho 2 mục tiêu này?

Như tôi đã nói, trong cơ chế thu hồi đất, những bất cập của luật cũ giờ sẽ được khắc phục cơ bản. Ngoài ra, đối với vấn đề khiếu kiện, có một nội dung rất quan trọng đặt ra hiện giờ là hoàn thành việc cấp sổ đỏ vì nó liên quan đến quyền lợi thiết thực của người dân. Vừa rồi người dân vì không có sổ đỏ, không có được chứng nhận quyền sử dụng đất nên khi bị thu hồi thường thiệt thòi, không được chấp nhận đền bù nên tất yếu người ta sẽ khiếu kiện.

Khi không có sổ đỏ, hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng thường chỉ chấp nhận hỗ trợ người mất đất ở mức nhất định, còn có sổ đỏ là được bồi thường 100% giá trị. Nếu cấp được hết sổ đỏ, chúng ta sẽ quản lý được và vấn đề này sẽ được giải quyết. Hiện việc này cũng còn rất khó khăn vì đang thiếu tiền nhưng chúng ta sẽ phải làm.

Bộ trưởng có tin luật Đất đai sửa đổi lần này sẽ chặn được lợi ích nhóm?

Lợi ích nhóm trước đây, cơ bản thể hiện ở việc giao đất để làm các dự án khu đô thị mới, bán nhà thương mại nên dẫn đến hệ quả là thị trường bất động sản như hiện nay mà chúng ta đều hiểu. Việc đó sẽ được ngăn chặn.

Xin cảm ơn ông!

P.Thảo