Không xác định đúng giá đất theo thị trường, bồi thường sẽ mãi bế tắc

Trong phiên thảo luận tổ về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai sáng 19/11, các đại biểu Quốc hội đã dành nhiều thời gian phân tích nguyên nhân khiến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiếp tục là điểm nóng.

Trong đó, đại biểu Nguyễn Quang Huân (TPHCM) nhấn mạnh rằng nếu không xử lý triệt để bài toán giá đất, mọi nỗ lực cải cách đều dễ rơi vào bế tắc.

"Cách xác định giá đất chưa đúng"

Theo ông Huân, tờ trình dự thảo Nghị quyết đã chỉ ra hai nhóm khó khăn lớn: thu thập thông tin đầu vào để xác định giá đất và cơ chế lựa chọn đơn vị tư vấn định giá. Đây cũng chính là nguyên nhân khiến người dân không hài lòng, khiếu kiện kéo dài suốt nhiều năm.

"Lý do là ngay từ đầu, chúng ta xác định thông tin giá đất đầu vào đã không đúng, không bám sát đúng tinh thần Nghị quyết 18 là theo cơ chế thị trường. Chúng ta nói theo giá thị trường nhưng lại quay về cách làm cũ, dẫn tới rối ngay từ bước xác định giá. Trong khi đó, lại chưa làm rõ thế nào là "giá thị trường", đại biểu phân tích.

Ông cho rằng cách hiểu "giá thị trường" hiện nay rất khác nhau. Có nơi chỉ dựa vào vài giao dịch lẻ tẻ hoặc một trường hợp bán đất giá cao rồi coi đó là mặt bằng chung, trong khi đó chỉ là thương vụ cá nhân, không phản ánh giá trị thực.

Theo ông, giá thị trường phải được xác định trong một khoảng thời gian đủ dài, có thể từ 6 tháng đến 1 năm, gắn với quá trình công bố quy hoạch, lập báo cáo đánh giá tác động tái định cư và thông báo thu hồi đất.

Đại biểu dẫn kinh nghiệm quốc tế, như Ngân hàng Thế giới, sử dụng "ngày chốt" - thời điểm Nhà nước thông báo thu hồi; tài sản phát sinh sau ngày này không được tính bồi thường để tránh biến động giá do tâm lý. Ông nhấn mạnh chỉ cần công bố quy hoạch là giá đất lập tức tăng do yếu tố hành vi, không phải địa tô.

"Nếu không có báo cáo tái định cư bài bản, kể cả HĐND hay UBND tỉnh cũng khó có cái nhìn toàn diện giá thị trường ở nơi mình quản lý, dẫn đến tình trạng cùng khu vực nhưng mỗi dự án bồi thường một giá, dễ gây so bì và khiếu kiện kéo dài.

Người dân không hiểu giá thị trường chi tiết bằng các nhà làm chính sách, nhưng chỉ cần họ nhìn thấy giá đất của họ thấp hơn chỗ bên cạnh là họ thắc mắc. Do đó, muốn giải quyết tận gốc vướng mắc bồi thường thì phải xử lý bài toán giá đất trước tiên", đại biểu Nguyễn Quang Huân nói. 

Về khó khăn thiếu đơn vị tư vấn ở địa phương, ông Huân cho rằng không nên coi đây là điểm nghẽn. Nếu đấu thầu rộng rãi, dịch vụ có đơn giá hợp lý thì các đơn vị tư vấn ở Hà Nội, TPHCM hoàn toàn có thể đến các tỉnh, thậm chí vùng biên giới để thực hiện.

Ông dẫn chứng các dự án ODA của Ngân hàng thế giới (WB), Ngân hàng phát triển châu Á (ADB) báo cáo tái định cư luôn được làm kỹ hơn báo cáo khả thi kỹ thuật.

"Vì làm chặt từ đầu, khiếu kiện gần như không có. Việt Nam hoàn toàn có thể áp dụng phương pháp này cho các dự án vốn ngân sách trong nước", ông nói. 

Cần minh bạch hệ số bồi thường và giám sát việc thu hồi

Đại biểu Tô Thị Bích Châu (TPHCM) cho rằng quy định cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường chỉ nên áp dụng khi có cơ chế giám sát độc lập. Bà đề nghị HĐND cấp tỉnh phải giám sát trực tiếp và toàn bộ tiến độ, danh sách hộ dân bị ảnh hưởng phải được công khai, cập nhật thường xuyên trên cổng thông tin điện tử.

Theo bà, cần tuyệt đối tránh tình trạng lạm dụng khái niệm "dự án khẩn cấp" để rút gọn quy trình, né tránh trách nhiệm. Trong quá trình triển khai, phải có sự tham gia giám sát của đại diện nhân dân tại địa phương, đặc biệt là Mặt trận Tổ quốc, với quy trình giám sát "rõ ràng, đầy đủ và có thể kiểm chứng".

Về giá bồi thường, bà nhận định việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh là phù hợp, nhưng phải quy định trần hệ số, loại trừ những trường hợp đặc biệt.

"Cần phải công bố công thức tính hệ số cần được công bố công khai để người dân và doanh nghiệp có cơ sở đối chiếu, phản ánh và khiếu nại. Đây là vấn đề mà người dân bức xúc nhiều năm vì thiếu minh bạch", đại biểu nói. 

Đối với hoạt động phản biện xã hội, bà Châu nhấn mạnh Mặt trận Tổ quốc phải được tổ chức hội nghị phản biện đầy đủ, không thể chỉ gửi văn bản lấy ý kiến. Luật cho phép gửi hồ sơ trước 15 ngày làm việc, nhưng thực tế nhiều nơi gửi rất gấp, khiến việc phản biện không đảm bảo chất lượng. Do đó, bà đề nghị quy định rõ trong quy chế phối hợp giữa Mặt trận - UBND - HĐND rằng với các nội dung nhạy cảm như giá bồi thường, việc phản biện bắt buộc phải thực hiện bằng hội nghị chính thức kèm văn bản kết luận.

Cũng liên quan đến cơ chế đối thoại, đại biểu Nguyễn Quang Huân cho rằng thời gian niêm yết phương án bồi thường chỉ 10 ngày và đối thoại 30 ngày là "quá ngắn". Trong khi một báo cáo khả thi thường mất 6 tháng đến 1 năm, nhưng người dân - những người bị ảnh hưởng trực tiếp - chỉ có hơn một tháng để xem xét và phản hồi.

"Dự án bị đình trệ 2-3 năm không sao nhưng người dân lại chỉ có 30 ngày để đối thoại là quá ngắn. Họ cần có thời gian để tham khảo ý kiến của các luật sư, chuyên gia, những người có hiểu biết trước khi quyết định", ông Huân nói và đề nghị mời các chuyên gia từng làm cho WB, ADB để hoàn thiện cơ chế tham vấn.