Thị trường “kép” làm giảm mạnh giá thuê văn phòng

 

 

Theo đánh giá của Colliers International, năm 2009 có thể được coi là năm mà thị trường BĐS đã theo bước các nhà đầu tư tập trung vào các quận phía Tây.

 

Năm 2009, khởi đầu kém thuận lợi về kinh tế đã nhấn chìm thị trường BĐS và đặt ra cho nó một con đường phát triển khá gian nan. Nhiều dự án bị trì hoãn vì chủ đầu tư thiếu vốn và giá bán cũng như cho thuê trượt dốc ở tất cả các phân khúc.

 

Rất nhiều công ty đang mong muốn cắt giảm chi phí và chuyển sự chú ý của họ ra khỏi thị trường văn phòng hạng A để thuê diện tích tại những tòa nhà văn phòng hạng B với chất lượng thấp hơn. Ngoài ra, số lượng các công ty mới gia nhập thị trường cạn kiệt kết hợp với sự sụt giảm về đầu tư trong và ngoài nước…

 

Đáng chú ý, các dự án được xếp hạng A đã hoàn thành trong quận Hoàn Kiếm trong thời gian 2009 hiện đang có tỉ lệ trống cao và giá chào thuê tại một trong những dự án này đã giảm xuống gần 40% so với đầu năm 2009.

 

Ước tính giá cho thuê trung bình của các tòa nhà hạng A tại quận Hoàn Kiếm đã giảm 20 - 25% vào đầu năm và đang ở mức 35 - 45 USD/m2/tháng. Trong hoàn cảnh thị trường suy giảm, nhiều bên thuê đang đưa ra những thỏa thuận kiên quyết hơn, dẫn đến sự rơi giá chung của thị trường.

 

Năm 2009 cũng bắt đầu thấy sự chuyển đổi trong sự chú ý về phía các huyện phía tây thành phố với việc khánh thành tòa tháp văn phòng CEO Tower và nhiều tòa nhà khác cũng được xây dựng , thi công, điển hình là trên đường Phạm Hùng.

 

Theo con số của Savills, trong quý 4/2010, công suất thuê tiếp tục giảm, trong đó văn phòng hạng A giảm tới 18% do có một khối lượng cung mới trên thị trường từ hai dự án BIDV Tower và Capital Tower thuộc quận Hoàn Kiếm. Các hạng B và C có giảm nhưng không lớn bằng hạng A do có lợi thế về giá thuê.

 

Không những vậy, chỉ riêng trong quý cuối cùng của năm 2009, đã có hơn 600.000 m2 văn phòng được tung vào thị trường, chủ yếu ở các quận trung tâm, tăng 23% so với quý 3 và chiếm gần 1/5 tổng cung trên toàn thị trường Hà Nội. Con số này chứng tỏ sức ép về giá thuê văn phòng ngày càng lớn khi lượng cung tăng đột biến.

 

 

Ông Trần Như Trung - Giám đốc Nghiệp vụ bộ phận nghiên cứu của Savills Việt Nam tại Hà Nội dự đoán, nhu cầu văn phòng sẽ hồi phục và tăng nhẹ vào năm 2010.

 

Kinh tế Việt Nam đã có dấu hiệu phục hồi tích cực, tỷ lệ tăng trưởng đạt 5,32% năm 2009. Điều đó có cơ sở để tin rằng các công ty nước ngoài đang quay lại Việt Nam, các doanh nghiệp trong nước đang mở rộng kinh doanh.

 

Tuy nhiên, chỉ tính riêng trong năm 2010, sẽ có thêm 170.000 m2 văn phòng được tung vào thị trường và trong 4 năm tới, dự kiến có khoảng 1,5 triệu m2 diện tích văn phòng các hạng từ khoảng 100 dự án gia nhập thị trường. Việc tăng không đáng kể về cầu sẽ góp phần điều chỉnh thị trường xuống mức giá thuê thực tế thấp hơn.

 

Ông Nathan Cumberlidge, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và định giá của Colliers International thì đưa ra những cảnh báo đáng lo ngại hơn: Tương lai của các toà nhà hạng A tại Hà Nội sẽ có sự khác biệt tuỳ thuộc vào vị trí và kế hoạch xây dựng trong năm 2010.

 

Với một nguồn cung dồi dào được đưa vào thị trường trong thời gian tới sự tiêu thụ thấp là khó tránh khỏi. Việc tạo ra một thị trường kép tại Hoàn Kiếm và các quận phía Tây thành phố và sự canh tranh ngày càng cao có thể gây nên sự đi xuống một cách trầm trọng của giá thuê.

 

Điều này có thể có ảnh hưởng tới giá thuê chung hoặc tạo ra một giá thuê ưu đãi trong vòng 3 - 5 năm, kèm nhiều khuyến khích hơn cho khách thuê ví dụ như việc thời gian thuê miễn phí lâu hơn.

 

Thậm chí, theo khẳng định của CBRE, với tình hình hiện nay thì sẽ không có nhu cầu diện tích văn phòng có giá thuê trên 40 USD/tháng. Rõ ràng, áp lực cho khách hàng về giá thuê văn phòng giảm tuy làm ảnh hưởng tới doanh thu của các chủ đầu tư cho thuê văn phòng song sẽ là một trong những điều kiện quan trọng thu hút các nhà đầu tư nước ngoài khi lựa chọn điểm đến Việt Nam.