Vụ địa ốc Alibaba bán dự án "vịt trời": Canh bạc bịp?!

Trong những ngày qua, vụ việc Công ty địa ốc Alibaba bán đất nền thuộc dự án Khu đô thị Tây Bắc Củ Chi, TPHCM khi chưa có quyết định giao làm chủ đầu tư đã thu hút được sự quan tâm rất lớn của dư luận cả nước. Nhiều cơ quan chức năng đã lên tiếng cảnh báo người dân về sự rủi do khi tham gia giao dịch với Công ty này.

Thông tin mới nhất, Bộ Công an cũng đã vào cuộc để làm rõ những bất thường mà báo chí phản ánh. Để rộng đường dư luận, PV báo Dân trí đã có cuộc trao đổi với luật sư Đặng Xuân Cường - VPLS Trương Anh Tú xung quanh vấn đề này.

Ông có nhận định gì về việc Công ty địa ốc Alibaba thực hiện giao dịch “đặt chỗ dự kiến” với khách hàng để mua những nền đất được phân lô trong dự án Khu đô thị Tây Bắc Củ Chi, TPHCM?

Về bản chất, có thể nói giao dịch “đặt chỗ dự kiến” mà công ty địa ốc Alibaba thực hiện với khách hàng có bản chất là hoạt động huy động vốn của khách hàng để thực hiện dự án. Tuy nhiên, do Công ty Alibaba chưa được giao làm chủ đầu tư của dự án, sơ đồ phân lô dự kiến (tỷ lệ 1/500) là do công ty này tự nghĩ ra, chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nên nên hoạt động huy động vốn nêu trên là hoàn toàn trái pháp luật.

Pháp luật có quy định như thế nào đối với việc bán đất nền thuộc dự án thưa ông?

Theo quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 (gọi tắt là Nghị định 43) thì dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, phải đáp ứng được đủ 4 điều kiện sau: 1. Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; 2. Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; 3. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); 4. Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43 này.

Điều 2 Nghị định 43 quy định: “Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”.

Có thể nói với quy định nêu trên của pháp luật thì việc phân lô, bán nền trong dự án là hết sức chặt chẽ, chỉ có những doanh nghiệp hay chủ đầu tư có tiềm lực tài chính vững mạnh mới có thể thực hiện được.

Ông cho biết với những hành vi mà công ty địa ốc Alibaba thực hiện đã vi phạm quy định pháp luật nào?

Với việc đưa ra những thông tin không đúng sự thật khiến khách hàng tin là thật đó là: chưa được giao làm chủ đầu tư của dự án, chưa có phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án nhưng lại thông tin tới khách hàng là đã có đủ điều kiện nêu trên, ngoài ra còn những bất thường đối với số vốn điều lệ… từ đó khiến cho khách hàng tin tưởng và thực hiện giao dịch “đặt chỗ dự kiến”, giao tiền (tài sản) cho Công ty Alibaba thì những hoạt động này của công ty Alibaba đã có dấu hiệu gian dối của một trong những dấu hiệu đặc trưng của tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” được quy định tại Điều 139 Bộ luật Hình sự.

Là luật sư đã từng tham gia nhiều vụ án lừa đảo liên quan tới việc mua bán tài sản hình thành trong tương lai, ông có thể chia sẻ về những thủ đoạn mà các “chủ đầu tư” đã thực hiện để lừa dối nhằm chiếm đoạt tiền của khách hàng?

Qua những vụ án lừa đảo liên quan tới nhà đất hình thành trong tương lai, hầu hết các dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị thì các chủ đầu tư thường không có 100% vốn để triển khai dự án. Do vậy, chủ đầu tư phải huy động vốn của khách hàng dưới các hình thức ký các văn bản như: Hợp đồng đặt cọc, Thỏa thuận góp vốn, Hợp đồng hợp tác đầu tư… Thậm chí có những doanh nghiệp chỉ đang thực hiện những thủ tục ban đầu để được giao là chủ đầu tư của một dự án nhưng vẫn thông tin tới khách hàng mình đã là chủ đầu tư và quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt.

Song song với đó, các doanh nghiệp này cũng tiến hành ký các thỏa thuận nêu trên để thu tiền của khách hàng. Khách hàng tin tưởng vào các thông tin mà doanh nghiệp đưa ra, nên đã ký và giao tiền cho những doanh nghiệp này.

Sau khi có được nguồn tiền từ khách hàng “trao gửi”, những doanh nghiệp này không sử dụng vào mục đích duy nhất là phát triển dự án đã thông tin tới khách hàng mà lại sử dụng vào các mục đích khác như: Đầu tư cho vào các dự án khác đang cần có vốn; Chi tiêu cho hoạt động của doanh nghiệp, cho hoạt động cá nhân của lãnh đạo doanh nghiệp, thậm chí là dùng tiền của khách hàng để “chạy” dự án.

Do vậy, khi khách hàng không tìm hiểu kỹ quy định của pháp luật trong việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hay đã biết dự án mới đang ở giai đoạn xin phép phê duyệt quy hoạch mà vẫn quyết định ký kết các loại văn bản nêu trên thì vô hình chung khách hàng đang tham gia một “canh bạc” cùng chủ đầu tư. Và trong nhiều trường hợp đó là những “canh bạc bịp”, bởi lẽ khi đã trao tiền cho những doanh nghiệp này rồi thì khả năng đòi lại là vô cùng thấp, họ thường viện ra nhiều lý do để chây ì, không trả.

Do vậy, khi quyết định tham gia giao dịch mua bán những bất động sản hình thành trong tương lai thì điều quan trọng là phải có sự tham vấn, tìm hiểu kỹ lưỡng quy định của pháp luật để tránh những rủi do.

Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này.

Công Quang