Yếu tố nào bảo chứng cho tỷ suất sinh lời nếu đầu tư condotel?

Cam kết hấp dẫn là chưa đủ

Việt Nam hiện đang dẫn đầu về tỷ lệ cam kết lợi nhuận từ bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng so với khu vực Đông Nam Á. Cụ thể, Phuket (Thái Lan) cam kết lợi nhuận chỉ 7% trong 3 - 5 năm, Bali cũng 7% trong 2 - 3 năm trong khi hiện nay tại Việt Nam phổ biến trong khoảng 10 - 12%/năm, thậm chí có nơi còn đẩy lên đến 15%. Điều này khiến cuộc đua thêm chông chênh, bởi nhà đầu tư dễ rơi vào bẫy “lợi nhuận càng cao, rủi ro càng lớn”.

Dù vẫn có một số nhà đầu tư rèn luyện được khả năng “nhìn dự án, đoán lợi nhuận”, nhưng đa phần thì không. Thực tế cũng đã chứng minh hàng trăm nhà đầu tư từng nếm “trái đắng” vì chủ dự án chạy đua cam kết lợi nhuận nhưng thất hứa, làm ảnh hưởng đến những đơn vị nghiêm túc khác và tác động tiêu cực đến thị trường condotel vốn non trẻ nhưng đầy tiềm năng này.

Yếu tố nào quyết định trực tiếp đến lợi nhuận của nhà đầu tư?

BĐS nghỉ dưỡng xứng đáng để rót tiền ít nhất phải đáp ứng được các tiêu chí sau: Thị trường đầu tư có tiềm năng phát triển du lịch cao, vị trí dự án đẹp, chủ đầu tư uy tín, nhà quản lý chuyên nghiệp, mức giá hợp lý và khả năng khai thác cho thuê mang lại lợi nhuận ổn định.

Bài viết này sử dụng dự án condotel đang “tạo sóng” thị trường thời điểm hiện tại - Ramada Kahuna trực thuộc tổ hợp tỷ đô Hồ Tràm Strip - để làm ví dụ điển hình phân tích trực quan.

Công suất khai thác phòng: Thường phụ thuộc vào tiềm năng phát triển du lịch của địa phương và danh tiếng thương hiệu của đơn vị quản lý dự án. Điển hình như tại dự án Ramada Kahuna, sự cộng hưởng của vị trí (Hồ Tràm - điểm nóng condotel mới tại Việt Nam) và danh tiếng từ đơn vị quản lý Wyndham (với mạng lưới tiếp thị toàn cầu) đã giúp dự án trở nên dễ dàng tiếp cận với nguồn khách quốc tế đa dạng, đảm bảo khai thác tối đa công suất phòng.

Đơn vị vận hành: Nên lựa chọn những dự án condotel được vận hành quản lý bởi thương hiệu toàn cầu bởi họ sẽ sở hữu bí quyết vận hành hiệu quả, bề dày kinh nghiệm, năng lực quản lý chuyên nghiệp giúp tối ưu hóa lợi nhuận trong khi vẫn đảm bảo chuẩn chất lượng quốc tế cho dịch vụ. Chẳng hạn, Wyndham Hotel Group đang là đơn vị quản lý cho dự án condotel Kahuna Hồ Tràm Strip, dưới thương hiệu danh tiếng thế giới Ramada, có thể xem là một điểm sáng khiến nhà đầu tư yên tâm xuống tiền vì lợi nhuận được bảo chứng chắc chắn. Wyndham cũng chính là tập đoàn quản lý resort khách sạn và chia sẻ kỳ nghỉ (RCI) lớn nhất thế giới của Mỹ với hơn 9.200 resort khách sạn, 122.000 điểm đến tại 80 quốc gia trên khắp toàn cầu cùng, 80 triệu khách hàng thân thiết được xếp hạng trung thành nhất thế giới.

Tỷ lệ chia sẻ doanh thu: Ở Ramada Kahuna, lợi tức cam kết nằm ở mức 8%/năm trong vòng 2 năm đầu tiên và 9%/năm cho 2 năm tiếp theo là con số thực tế thuyết phục các nhà đầu tư.

Đặc biệt, từ năm thứ 5 trở đi, Ramada Kahuna sẽ áp dụng hình thức chia sẻ 60:40 trên doanh thu thuần thay vì chia % lợi nhuận. Cụ thể, nhà đầu tư yên tâm được hưởng đến 60% doanh thu cho thuê ròng, chủ dự án sẽ là người gánh vác chi trả các chi phí hoạt động chính trong 40% doanh thu còn lại. Lợi tức nhà đầu tư được hưởng sẽ ngày càng tăng theo doanh thu thay vì cố định như nhiều dự án khác. Đây là phương thức mà rất ít chủ đầu tư dám áp dụng vì dù mang lại nhiều lợi ích cho khách hàng nhưng lại đầy thách thức đối với chủ đầu tư, tuy nhiên Ramada Kahuna có đủ tự tin và tiềm lực để đảm bảo cam kết này.

Ngoài ra, doanh thu của dự án BĐS nghỉ dưỡng nói chung và condotel nói riêng không chỉ phụ thuộc vào các yếu tố mấu chốt trên, mà còn được hậu thuẫn từ các tiện ích bổ trợ đa dạng xung quanh dự án. Cụ thể, nếu dự án tọa lạc trong một quần thể nghỉ dưỡng phức hợp cung cấp nhiều dịch vụ tiện ích đi kèm như khu vui chơi, sân golf, casino... (như cách mà Ramada Kahuna đang được thừa hưởng từ tổ hợp tỷ đô Hồ Tràm Strip) thì dự án sẽ càng tạo điều kiện để du khách thoải mái tận hưởng, gia tăng mức độ hài lòng, lưu trú lâu hơn, tần suất quay lại cao, kéo theo doanh thu của chủ đầu tư ngày càng gia tăng vượt bậc.

Trên thực tế, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện tại chưa có phương án quản lý chính thức được ràng buộc bằng pháp luật để đảm bảo chủ đầu tư các dự án BĐS nghỉ dưỡng sẽ thực hiện đúng cam kết lãi suất. Vì vậy, nếu muốn rót tiền vào condotel để sinh lời, các nhà đầu tư cũng nên tỉnh táo bước qua “chiếc bẫy lãi suất” hấp dẫn, phân tích rõ hơn các yếu tố quyết định trực tiếp đến lợi nhuận từ dự án để thực sự “chọn mặt gửi vàng”.

Nguyên Hà