Người dân hưởng lợi kép khi đường Hồ Chí Minh qua Tây Ninh hoàn thành

Đường Hồ Chí Minh đoạn qua Tây Ninh sắp thông xe được kỳ vọng mở ra dư địa phát triển lớn, mở ra nhiều cơ hội cho người dân dọc tuyến, từ việc làm, dịch vụ đến gia tăng giá trị đất đai. Tuy nhiên, cùng với cơ hội phát triển kinh tế, các chuyên gia cũng cảnh báo xu hướng đầu cơ, sốt đất cục bộ nếu địa phương không sớm có quy hoạch và cơ chế quản lý phù hợp.

Kích thích bất động sản Tây Ninh

Trao đổi với Dân trí, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho biết, đường Hồ Chí Minh là trục thứ ba của hành lang giao thông Bắc - Nam. Cụ thể, trục thứ nhất là quốc lộ 1, trục thứ hai là cao tốc Bắc - Nam phía Đông và trục thứ ba là đường Hồ Chí Minh.

Trục đường Hồ Chí Minh khi vào đến phía Nam kết nối với quốc lộ N2 đi qua Đức Hòa (tỉnh Tây Ninh) để về đến Cà Mau. Việc phát triển đường Hồ Chí Minh đã biến con đường huyền thoại trong chiến tranh trở thành trục giao thông, hành lang phát triển kinh tế của đất nước.

Theo ông Châu, trước đây chỉ có một trục Bắc - Nam là quốc lộ 1. Còn đường Hồ Chí Minh gắn với lịch sử kháng chiến. Đến nay, tuyến đường này mở ra cơ hội phát triển kinh tế - xã hội.

Tuyến đường đi qua bản làng nào dọc theo chiều dài đất nước thì khu vực đó cũng tiếp cận với sự phát triển về hạ tầng, kinh tế. Một công thức từ xưa đến nay là điện, đường, trường, trạm… phát triển gắn kết với nhau. 

Trục đường Hồ Chí Minh qua địa phận tỉnh Tây Ninh cũng sẽ tích hợp hình thức phát triển đô thị theo định hướng giao thông TOD. Tuy vai trò không bằng quốc lộ 1 và cao tốc phía Đông, đường Hồ Chí Minh vẫn là một trục động lực để phát triển đất nước.

Theo ông Châu, đường Hồ Chí Minh đi qua Tây Ninh tất nhiên sẽ kích thích giá trị bất động sản dọc hai bên tuyến. Trước đây, khi chưa có đường giao thông, giá đất ở địa phương rất thấp, nhưng khi giao thông thuận lợi, giá đất sẽ tăng lên.

Tuy nhiên, Nhà nước cần điều tiết sự tăng giá này để vừa phát triển kinh tế, vừa bảo đảm an sinh xã hội của địa phương. Đây là bài toán cần có cơ chế, chính sách phù hợp để không phát sinh hoạt động đầu cơ tại các khu vực này.

"Đường giao thông đi đến đâu sẽ tạo điều kiện để lưới điện phát triển đến đó. Phát triển lưới điện đi đôi với chiếu sáng công cộng, phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương và các điểm, cụm dân cư dọc tuyến đường đi qua. Tuy nhiên, mặt trái là hoạt động đầu cơ, giá bất động sản tăng lên", ông Châu nói.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, địa phương cần thúc đẩy các giải pháp để phát triển đồng bộ, người dân được hưởng lợi khi hạ tầng được cải thiện, đặc biệt là người nghèo và đồng bào dân tộc ở vùng sâu, vùng xa. Khi có đường đi qua, người dân có cơ hội đổi đời. Tuy nhiên, địa phương cũng cần có cơ chế kiểm soát thị trường bất động sản khu vực và kiểm soát hoạt động đầu cơ.

Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, cũng như Nghị quyết Đại hội lần thứ XIV đã xác định phát triển hệ thống đô thị là động lực để phát triển đất nước.

Hiện nay, kinh tế đô thị chiếm khoảng 70% GDP. Do đó, phát triển đô thị là xu hướng tất yếu. Việc phát triển đô thị hiện không còn tập trung vào các đô thị lớn mà theo hướng đa trung tâm. Tây Ninh cũng sẽ hình thành các khu đô thị đa trung tâm để phát triển kinh tế. Khi Tây Ninh dời trụ sở hành chính về Đức Hòa - Hậu Nghĩa, khu vực TP Tân An cũ, TP Tây Ninh cũ và Bến Lức… cũng sẽ trở thành các đô thị vệ tinh.

Người dân hưởng lợi kép

Theo TSKH Trần Quang Thắng, Viện trưởng Viện Kinh tế và Quản lý TPHCM, khi thông xe, người dân sống dọc tuyến đường Hồ Chí Minh (đoạn qua Tây Ninh) sẽ hưởng lợi kép. Bất động sản ven tuyến gần như chắc chắn biến động mạnh, nhưng theo từng giai đoạn và không phải khu vực nào cũng tăng như nhau.

Theo ông Thắng, các lợi ích người dân được hưởng gồm: Giá trị đất đai, tài sản tăng lên khi giao thông thuận tiện hơn, kéo theo nhu cầu ở và kinh doanh gia tăng. Nhà đầu tư, doanh nghiệp sẽ tìm quỹ đất để mở nhà xưởng, kho bãi, dịch vụ, từ đó hình thành các khu dân cư, khu thương mại mới.

Cơ hội việc làm cũng sẽ tăng lên cùng sự phát triển của công nghiệp và logistics. Các công việc cho công nhân, nhân viên kho bãi, lái xe, vận hành máy móc, dịch vụ ăn uống, lưu trú, bảo trì… phát triển nhờ Khu công nghiệp Trảng Bàng mở rộng, Khu công nghiệp Phước Đông - Thành Thành Công, trung tâm logistics Mộc Bài, ICD Trảng Bàng.

Bên cạnh đó, tuyến đường mở ra cơ hội kinh doanh dịch vụ như trạm dừng chân, quán ăn, cà phê, dịch vụ hậu cần vận tải, nhà trọ, nhà nghỉ cho công nhân và tài xế, cửa hàng vật liệu xây dựng, siêu thị mini...

Người dân sẽ hưởng lợi từ quá trình đô thị hóa khi hệ thống điện, nước, viễn thông được nâng cấp; trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại hình thành, giúp nâng cao chất lượng sống và diện mạo đô thị.

Đồng thời, người dân sẽ có cơ hội giao dịch bất động sản với giá cao hơn, chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, đất thương mại hoặc hợp tác với doanh nghiệp để phát triển dự án.

Dự báo về biến động bất động sản dọc đường Hồ Chí Minh, ông Thắng cho rằng giai đoạn 2025-2026, khi tuyến đường gần hoàn thành, giá đất sẽ tăng theo tâm lý kỳ vọng. Nhà đầu tư bắt đầu gom đất tại Trảng Bàng, Gò Dầu, Hòa Thành và khu vực gần các nút giao lớn.

Giai đoạn 2026-2028, khi tuyến chính thức thông xe, các khu đất mặt tiền đường nhánh kết nối vào tuyến, đất gần khu công nghiệp, cửa khẩu Mộc Bài, khu đô thị mới sẽ tăng mạnh. Mức tăng có thể đạt 30-70% tùy vị trí.

Tuy nhiên, sau năm 2028, thị trường sẽ phân hóa mạnh. Những khu vực gần khu công nghiệp, trung tâm logistics sẽ tăng bền vững, trong khi khu xa dân cư, chưa có quy hoạch hoặc đất nông nghiệp khó chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ ít biến động.

“Nhìn tổng thể, người dân dọc tuyến đường Hồ Chí Minh sẽ hưởng lợi lớn về kinh tế, việc làm, dịch vụ và giá trị tài sản. Bất động sản ven tuyến chắc chắn tăng giá, nhưng sẽ tăng theo từng giai đoạn và phân hóa rõ rệt”, chuyên gia Trần Quang Thắng chia sẻ.

Kiểm soát đầu cơ đất

KTS Khương Văn Mười, nguyên Phó Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Việt Nam, cho biết, khi hình thành một tuyến đường lớn như đường Hồ Chí Minh, các căn nhà bám mặt tiền tuyến đường sẽ gia tăng giá trị, kể cả ở khu vực vùng sâu. Đây là quy luật tất yếu.

Tuy nhiên, theo ông Mười, việc nhà cửa phát triển trải dài dọc theo một trục đường cũng sẽ phát sinh bất lợi về hạ tầng xã hội như trường học, y tế và các tiện ích công cộng khác.

Ông Mười cho rằng, khi tuyến đường hoàn thành, tỉnh cần quy hoạch các khu dân cư tập trung ven tuyến, được đầu tư đồng bộ về hạ tầng, giáo dục, y tế, giải trí… nhằm tạo sức hút để người dân đến sinh sống.

Theo ông Mười, khi phát triển các khu dân cư, địa phương nên ưu tiên đầu tư nhà cao tầng để tiết kiệm quỹ đất cho những mục đích khác. Đồng thời, cơ quan chức năng cũng cần hoàn thiện chính sách thuế để quản lý tình trạng mua đất bỏ hoang nhằm đầu cơ.

Vị kiến trúc sư cho rằng trong nhiều trường hợp, người dân gặp khó khăn về kinh tế nên buộc phải bán đất, do đó không thể ngăn cản việc mua bán. Vì vậy, giải pháp phù hợp là sử dụng công cụ thuế để quản lý thị trường, hạn chế tình trạng bất động sản bị mua rồi bỏ hoang, đồng thời khuyến khích những trường hợp mua đất để phát triển, đầu tư thực chất.