Bán đất, mất nhà vì giấy tờ giả

Bán đất với giấy ủy quyền giả

Tháng 9/2013, TAND tỉnh Tây Ninh xét xử 1 vụ án lừa đảo nhà đất mà nguyên nhân là do nạn nhân chủ quan trong giao dịch nhà đất, còn cơ quan công chứng thì thiếu nghiệp vụ khi không phát hiện ra giấy tờ giả khi chứng thực.

Cụ thể, Nguyễn Văn Nhựt (42 tuổi, ngụ huyện Trảng Bàng, Tây Ninh) nợ Phạm Thị Khơ 20 triệu đồng nhưng không có tiền trả nên nảy sinh ý định làm giấy tờ giả lừa bán miếng đất rộng hơn 400m2 của cha mẹ ruột mình.

Để thực hiện hành vi này, Nhựt nhờ Khơ làm giả hợp đồng bà Hường (mẹ Nhựt) uỷ quyền cho Nhựt làm thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu miếng đất trên (miếng đất bà Hường và cha ruột nhựt là ông Tâm đứng tên). Nhựt còn đến Công an thị trấn Trảng Bàng làm thủ tục xoá tên ông Tâm trong hộ khẩu, đến UBND thị trấn Trảng Bàng làm thủ tục xác nhận tình trạng độc thân của bà Hường.

Sau khi có đầy đủ giấy tờ, Nhựt nhờ Khơ tìm người mua miếng đất này và bán được cho vợ chồng anh Dũng với giá 400 triệu đồng. Thấy giấy ủy quyền, vợ chồng anh Dũng tin ngay mà không đến gặp chủ đất để xác minh. Khi đến Phòng công chứng số 2 để làm hợp đồng chuyển nhượng, nhân viên phòng công chứng đã không phát hiện ra giấy ủy quyền giả và công chứng cho hợp đồng chuyển nhượng của 2 bên. Anh Dũng giao cho Nhựt 380 triệu đồng, còn 20 triệu đồng sẽ giao khi ra giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, khi vợ chồng anh Dũng làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng miếng đất trên thì được thông báo là miếng đất đang có tranh chấp vì chủ sở hữu miếng đất là ông Tâm và bà Hường không bán đất. Biết là bị lừa, vợ chồng anh Dũng đã tố cáo hành vi lừa đảo của nhựt ra cơ quan công an. Nhựt bị xử phạt 2 năm tù, còn Khơ bỏ trốn.

Mất nhà vì vay nóng

Trong vụ án trên, cơ quan chức năng còn có cơ sở để can thiệp, bảo vệ quyền lợi của nạn nhân. Nhưng trên địa bàn tỉnh Tây Ninh còn diễn ra tình trạng các cá nhân cho vay nóng và đòi thế chấp bằng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất khiến nhiều gia đình mất nhà mà cơ quan pháp luật cũng không can thiệp được.

Như trường hợp của ông Thành (55 tuổi, ngụ huyện Châu Thành) thế chấp 2 sổ đỏ vay ngân hàng 20 triệu đồng để nuôi heo. Vì dịch bệnh, heo chết hết ông Thành đành vay nóng bên ngoài để trả tiền đáo hạn ngân hàng. Để vay tiền bên ngoài, ông Thành phải làm hợp đồng vay tiền dưới dạng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, nếu ông Thành không trả được thì phải làm thủ tục bán nhà đất cho người cho vay. Chỉ sau hơn 1 năm lãi mẹ đẻ lãi con, cấn nợ từ chủ nợ này sang chủ nợ khác, ông Thành mất hẳn 2 miếng đất mà số tiền vay thực tế nhận được chưa tới 30 triệu đồng.

Không chỉ riêng ông Thành mà tình trạng này xảy ra khá nhiều ở các huyện thị của tỉnh Tây Ninh trong mấy năm gần đây, từ đó nảy sinh nhiều vụ kiện tụng phức tạp. Tình trạng này nghiêm trọng đến nỗi cuối tháng 4/2013, Viện Kiểm sát Nhân dân tỉnh Tây Ninh phải kiến nghị UBND tỉnh chấn chỉnh.

Theo Viện KSND tỉnh Tây Ninh, trong thời gian qua ở một số địa phương trên địa bàn tỉnh xuất hiện tình trạng đáng quan tâm là một số đối tượng cho vay lãi nặng, buộc bên vay thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất (QSDĐ), có dấu hiệu ép buộc để chiếm đoạt tài sản của bên vay tiền.

Thủ đoạn của đối tượng là nhằm tới những người lâm vào hoàn cảnh khó khăn, bế tắc có nhu cầu vay tiền gấp để giải quyết việc gia đình như trị bệnh hoặc trả nợ ngân hàng khi đáo hạn. Đối tượng này đặt vấn đề cho vay tiền với điều kiện bên nhận vay phải thế chấp tài sản là QSDĐ nhưng bằng “hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ”.

Khi đến hạn, bên vay tiền thanh toán thì các bên làm thủ tục hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; Còn nếu bên vay không có khả năng thanh toán thì bên cho vay tiến hành thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp bên vay tiền không đồng ý thực hiện thủ tục sang tên chuyển quyền vì giá chuyển nhượng quá thấp hay vì lý do khác thì phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà bản chất vụ việc là hợp đồng vay tài sản.

Nhưng khi sự việc đưa ra tòa, cơ quan tư pháp khó bảo vệ quyền lợi của nạn nhân vì hợp đồng chuyển nhượng của đối tượng cho vay làm rất đúng quy trình, thủ tục, được công chứng đàng hoàng; bên vay cũng có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.

Chấn chỉnh hoạt động công chứng

Trong vụ sử dụng giấy ủy quyền giả mạo để bán đất có thể thấy rõ lỗi chủ quan của người mua khi không gặp chủ nhà đất để xác minh, nhưng cũng thấy rõ lỗi của cơ quan công chứng là thiếu trình độ nghiệp vụ xác minh tính xác thực của giấy tờ trong hồ sơ công chứng.

Còn trong các vụ cho vay nóng rồi lấy nhà đất của người dân, lỗi nghiệp vụ của các cơ quan công chứng được Viện KSND Tây Ninh chỉ rõ khi giá mua bán thỏa thuận trong hợp đồng là số tiền mà người dân vay của đối tượng cho vay nặng lãi, thường thấp hơn nhiêu lần so với giá thực tế nhưng nhân viên công chứng bỏ qua, vô tình hợp thức hóa cho thủ đoạn biến hợp đồng cho vay tài chính thành hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.

Chính vì vậy, UBND tỉnh Tây Ninh đã chỉ đạo hoạt động công chứng, chứng thực trên địa bàn tỉnh, nhất là đối với hoạt đoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng thực chất là hợp đồng thế chấp tài sản để vay tiền.

Chủ tịch UBND tỉnh Tây Ninh chỉ đạo Sở Tư pháp chấn chỉnh ngay hoạt động công chứng tại các Phòng Công chứng, Văn phòng Công chứng và công tác chứng thực đối với hoạt động này; có biện pháp ngăn chặn thực trạng trên nhằm góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân.

Tỉnh lưu ý các cơ quan công chứng phải phát hiện kịp thời những trường hợp công chứng nhằm che đậy việc cho vay biến tướng bằng hành vi chuyển nhượng; giá trị tài sản chuyển nhượng không đúng giá trị thực tế thị trường tại thời điểm công chứng; hành vi công chứng không thể hiện được sự tự nguyện…

Tùng Nguyên