Hạ nhiệt đấu giá đất như thế nào?

Tôi từng được nhiều người dân kể câu chuyện đất trồng lúa đang canh tác bị thu hồi để đấu giá.

Tôi cũng được chứng kiến không khí "nóng như chảo lửa" tại chính ngôi làng mình trong những ngày diễn ra một cuộc đấu giá đất. Quê tôi vốn là một làng quê Bắc Bộ, trước đây người dân quanh năm gắn bó với đồng ruộng và nghề thủ công, chẳng mấy ai quan tâm đến đất đai.

Trước ngày đấu giá, những công-ten-nơ được cải tạo thành các văn phòng môi giới, nhiều nhà rạp được dựng vội tại khu vực đất đấu giá. Để tạo sự náo nhiệt cho sự kiện sắp diễn ra, nhóm môi giới còn thuê người đánh trống, múa lân đi diễu hành xung quanh làng. Không khí chẳng khác gì ngày hội.

Người dân trong làng, ít thì mua một bộ hồ sơ đấu giá với tâm lý được thì tốt, không cũng chẳng mất gì. Còn giới đầu tư thì chuẩn bị cho mình hàng chục bộ hồ sơ nhằm thực hiện tham vọng "thắng lớn". 

Vào ngày diễn ra cuộc đấu giá, ai cũng chỉ tập trung nghe ngóng xem giá đất sẽ có mặt bằng mới là bao nhiêu. Như một lẽ tất nhiên, giá lần sau sẽ lật đổ kỷ lục của các cuộc đấu giá trước. Cùng một khu vực, hồi trước Covid giá trúng tầm hơn 4 triệu đồng/m2, giờ có mảnh tăng gấp 10 lần. Nhưng đất quê đang không còn dành cho người dân quê nữa. Hiếm lắm mới thấy có người dân trong xã mua được, và đó cũng đa phần là những người làm nghề… buôn đất.

Ai cũng hiểu lý do "sức nóng" từ đấu giá đất, sức hấp dẫn từ đầu tư đất.

Đấu giá xong, các thửa đất sau nhiều năm vẫn không có người xây nhà. Người ta chỉ xây bao để dễ quản lý rồi chuyển nhượng sang tay. Những chiếc ôtô nối đuôi nhau vào cuối tuần đến các khu đất đấu giá, và sau đó là những cuộc sang tay đổi chủ.

Hậu quả từ những cuộc đấu giá đất với giá kỷ lục âm ỉ lâu dài. Một mặt bằng giá đất mới được xác lập theo giá trúng đấu giá. Giá cả nhiều thứ khác cũng "tát nước theo mưa". Đó là chưa kể giá đất tăng làm tăng các tranh chấp, mâu thuẫn từ đất đai… Bạn bè tôi, không ít người đang là giáo viên, công chức xã cũng làm thêm "nghề" liên quan đến đất. Người ít thời gian thì tận dụng mạng xã hội như Facebook, Zalo... đăng tin bán "hộ" thửa đất. Nhiều người bỏ việc cũ để chuyển hẳn sang buôn đất.   

Trong khi những kênh đầu tư cho tri thức, đầu tư cho công nghệ mới ít ai bàn đến, thì đi đâu cũng chỉ nghe chuyện đầu tư đất. Cũng dễ hiểu, vì đầu tư đất kiếm tiền nhanh hơn, chóng giàu hơn.  Ngay cả với những người không đầu tư, họ vẫn tìm đến những cuộc đấu giá đất như một cách thử vận may. 

Để hạ nhiệt cơn sốt đấu giá đất đang diễn ra trên phạm vi cả nước, đã có những đề xuất hạn chế người tham gia bằng cách: tăng tiền đặt trước tham gia đấu giá (đang là 20% giá khởi điểm); rút ngắn thời gian nộp tiền đấu giá để hạn chế tình trạng bỏ cọc.

Theo tôi, các giải pháp này có lẽ sẽ khó làm giảm sức nóng từ các cuộc đấu giá. Đơn giản bởi với giới đầu cơ thì việc tăng tiền cọc hay rút ngắn thời gian nộp tiền với họ không phải là vấn đề.

Vậy giảm nhiệt đất đấu giá bằng cách nào?

Giải pháp trước mắt mang tính ngắn hạn là sử dụng công cụ hành chính. Các cuộc đấu giá đều có tên gọi: đấu giá quyền sử dụng đất cho người dân làm nhà ở. Rõ ràng, mục tiêu đấu giá ngoài việc tạo nguồn thu cho địa phương còn hướng đến xác lập nơi an cư, chỗ ở mới cho những gia đình trẻ tại nông thôn khi "tách ra ở riêng". Hãy để cuộc đấu giá về với đúng bản chất của nó.

Chính sách có lẽ nên điều chỉnh theo hướng, những người trúng đấu giá đất cần phải xây dựng nhà ở theo đúng quy hoạch mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cách này sẽ gần như triệt tiêu được cá nhân tham gia đấu giá đất để bán lại thu chênh lệch như đang diễn ra. Những hội nhóm đầu cơ sẽ không ai muốn phải bỏ thêm tiền xây nhà rồi mới được chuyển nhượng: vừa mất thời gian, vừa không tối ưu chi phí. Tất nhiên, để giảm thiểu ảnh hưởng đến người dân chuyển nhượng đất vì các lý do chính đáng, quy định có thể theo hướng nếu tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế giữa các thành viên trong gia đình thì sẽ không bị hạn chế.  

Về lâu dài, giải pháp căn cơ hơn là việc nhà nước xem xét áp dụng thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản căn cứ theo thời gian nắm giữ. Thay vì mức thuế "cào bằng" với tất cả những người chuyển nhượng 2% trên giá bán như hiện nay, mức thuế cao hơn khi thời gian nắm giữ ngắn, mức thuế này sẽ giảm khi thời gian nắm giữ đất dài. Cách thức này sẽ hạn chế tình trạng đầu tư đất kiểu "lướt sóng", qua đó làm giảm sức nóng từ những cuộc đấu giá đất.

Ngay khi đang viết những dòng này, tôi nghe người nhà nhắn: làng tôi lại sắp đấu giá đất…  

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!