Trung tâm hàng hiệu: Vỏ hoành tráng, ruột hoang vắng

Kỳ vọng lớn, thất bại nhanh

Hàng Da Galleria được xây dựng trên nền khu đất chợ Hàng Da cũ đã được khai trương vào tháng 9/2011 đã mang lại sự lột xác về hình thức cho một khu chợ truyền thống

Dự án nằm trong khu vực có lượng khách du lịch lớn, dân cư đông đúc và thu nhập cao chính vì thế chủ đầu tư đã kỳ vọng đây sẽ trở thành khu vực lý tưởng cho các hoạt động kinh doanh dịch vụ, vui chơi, giải trí cho người dân. Tuy nhiên, đến nay Hàng Da Galleria không thu hút được nhiều nhà đầu tư, tỷ lệ trống khá cao buộc phải ngừng cho thuê để chuẩn bị nâng cấp và cải tạo.

Một thực tế dẫn đến thật bại hiện nay của Hang Da Galleria là do có nhiều hơn một chủ sở hữu. Chủ đầu tư đi theo mô hình bán đứt dài hạn mặt sàn cho khách thuê. Khách thuê vắng, người mua cũng vắng chính vì thế TTTM hoạt động cầm chừng rồi buộc phải đóng cửa.

Trước đó, Grand Plaza cũng đã đóng cửa từ cuối 2012 vì lý do tương tự. Thực tế, số khách hàng đã mua và/hoặc đang thuê gian hàng kinh doanh tại các trung tâm thương mại đắc địa nói trên đều rơi rụng dần dẫn tới đóng quầy, bỏ kinh doanh, sang nhượng lại mặt bằng với giá “cắt lỗ”.

Đại diện của một đơn vị tư vấn quản lý BĐS cho hay, ban đầu dự án được tư vấn theo ý tưởng biến thành địa điểm du lịch, chỉ bán những mặt hàng truyền thống của Việt Nam, nhưng chủ đầu tư đã không đồng ý phương án này. Phía Hàng Da đã lựa chọn dự án theo mô hình có hơn một chủ sở hữu, cho nên để quyết định TTTM đi theo hướng nào là vấn đề cực kỳ khó khăn.

Bà Leanne Mitchell, chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cũng nhận định, nhiều dự án thất bại là do không đạt được sự đồng thuận giữa các chủ sở hữu ở nhiều vấn đề. Đây có lẽ chính là nguyên nhân chính dẫn đến việc đóng cửa của những TTTM này để tái cấu trúc.

Theo bà Leanne Mitchell, các chủ dự án TTTM không nên bán cho nhiều nhà đầu tư thứ cấp. Chủ sở hữu cần phải có sự kiểm soát hoàn toàn đối với tất cả những vấn đề của TTTM đó. Ngoài ra chủ sở hữu là người quyết định việc phân bổ các nhãn hiệu ở trong TTTM đó thế nào, để hài hòa phù hợp với nhau. Nếu buộc phải bán thì phải có những điều khoản cực kỳ rõ ràng ghi ở trong Hợp đồng. Những điều khoản đó phải thể hiện được quy định rất cứng rắn.

Đẹp, đắt và ế ẩm

Phân khúc thị trường bán lẻ cao cấp tại Hà Nội đang gặp khó khăn khi lượng hàng tiêu thụ tại các trung tâm cao cấp khá thấp. Thêm vào đó, một rào cản khác đối với người mua hàng tại các TTTM là thuế, các khoản thuế trung gian bằng gần 50% giá trị của sản phẩm.

Thực tế, sự “vắng lặng” đang bao trùm tại nhiều trung tâm thương mại cao cấp, ngay cả những địa chỉ từng thành công lớn. Mipec Mall, trước đây có tên gọi là Pico Mall, đang trải qua giai đoạn tái lựa chọn thương hiệu và định vị lại dự án sau một thời gian kinh doanh ế ẩm, không như kỳ vọng. Còn trung tâm thương mại tại tào nhà Indochia Palza cũng đang rơi vào cảnh vắng khách, kinh doanh khó khăn.

Trong khi đó, chỉ số niềm tin của người tiêu dùng bắt đầu sụt giảm trong năm 2012, và dự kiến sẽ tiếp tục giảm trong năm 2013. Điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bán lẻ.

Áp lực của các TTTM ngày càng lớn, các đối thủ như Parkson, Lotte cũng sẽ tiếp tục mở rộng sự thách thức. Parkson đã tuyên bố kế hoạch tiếp tục mở thêm 3 - 4 trung tâm mới tại Hà Nội. Lotte cũng đang gấp rút để mở trung tâm 65 tầng với tổng vốn dự án lên tới 400 triệu USD. AeonMall Việt Nam đã nhận được giấy phép đầu tư cho dự án bán lẻ với tổng mức đầu tư lên tới 200 triệu USD.

Để tồn tại, các bên phát triển TTTM cần có chiến lược ngay từ lúc ban đầu và đầu tư dài hạn. Cần có sự nghiên cứu đầy đủ trước khi đầu tư vào các dự án bán lẻ. Đầu tiên là phải tiến hành nghiên cứu tiền khả thi, nghiên cứu thị trường. Thứ nhất: nghiên cứu về khu vực dân cư xung quanh dự án; thứ 2 là nghiên cứu về thu nhập của người dân xung quanh dự án, và nghiên cứu về nhu cầu về mua sắm của người dân để đưa ra hạng phát triển của dự án đầu tư là cao cấp hay bình dân. Sau khi xong, các chủ đầu tư cần phải có thiết kế tốt để nhằm tối ưu hóa mặt bằng bán lẻ đồng thời đáp ứng tối đa nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ.

Đặc biệt trong thời buổi khó khăn như bây giờ việc hỗ trợ, đầu tư cùng khách thuê cũng được đặt lên cao. Việc chia sẻ doanh thu, hỗ trợ và chấp nhận rủi ro cùng khách hàng sẽ tạo được niềm tin cho khách hàng. Khách thuê bán lẻ không khác gì những nhà đầu tư nhỏ chính vì vậy mặt bằng kinh doanh của họ không đảm bảo họ sẽ chuyển ra.

Theo Duy Anh

VEF