10 điểm mới của Luật Đất đai sửa đổi

Chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số 

Luật Đất đai (sửa đổi) đã có những quy định cụ thể nhằm thể chế hóa chủ trương của Đảng về chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số. Theo đó, đã quy định các chính sách bảo đảm đất sinh hoạt cộng đồng; giao đất, cho thuê đất đối với đồng bào dân tộc thiểu số thiếu đất ở, đất sản xuất; trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước trong việc xây dựng và thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; nguồn lực thực hiện chính sách; đảm bảo quỹ đất để thực hiện chính sách.

Luật mới cũng hạn chế một số quyền của người sử dụng đất đối với các trường hợp được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Luật bổ sung, hoàn thiện nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất đảm bảo thống nhất của hệ thống quy hoạch. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện. Quy hoạch sử dụng đất các cấp phải tổng hợp, cân đối nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực có sử dụng đất.

Quy hoạch sử dụng đất quốc gia bảo đảm tính đặc thù, liên kết vùng; đảm bảo sự cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương. Quy hoạch sử dụng đất cấp trên bảo đảm nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên

Đối với thành phố trực thuộc trung ương đã có quy hoạch đô thị thì không lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh mà căn cứ vào quy hoạch đô thị để lập kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.

Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 116 Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung nhiều căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể, căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.

Điều 118 quy định cụ thể các đối tượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan: trụ sở cơ quan Đảng, cơ quan nhà nước, MTTQ Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội; tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức khác được thành lập theo quy định của pháp luật và được Nhà nước giao nhiệm vụ, hỗ trợ kinh phí hoạt động thường xuyên.

Bồi thường, hỗ trợ, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế - xã hội

Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa.

Điều 80 quy định cụ thể về căn cứ, điều kiện thu hồi đất: Phải đáp ứng tiêu chí là thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất; phải có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chấp thuận, trường hợp có phân kỳ tiến độ sử dụng đất thì thu hồi đất theo tiến độ của dự án đầu tư được xác định trong văn bản chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư dự án; đã hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư.

Quy định mới về tài chính đất đai, giá đất

Luật bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ; quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất, căn cứ xác định giá đất. Quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm và được áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất, tính phí, lệ phí, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai... 

Quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.

UBND cấp có thẩm quyền phải phê duyệt quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết.

Đăng ký đất đai

Người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình xây dựng phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông hiện hữu hoặc tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa thì Nhà nước có trách nhiệm bố trí kinh phí thực hiện việc đo đạc, chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất theo quy định. Người sử dụng đất không phải trả chi phí đối với trường hợp này.

Thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất và trao cho người đại diện.

Giấy chứng nhận đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày luật có hiệu lực thi hành, nếu các thành viên có nhu cầu thì được cấp đổi Giấy chứng nhận và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.

Chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Các nội dung liên quan đến chế độ sử dụng đất được sửa đổi theo hướng mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển nhượng sử dụng đất nông nghiệp; sửa đổi, bổ sung các quy định về chế độ sử dụng đối với một số loại đất nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, tạo điều kiện cho việc phát huy nguồn lực đất đai.

Hoàn thiện cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp theo hướng mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương.

Đáng chú ý, luật bổ sung quy định đối với các dự án thời hạn hoạt động trên 50 năm theo Luật Đầu tư thì thời hạn giao đất, cho thuê đất theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm. Trường hợp không phải lập dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất được xem xét trên cơ sở đơn xin giao đất, cho thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Luật bổ sung Điều 190 quy định về hoạt động lấn biển, tạo hành lang pháp lý cho hoạt động lấn biển, khắc phục tình trạng chưa đồng bộ giữa pháp luật về đất đai với pháp luật về biển, tài nguyên và môi trường biển, phù hợp với phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai.

Mỗi chủ thể sử dụng đất khác nhau được ghi nhận quyền và nghĩa vụ pháp lý riêng phù hợp với mỗi loại đất được Nhà nước giao, cho thuê tương ứng với việc tuân thủ các chế độ sử dụng đất.

Quyền của người sử dụng đất cơ bản được giữ như pháp luật đất đai hiện hành và có bổ sung, mở rộng thêm. Cụ thể, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai (không chỉ riêng quyền đối với đất ở) như công dân Việt Nam ở trong nước (cá nhân trong nước) và giữ chính sách như pháp luật hiện hành đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) cho rằng việc đó nhằm thúc đẩy đầu tư và thu hút kiều hối từ công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài vào trong nước.

Phân cấp, phân quyền, đơn giản thủ tục và bỏ khâu trung gian

UBND tỉnh quyết định thu hồi đất với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài do vi phạm pháp luật về đất đai, do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; thu hồi đất quốc phòng, an ninh sau khi có văn bản chấp thuận của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an.

UBND cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất đối với các trường hợp còn lại không phân biệt người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân đang quản lý, chiếm hữu đất.

Luật bỏ quy định phải trình Thủ tướng có văn bản chấp thuận đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư. Việc này được phân cấp cho HĐND cấp tỉnh quyết định.

Các địa phương được giao thẩm quyền ban hành bảng giá đất. Phân cấp cho Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất thuộc thẩm quyền cấp huyện.

Sửa đổi các thủ tục hành chính về đất đai

Chương XIV gồm có 7 điều, quy định về thủ tục hành chính đất đai. Trong đó quy định rõ về công bố, công khai các thủ tục hành chính về đất đai; trách nhiệm thực hiện thủ tục hành chính về đất đai; trình tự thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất…

Bổ sung chương XII về hệ thống thông tin quốc gia về đất đai và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai với các quy định về trách nhiệm, thời gian các Bộ, ngành và các địa phương đưa hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai vào vận hành, khai thác; quy định kết nối liên thông cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai với cơ sở dữ liệu của các Bộ, ngành có liên quan.

Sửa đổi, bổ sung các luật có liên quan đến đất đai

Nhằm xử lý các mâu thuẫn, chồng chéo giữa các luật, Luật Đất đai (sửa đổi) dành một chương quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của 8 luật (Luật Quy hoạch, Luật Thủy sản, Luật Tổ chức chính quyền địa phương, Luật Thi hành án dân sự, Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Lâm nghiệp,…) có các quy định liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai, bãi bỏ một nghị quyết của Quốc hội có liên quan đến Luật Đất đai.

Để đáp ứng yêu cầu của thực tiễn, thúc đẩy các hoạt động đầu tư và kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng, Luật Đất đai (sửa đổi) đã có quy định về hiệu lực sớm hơn đối với quy định về hoạt động lấn biển và quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Lâm nghiệp.