Những nhân tố tiềm ẩn gây bất ổn thị trường bất động sản

Trong báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ, các Bộ ngành về tình hình bất động sản (BĐS) 9 tháng đầu năm 2016, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã "điểm mặt" những yếu tố có thể gây bất ổn. Trong đó, phải kể đến sự lệch pha cung - cầu, giá đất ngày càng "chóng mặt", sự gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh BĐS thứ cấp và sự tăng trưởng tín dụng cao...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cảnh báo, phân khúc thị trường BĐS cao cấp đang có sự tăng trưởng rất lớn. Rất nhiều các dự án cao cấp - hạng sang, các dự án du lịch nghỉ dưỡng đã có dấu hiệu cung vượt cầu. Trong khi đó, phân khúc BĐS nhà ở thương mại vừa túi tiền rất thiếu các dự án căn hộ 1-2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2, tổng giá bán căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng. Không những thế, thị trường còn đang rất thiếu dự án nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ từ 1,5 - 3 triệu đồng/tháng và dự án nhà ở xã hội.

Giá đất tại TPHCM cũng tăng lên "chóng mặt". Theo báo cáo thị trường công bố ngày 20/10 của Propzy, riêng tại Q. Phú Nhuận, TPHCM, chỉ tính riêng 9 tháng đầu năm 2016 tổng số giao dịch được ghi nhận tại Phú Nhuận là 1.779 căn nhà và đất ở. Phú Nhuận có các giao dịch thuận lợi hơn hẳn các khu vực khác về tính pháp lý, chỉ có một số ít bất động sản bị hạn chế trong vấn đề cập nhật thừa kế. Khu vực Phan Xích Long là phố ngân hàng và thiên đường của các chuỗi ẩm thực nên giá trị trung bình cho mỗi diện tích mặt tiền lên khoảng 200tr/m2. Đường Nguyễn Văn Trỗi, Lê Văn Sỹ có giá đất mặt tiền dao động từ ngưỡng 120-280tr/m2.

Điều đáng lo ngại nhất chính là 9 tháng đầu năm 2016, tiếp tục có sự gia tăng rất lớn nhà đầu tư kinh doanh BĐS thứ cấp mua để cho thuê, nhưng phần lớn mua để bán lại kiếm lời, nhất là trong phân khúc cao cấp và trung bình khá, chiếm khoảng trên dưới 50% tùy theo dự án.

Qua khảo sát của CBRE, ngay cả đối với đối tượng là người nước ngoài đã mua nhà tại TPHCM thì chủ yếu nhằm để đầu tư, kinh doanh. Chỉ có 38% mua để cho thuê, 21% mua để bán lại và 29% mua để ở.

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS cá nhân cho rằng, so sánh với thời điểm bong bóng BĐS năm 2007, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đã chiếm đến khoảng 70%, thì tỷ lệ hiện nay là trên dưới 50% nên rất đáng quan ngại.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu thì cho rằng, yếu tố gây bất ổn thị trường BĐS đáng "nguy hiểm" là sự tăng trưởng tín dụng cao và tăng nợ xấu trong quý 3/2016.

6 tháng đầu năm 2016, tốc độ tăng trưởng tín dụng chỉ đạt 8,16%. Đến hết 9 tháng thì tăng trưởng tín dụng đã đạt 10,64%, trong đó, tăng trưởng tín dụng tiền đồng là 11,65%. Riêng tại TPHCM, tăng trưởng tín dụng đạt 13,26% so với cuối năm 2015, tăng gấp 1,5 lần so với cùng kỳ năm trước. Lãi suất huy động tiết kiệm giảm 0,3 - 0,4%; lãi suất cho vay trong lĩnh vực BĐS ở mức khoảng 8,7 - 9,9%.

"Ngoài ra, yếu tố gây bất ổn thị trường BĐS phải kể đến việc Nhà nước chưa có cơ chế tiếp nối để hỗ trợ tín dụng cho người thu nhập thấp đô thị, đối tượng chính sách để mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ. Điều kiện đảm bảo an toàn và các tranh chấp trong chung cư còn diễn biến phức tạp", ông Lê Hoàng Châu nói.

Dự báo thị trường BĐS các tháng cuối năm 2016 sẽ tiếp tục tăng trưởng nhỉnh hơn so với quý 3, do từ nay đến Tết Đinh Dậu là giai đoạn cao điểm trong năm. Nhưng về tổng thể thị trường BĐS đang có dấu hiệu chững lại so với năm 2015.

"Dự báo thị trường BĐS năm 2017 cũng sẽ tiếp tục xu thế chững lại. Tuy nhiên, khó xảy ra tình trạng "bong bóng" BĐS trong những tháng cuối năm 2016 và năm 2017, do "bong bóng" BĐS chỉ xảy ra khi nền kinh tế phát triển nóng; chính sách tín dụng bị buông lỏng, điều kiện cho vay tín dụng dễ dãi, dưới chuẩn; Có sự phát triển lệch pha cung - cầu trên thị trường bất động sản, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp...", ông Châu dự đoán.

Công Quang