Năm 2022, Trung ương Đảng ban hành nhiều nghị quyết quan trọng, trong số đó có Nghị quyết 18 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Từ định hướng của Nghị quyết 18, Chính phủ đã xây dựng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV tại kỳ họp cuối năm. Sau đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã quyết định tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật, bắt đầu từ ngày 3/1/2023 và kết thúc vào ngày 15/3/2023.

Trả lời phỏng vấn báo Dân trí, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà chia sẻ:

Dự Luật lần này có nhiều nội dung đổi mới với 11 nhóm chính sách lớn, gồm 16 chương, 245 điều, được xây dựng đồng bộ, tổng thể, với tầm nhìn xa để thực hiện được các mục tiêu của Nghị quyết Hội nghị Trung ương, tạo dư địa và động lực mới để giải phóng nguồn lực đất đai và các nguồn lực khác, thúc đẩy tăng trương đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao và đảm bảo mọi người dân được hưởng lợi từ quá trình chuyển dịch đất đai.

Đồng thời, dự thảo Luật có các lời giải chính sách cụ thể cho 5 câu hỏi lớn mà Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng đã đặt ra: vì sao nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế-xã hội? Vì sao ở nhiều nơi, việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp; tệ tham nhũng, tiêu cực liên quan đến đất đai chậm được đẩy lùi, thậm chí gia tăng? Vì sao số vụ khiếu nại, tố cáo thuộc về lĩnh vực đất đai vẫn còn nhiều và phức tạp? Vì sao thị trường bất động sản phát triển thiếu lành mạnh, chưa bền vững và còn tiềm ẩn nhiều rủi ro?

- Thưa Bộ trưởng, việc định giá đất theo quy định hiện hành được cho không còn phù hợp với thực tiễn, vậy dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vấn đề này như thế nào?

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Đây là nội dung trọng tâm được đổi mới trong dự Luật lần này.

Dự Luật đã bỏ quy định về Khung giá đất, quy định các nguyên tắc, phương pháp để các địa phương ban hành bảng giá đất tiệm cận với giá đất cụ thể và góp phần tiến tới dần xóa bỏ cơ chế hai giá, giảm thất thoát, tăng thu cho ngân sách nhà nước.

Hoàn thiện các nguyên tắc, phương pháp, quy định về định giá đất cụ thể tiếp cận các tiêu chuẩn, thông lệ định giá quốc tế với dữ liệu tin cậy, mẫu tham chiếu lớn để thống kê, quy nạp, loại bỏ các yếu tố dị thường, thổi giá, sốt giá. Quy định mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá đất với sự tham gia của đại diện Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp tỉnh; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất để đảm bảo tính độc lập khách quan trong quá trình định giá.

Để có dữ liệu đầu vào tin cậy cho công tác định giá dự luật thiết kế các cơ chế để thiết lập được hệ thông thông tin, dữ liệu giá đất thị trường. Trong đó:

Đối với thị trường sơ cấp, Nhà nước chủ yếu thực hiện theo phương thức đấu giá đất, đấu thầu dự án để có các giá thị trường.

Đề xuất đối với thuế chuyển quyền sử dụng đất cần áp theo bảng giá để người giao dịch khai báo đúng giá giao dịch thực tế với cơ quan nhà nước; bổ sung quy định bắt buộc phải đăng ký giá đất, tài sản trên đất để được bảo hộ các lợi ích, có chế tài để xử lý đối với trường hợp không khai báo, đăng ký giá đúng giá trị giao dịch trên thị trường.

Các giao dịch về quyền sử dụng đất của các dự án phải qua sàn giao dịch hoặc đối với hộ gia đình, cá nhân thực hiện đăng ký qua văn phòng đăng ký. Nghiên cứu các cơ chế để thực hiện thanh toán giao dịch không dùng tiền mặt.

Chính phủ sẽ có quy định về áp dụng phương pháp định giá. Những khu vực đã có giao dịch về đất đai thì sử dụng phương pháp so sánh; những khu vực chưa có giao dịch thì áp dụng phương pháp chiết trừ (đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản), phương pháp thu nhập (đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất), phương pháp thặng dư (đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính). Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất nêu trên để để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất.

 Chúng tôi đang tập trung xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn dựa trên hệ thống định giá đất hàng loạt, ứng dụng công nghệ thông tin (Computer-assisted mass appraisal-CAMA) dựa trên so sánh giá đất trung bình, số lớn. Trong vòng 5-10 năm nữa khi chúng ta có dữ liệu về các giao dịch chính xác trên thị trường của các thửa đất, được cập nhận biến động giá thường xuyên chúng ta sẽ có bộ bản đồ thông tin dữ liệu đất đai theo thị trường và hệ thống thửa đất chuẩn để tham chiếu xác định giá trị của thửa đất cần định giá phù hợp với giá phổ biến của thị trường. Dựa theo bản đồ, dữ liệu và các phương pháp công thức tính người dân có thể tự định giá được từng thửa đất.

- Giải quyết hài hòa lợi ích của người dân, nhà đầu tư và Nhà nước trong quản lý và sử dụng đất theo Nghị quyết số 18 được kỳ vọng sẽ giúp giảm thiểu khiếu kiện liên quan đến đất đai. Xin Bộ trưởng cho biết tinh thần này được thế hiện trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như thế nào?

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Thể chế hóa Nghị quyết, dự thảo Luật đã có các quy định cụ thể để giải quyết hài hòa lợi ích của của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư.

Trước hết, hoàn thiện các quyền của người sử dụng đất và các chế định về đảm bảo bảo của Nhà nước đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Hoàn thiện nền tảng pháp lý vận hành quan hệ giữa Nhà nước - Thị trường - Xã hội thông qua hoàn thiện đồng bộ các công cụ kinh tế, quy hoạch, hành chính thay vì đặt nặng vào các công cụ hành chính, sự can thiệp của Nhà nước như hiện hành.

Đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên thông qua việc hoàn thiện các nguyên tắc, phương pháp, dữ liệu về giá đất tiếp cận các tiêu chuẩn, thông lệ định giá quốc tế, dựa trên dữ liệu tính toán tin cậy để xác định đúng giá trị đất phù hợp với thị trường.

Bên cạnh đó, tách bạch rõ giá trị mà người sử dụng đất phải được hưởng theo mục đích sử dụng; giá trị thuộc về nhà nước do quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, do đầu tư công trình hạ tầng; giá trị chênh lệch 2 do đầu tư vào đất, hạ tầng, phát triển đô thị, do thương hiệu…, thuộc về nhà đầu tư; trong trường hợp góp đất chính trang đô thị, phát triển hạ tầng thì người dân được hưởng.

Bổ sung quy định về điều tiết nguồn thu từ đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về ngân sách trung ương để hỗ trợ cho phát triển, các địa phương bảo vệ diện tích đất rừng, đất lúa; điều tiết cho người có đất bị thu hồi; hỗ trợ cộng đồng dân cư nơi có đất bị thu hồi và cho người có đất bị thu hồi để mọi người dân được hưởng lợi từ tiến trình chuyển dịch đất đai không ai bị bỏ lại phía sau. Có các chính sách hỗ trợ đảm bảo an sinh để dù trong trường hợp nhà nước hay thu hồi hay doanh nghiệp thỏa thuận thì người sử dụng đất cũng được quan tâm sinh tế tốt hơn để không ai bị bỏ lại phía sau theo mục tiêu phát triển bao trùm.

 - Bên cạnh "hài hòa lợi ích" thì dự thảo Luật còn đưa ra những chính sách gì để giải quyết tình trạng khiếu kiện liên quan đến đất đai?

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Để có chính sách đúng cần nhìn thẳng vào các nguyên nhân. Từ tổng kết đánh giá thực tiễn cho thấy khiếu kiện liên quan đến liên quan đến thu hồi đất chủ yếu do:

Định giá đất bồi thường ở một số nơi chưa đúng giá trị thị trường; các điều kiện về tái định cư chưa đảm bảo bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ; chưa ưu tiên tái định cư tại chỗ; vướng mắc liên quan đến nguồn gốc đất để xác định bồi thường; chuẩn bị phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa được các cấp chính quyền quan tâm đúng mức, nhất là phương án giải quyết tạo việc làm mới, chuyển đổi nghề đảm bảo sinh kế bền vững cho người có đất bị thu hồi để người dân đồng thuận và yên tâm khi bàn giao đất cho nhà nước.

Ngoài ra, còn có nguyên nhân do chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật...

Để khắc phục được tình trạng khiếu kiện, dự Luật đã hoàn thiện đồng bộ các chính sách nhằm giải quyết hài hòa lợi ích giữa người có đất bị thu hồi với Nhà nước và nhà đầu tư:

Thứ nhất, quy định rõ nội hàm dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; các trường hợp thu hồi đất; điều kiện tiêu chí thu hồi đất để công khai, minh bạch trong thực thi và giám sát.

Thứ hai, hoàn thiện các quy định về định giá đất để giá bồi thường cho người sử dung đất đảm bảo phù hợp với giá thị trường. Đa dạng các hình thức bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân như ngoài việc bồi thường bằng đất có cùng mục đích, bằng tiền, thì có thể được bồi thường bằng đất khác mục đích hoặc nhà ở nếu địa phương còn quỹ đất, quỹ nhà ở và người sử dụng đất có nhu cầu. Nếu phải giải tỏa nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân thì được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp người có đất ở thu hồi, nhà ở chung cư được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường về đất ở không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu.

Thứ năm, ngoài chính sách bồi thường, dự thảo Luật cũng quy định các chính sách hỗ trợ ổn định đời sống, đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp; đối với doanh nghiệp bị ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh có hỗ trợ hỗ trợ cho thuê đất để tiếp tục sản xuất kinh doanh đối đây là chính sách điều tiết hài hòa đối với người sử dụng đất.

Chúng tôi cũng đề xuất một chính sách xã hội là hỗ trợ cho người dân sau khi chuyển dịch đất đai như với người yếu thế, tuổi cao, bệnh tật không có khả năng sản xuất thì sẽ quan tâm chăm sóc cuộc sống của họ.

- Ước tính cả nước có trên 3.200 dự án với diện tích lên tới trên 85.200 ha đất đã được Nhà nước giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng, nhưng chủ đầu tư các dự án đã chậm hoặc không đưa đất vào sử dụng trong nhiều năm. Luật Đất đai sửa đổi sẽ giải quyết tình trạng lãng phí nguồn lực đất đai này như thế nào?

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Dự thảo Luật lần này có các quy định để ngăn ngừa, xử lý hữu hiệu tình trạng dự án đã chậm hoặc không đưa đất vào sử dụng bằng công cụ tài chính, hành chính, cụ thể:

Quy định cụ thể điều kiện giao đất, cho thuê đất, tham gia đấu giá, đấu thầu dự án để loại trừ các nhà đầu tư kém năng lực như: phải có năng lực tài chính để bảo đảm thực hiện dự án theo tiến độ; phải ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư; không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác trên địa bàn cả nước.

Tiến độ thực hiện dự án, thời gian đưa đất vào sử dụng sẽ được ghi trong quyết định chủ trương đầu tư, quyết định giao đất. Nếu thực hiện chậm tiến độ dự án thì nhà đầu tư phải trả thêm một khoản thu bổ sung, hoặc áp mức thuế lũy tiến để buộc đưa đất vào sử dụng và trong trường hợp chuyển nhượng thì phải chịu thêm thuế giá trị gia tăng khi chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng khu đất được giao cho tổ chức, cá nhân khác).

Biện pháp hành chính, Nhà nước thu hồi, sẽ được áp dụng sau khi đã thực hiện các công cụ tài chính.

- Thưa ông, để tránh đầu cơ tích trữ tiền vào nhà đất thì một vấn đề trong dự thảo luật rất được quan tâm, đó là người dân sử dụng đất vượt hạn mức sẽ bị đánh thuế, vậy hạn mức bị áp thuế là bao nhiêu và phương pháp đánh thuế sẽ như thế nào để đảm bảo công bằng?

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Đất đai không chỉ là tài sản mà còn là không gian sinh tồn, phát triển, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực quan trọng để phát triển. Đây là tài nguyên hữu hạn cần phải được sử dụng hiệu quả để tạo ra các giá trị gia tăng, lợi ích tổng thể cho phát triển, thay vì chú trọng chuyển hóa thành tài sản tích lũy như nhà ở,...Do đó, Nghị quyết số 18-NQ/TW có chủ trương quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất,...

Dự thảo Luật đất đai đã có các quy định về chính sách này trên tinh đảm bảo ổn định, kế thừa và phát triển, đánh giá kỹ tác động, đặc biệt tác động đến người dân, doanh nghiệp. Các quy định cụ thể sẽ được nghiên cứu hoàn thiện trong các Luật thuế…

Đất đai phải mở ra một không gian mới cho phát triển. Cho nên, ở đây bài toán về kinh tế đất đai cũng rất quan trọng, không chỉ đơn giản là mỗi năm thu được bao nhiêu từ tiền sử dụng đất, mà ta phải tính là trên một diện tích đất thì thu hút được các dự án đầu tư và hiệu quả đầu tư trên đất như thế nào. Chúng ta phải tính được hiệu quả gia tăng đầu tư trên đất. Làm sao để các doanh nghiệp nhỏ, vừa, doanh nghiệp đổi mới sáng tạo có thể tiếp cận được đất đai với giá phù hợp để tạo ra động lực mới cho đầu tư dự án đổi mới sáng tạo, mang lại giá trị gia tăng hơn trên đất, đó mới là điều quan trọng.

Xin trân trọng cảm ơn Bộ trưởng!

Nội dung: Chi Mai
Ảnh: Tiến Tuấn, Vũ Tuấn Anh, Hoàng Giám
Thiết kế: Khương Hiền