Thị trường bất động sản: “Nếu để khủng hoảng, hậu quả khôn lường!”

Ngoài các ý kiến ủng hộ và đề nghị cần “giải cứu” thị trường BĐS, cũng có quan điểm cho rằng nên để thị trường tự điều chỉnh và “thị trường sẽ cứu chúng ta”. Thứ trưởng có thể cho biết, vì sao cần “giải cứu” thị trường BĐS?

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam: Trước hết cần phải nói rằng, các chính sách gần đây của Nhà nước không phải là hướng tới việc “giải cứu” riêng ngành BĐS, càng không phải là “giải cứu đại gia” mà là hỗ trợ khai thông thị trường, hỗ trợ nền kinh tế, hỗ trợ người lao động, hỗ trợ người dân. Cái chính ở đây không phải là đổ một khối tiền ra giải cứu, mà là đưa ra các định hướng, cơ chế, chính sách phù hợp để thị trường phục hồi và phát triển thuận lợi.

Bài học khủng hoảng ở các nước tư bản đã cho thấy, nếu Nhà nước bỏ mặc thị trường thì hệ lụy sẽ khôn lường, không chỉ Nhà nước thiệt, mà cả nền kinh tế trong đó có doanh nghiệp và người dân đều thiệt hại. Nếu để khủng hoảng xảy ra và xóa đi làm lại thì mất mát cho cả xã hội là vô cùng lớn, và mất nhiều thời gian, tiền của để khôi phục.

Với thị trường bất động sản, bàn tay quản lý của nhà nước cần phải sâu hơn các ngành nghề khác, vì bất động sản là hàng hóa đặc biệt. Thứ nhất, bất động sản là thị trường có tính liên thông rất cao với các thị trường khác. Thứ hai, trong bất động sản thì đất đai là nguồn lực tài nguyên của quốc gia quý giá không tái tạo được. Thứ ba, nó là giá trị tài sản rất lớn của quốc gia cũng như người dân. Tiền đổ vào đây rất nhiều, vật liệu xây dựng sắt thép, xi măng…đổ vào đây rất nhiều. Thứ tư, nó là bộ mặt quốc gia, vì bất động sản thể hiện qua đô thị, sân bay, bến cảng… thì nó là to đẹp, bền vững hay nhem nhuốc phụ thuộc vào bộ mặt này. Thứ năm, nó mang tính cộng đồng rất lớn, bất động sản không thể chỉ riêng một người nào, nó của anh nhưng nó lại là hình ảnh trong mắt rất nhiều người.

Chỉ sau 8 năm phát triển, BĐS đã có đóng góp hơn 10% vào GDP cả nước, đủ cho thấy nó là một ngành rất quan trọng của nền kinh tế. So với tỷ trọng đóng góp 20 - 30% của các nước khác, BĐS Việt Nam còn nhiều tiềm năng, dư địa để phát triển trong tương lai.

Vậy theo quan điểm của Bộ Xây dựng, chính sách hỗ trợ này cần được thực thi như thế nào để thị trường hồi phục, đảm bảo quyền lợi của người dân và không bị một bộ phận lợi dụng?

Việc chính sách bị lợi dụng là điều đã xảy ra ở nhiều nước. Nói chung khó có chính sách nào thỏa mãn 100% quyền lợi xã hội, và sẽ có đụng chạm đến một bộ phận nào đó. Nhưng thực thi chính sách cần gắn với tổng lợi ích xã hội.

Đối với các chính sách hỗ trợ thị trường BĐS, chúng tôi không nhấn mạnh sự hỗ trợ bằng tiền, mà là hỗ trợ bằng công cụ chính sách, cơ chế. Cụ thể, chính sách phát triển thị trường phải dựa trên quy hoạch, kế hoạch, phù hợp với quy luật thị trường. Cơ quan quản lý cần đưa ra thông tin cụ thể, quản lý giá cả để phù hợp với sức mua của người dân, qua đó thúc đẩy giao dịch.

Đối với doanh nghiệp, Nhà nước hỗ trợ về cơ chế để tái cơ cấu hàng hóa, thể hiện qua việc chuyển đổi nhà thương mại sang nhà ở xã hội, cho phép chia tách căn hộ để phù hợp với nhu cầu thị trường. Thị trường chỉ sống được khi người mua có thể mua được nhà với giá phù hợp, và DN có thể tạo ra nguồn cung phù hợp.

Cụ thể, với gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, theo quan điểm của Bộ Xây dựng cần thực hiện như thế nào để thực sự mang lại hiệu quả?

Dự thảo Thông tư mới đây của NHNN đã có 1 số điểm chưa trúng, khi không nhắc tới việc hỗ trợ đối tượng mua nhà xã hội. Cần cho người dân vay vốn đó để mua nhà, chứ vay để thuê nhà thì không có ý nghĩa lắm. Ngoài ra, việc không xác định rõ tỷ lệ giữa cho doanh nghiệp và người dân vay là rất thiếu sự điều tiết và có thể dẫn đến việc sử dụng vốn vay không đúng mục đích.

Do đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất cần phân bổ 2/3 số vốn này cho người mua nhà để thúc đẩy giao dịch, giúp người dân mua được nhà và doanh nghiệp cũng bán được hàng. Chỉ 1/3 còn lại nên dành cho doanh nghiệp để hoàn thiện sản phẩm và tạo nguồn cung mới.

Về mức lã suất ưu đãi 6% trong 3 năm đầu cũng khiến người dân lo lắng vì thời hạn vay thường lên tới 10 năm, vậy 7 năm sau đó ai biết lãi suất sẽ lên mức nào? Như vậy người vay không chủ động trong việc tính nguồn trả nợ và “nắm dao đằng lưỡi”.

Để người dân yên tâm và tin tưởng vay vốn, cần chọn phương án rõ ràng hơn: hoặc là duy trì lãi suất 6% trong tối thiểu 10 năm, hoặc lãi suất 6% trong 3 năm đầu, sau đó điều chỉnh nhưng ở mức bằng 50% so với lãi vay thương mại trên thị trường.

Có ý kiến lo ngại việc hỗ trợ này sau khi giúp các DN vượt qua khó khăn sẽ lại tạo ra làn sóng tăng giá mới, đầu cơ lại bùng nổ, khiến thị trường bất động sản bắt đầu chu kỳ bong bóng mới?

Hiện nay phân khúc đang được tập trung tháo gỡ là nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội có quy định rất chặt chẽ của nhà nước về giá cả, đối tượng người mua. Bởi vậy, khu vực nhà xã hội được kiểm soát chặt, không thể tăng giá được.

Khu vực nhà thương mại thì chỉ hỗ trợ bằng cơ chế, công cụ quản lý và công cụ thị trường để lấy lại được lòng tin của người tiêu dùng, thúc đẩy giao dịch.

Tôi không cho là thị trường sẽ tạo sóng tăng giá, bởi thị trường biến động như những năm qua đã dạy cho các doanh nghiệp, cho người dân, kể cả cơ quan quản lý nhà nước một bài học đắt giá.

Bản thân các doanh nghiệp sẽ tự thấy rằng tăng giá sẽ không bán được, sẽ chết. Hiện nay trong khi rà soát lại, các cơ quan nhà nước đã ngừng một số dự án, bắt điều chỉnh một số dự án, điều này dần giúp cung cầu gặp nhau. Khi cung cầu gặp nhau thì giá cả do thị trường quyết định nhưng giá này sẽ đúng bản chất hơn, hợp lý hơn.

Thêm nữa là Chính phủ, bộ Xây dựng đang triển khai việc rà soát điều chỉnh sửa đổi lại 3 luật là Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng tăng cường công khai minh bạch hơn, tăng cường quản lý của nhà nước hơn đồng thời cũng tạo cho thị trường phát triển mạnh mẽ hơn.

Nhưng nếu lo ngại sẽ tăng giá, bong bóng mà không hỗ trợ, không làm gì càng không ổn. Phải vừa làm, vừa điều chỉnh, vừa kiểm soát, chứ hiện tại đang tắc cung cầu mà chưa khơi dòng lại lo thì thành ra không làm gì?. Cách suy nghĩ như vậy, tôi cho là theo hướng tiêu cực. Theo tôi, tư duy phải phát triển rồi tìm cách quản lý chứ chưa phát triển mà đã lo không quản được rồi không làm gì thì rốt cục chẳng tạo ra được cái gì.

Quay lại với thực trạng thị trường hiện nay, các chuyên gia đưa ra nhiều nguyên nhân như đầu cơ khiến mức giá tăng quá cao, tỷ lệ các phân khúc chưa hợp với nhu cầu, niềm tin xuống quá thấp nên người dân không dám đặt tiền vào BĐS...  Theo ông nguyên nhân chính là gì?

Nguyên nhân chính ở đây là việc phát triển thị trường bất động sản thiếu quy hoạch và đặc biệt thiếu kế hoạch. Kế hoạch thể hiện sự cân đối cung cầu và cân đối nguồn lực. Từ xưa đến nay trong luật của mình, trong các văn bản của mình đều bảo dự án này dự án kia đều phải phát triển theo quy hoạch, chả ai nói đến kế hoạch cả. Nói cách khác, trong quy hoạch của mình không có trục thời gian. Ví dụ ở thành phố này có diện tích từng này nghìn km2, bảo dành từng này km2, dành từng này ha để xây nhà, thế là làm theo đúng quy hoạch. Nhưng đó là quy hoạch cho cả 1 giai đoạn 30-40 năm. Bây giờ có bao nhiêu đất trong quy hoạch làm nhà ở cho đến 2050 lại đem cấp hết rồi. Đáng nhẽ, năm nay cấp từng này, năm sau cấp từng này, đến năm 2030 cấp thêm chút nữa….Cấp từng giai đoạn, để tương ứng với cầu.

Thứ hai là thiếu cân đối nguồn lực, cấp nhiều như vậy nhưng làm gì có tiền mà làm?. Cấp đất xong thì trên giấy tờ, trên sổ sách cấp hết, hoặc là chấp thuận chủ trương cho dự án, trên thực tế nó là đồng ruộng là bãi cỏ. Doanh nghiệp tranh thủ xin, để đấy, làm gì có tiền mà làm. Đền bù xong tiền đất cho dân là hết, còn đóng nghĩa vụ cho nhà nước thì không có tiền để đóng. Tiền để làm hạ tầng, cầu, đường, điện không có. Tiền để xây nhà cũng không có, huy động của dân được một phần và phải được điều kiện nào đó mới huy động. Không có nguồn lực để làm, nên dự án dở dang là như thế. Không có kế hoạch, mà có đủ tiền để làm cũng không có người mua.

Vấn đề nữa là cơ cấu hàng hóa mất cân đối nghiêm trọng. Hàng hóa quy mô lớn, mức độ hoàn thiện cao, giá cao thì nhiều. Nhưng nhà phù hợp với đa số người dân thì không có. Cái này là lỗi nhà nước, chủ yếu là chính quyền các cấp.

Vì dự án do chính quyền địa phương cấp, quy hoạch chính quyền địa phương làm, quy định của luật là chính quyền địa phương phải lên kế hoạch hàng năm, 5 năm và dài hạn, phải có chương trình phát triển nhà ở… Tuy nhiên, nhiều địa phương không làm, cứ xin là cấp. Hướng phân cấp phân quyền cho địa phương là đúng nhưng phải có lộ trình, phải phù hợp với năng lực của từng nơi, từng cấp. Phân cấp phân quyền nhưng phải đảm bảo sự kiểm soát thống nhất của trung ương, cả nước. Mạnh ai phát triển sao được.

Thứ nữa là tính chuyên nghiệp của doanh nghiệp bất động sản VN rất yếu, nguồn lực kém. Thiếu từ bộ máy nhân lực, như thủy sản cũng nhảy sang làm, dầu khí cũng nhảy sang làm, điện lực cũng nhảy sang làm… Không có chuyên môn, không có nguồn lực, không có kiến thức, trong khi đây là ngành rất phức tạp: pháp lý phức tạp, làm dự án phải đền bù, quy hoạch, thẩm định…BĐS cũng cần nguồn tiền rất lớn trong khi DN không có. Bản thân pháp luật quy định điều kiện để các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quá dễ dàng, thậm chí có thể nói là quá dễ dãi cho nên thành ra phong trào.

Một nguyên nhân nữa cũng có vấn đề là thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài, chiếm nhiều thời gian mất nhiều công sức tiền bạc. Những yếu tố này đổ vào giá thành, nó cũng góp phần làm đẩy giá thành lên cao, đặc biệt là tiền đất.

Hiện nay có nhiều số liệu, nhiều thông tin về “sức khỏe” của các doanh nghiệp BĐS, khiến người dân không biết thực hư. Ông nhận xét thế nào về vấn đề này?

Nói về "sức khỏe" doanh nghiệp bất động sản hiện nay cũng rất khó vì doanh nghiệp cũng có nhiều loại nên rất khó nói chung. Nó cũng phụ thuộc vùng miền. Doanh nghiệp bất động sản miền Nam khó hơn miền Bắc, vì miền Nam giá nhà thấp hơn, nhiều doanh nghiệp hơn, nhiều dự án hơn. Và tiền của doanh nghiệp phía Nam thì vay mượn ngân hàng nhiều. Tỷ trọng vay bất động sản ở TP Hồ Chí Minh chiếm xấp xỉ ½ tỷ trọng vay của cả nước trong khi phía Bắc, khu vực HN chỉ dưới 20% thôi.

Phía Nam dự án thì nhiều, đất rộng, người thì ít hơn nên đầu ra khó hơn. Và sức ép trả nợ ngân hàng lớn hơn. Còn phía Bắc thì đất đai chật hẹp, dân số đông nên nhu cầu cao hơn nhưng người dân và doanh nghiệp ít vay tiền ngân hàng. Bởi vậy, giá miền Bắc xuống chậm hơn và xuống không nhiều.

Thứ nữa, phía Bắc phần đông các dự án bất động sản được triển khai bởi các doanh nghiệp lớn như HUD, Vinaconex, Viglacera… là khối nhà nước. Khối tư nhân cũng nhiều thương hiệu mạnh như Vingroup, Bitexco, Geleximco… Những doanh nghiệp này phát triển bài bản, cân đồi nguồn lực dòng tiền, tiềm lực tốt.

Ông có dự báo gì về việc sự hỗ trợ đối với phân khúc nhà xã hội và nhà thương mại giá rẻ sẽ tác động tích cực đến thị trường? Và quãng khó khăn thị trường sẽ kéo dài thêm bao lâu nữa?

Cách đây hai năm, tôi đã nói nửa đùa rằng “Dự báo của tôi là: Rất khó dự báo!”.  Tuy nhiên, điều may mắn là Chính phủ đã nhìn nhận ra khó khăn, và hành động để khôi phục kinh tế.

Trên thực tế, có vấn đề tương đối cụ thể như Chính phủ ra Nghị quyết 01 và 02, Bộ Tài chính đã sửa đổi luật thuế thu nhập doanh nghiệp, bộ Xây dựng ra thông tư hướng dẫn việc điều chỉnh thị trường bất động sản, NHNN cũng chuẩn bị nguồn tiền… Bởi vậy, nói chung nền kinh tế sẽ đi vào ổn định, nhưng về mặt định lượng tới đâu thì chưa đo đếm được.

Về thị trường bất động sản thì cũng cần phải có thời gian nhất định. Hiện nay đang nhằm vào phân khúc nhà ở xã hội, đang tập trung vào đối tượng cần thiết những người khó khăn, người nghèo, người thu nhập thấp ở thành thị. Việc mua bán sẽ xuất phát từ phân khúc nhà ở xã hội trước. Tiếp theo, là nhà thương mại dưới 70 m2 sẽ tạo ra giao dịch mua bán, từ đây hy vọng sẽ lan tỏa sang các phân khúc khác để lấy lại long tin, và hy vọng người mua sẽ quay trở lại thị trường.

Tôi có nói chuyện với một nhà kinh tế, họ nói rằng về niềm tin xuống đáy rồi, đó là điều mừng vì xuống đáy rồi thì phải lên. Sợ nhất là lòng tin của người tiêu dùng vẫn chưa xuống đáy nên sẽ tiếp tục xuống. Theo một số nhà kinh tế nhận định, niềm tin đã xuống đáy rồi nên người tiêu dùng bắt đầu bỏ tiền mua sắm. Như cá nhân tôi nhận được rất nhiều đề nghị giới thiệu mua nhà chứng tỏ người dân có tiền. Tuy nhiên, tâm lý bây giờ là trông chờ xuống, xuống đáy chưa hay còn xuống nữa.

Kinh tế đã xuống đáy hay chưa, theo nhiều ý kiến thì phải đến giữa năm 2013 khi các Nghị định, các thông tư các giải pháp đi vào thực tế có hiệu lực. Chính phủ đang yêu cầu NHNN tiếp tục điểu chỉnh lãi suất xuống nữa, khi đó dòng tiền sẽ ra và các doanh nghiệp đầu tư làm ăn, khi đó nền kinh tế đi lên. Hy vọng nửa cuối năm 2013 thì kinh tế có khả năng hồi phục, trong đó có thị trường bất động sản.

Tôi nghĩ thị trường bất động sản sẽ không có hồi phục theo hướng nóng lên ngay mà sẽ hồi phục cẩn trọng hơn, bền vững hơn. Nhà nước thận trọng hơn, doanh nghiệp thận trọng hơn và người dân cũng vậy. Nhưng chậm chắc còn hơn cứ trồi sụt, trồi sụt theo phong trào, theo tâm lý…

Xin cảm ơn ông vì cuộc trao đổi này!