Người có nhà cho thuê nộp thuế ra sao?

Trong bối cảnh cơ quan thuế tăng cường quản lý, chuẩn hóa dữ liệu và siết chặt việc kê khai, nộp thuế, người có nhà cho thuê nếu không kịp thời cập nhật quy định mới rất dễ phát sinh sai sót, thậm chí đối mặt với rủi ro bị truy thu, xử phạt. Vì vậy, việc nắm rõ những điểm cần lưu ý ngay từ đầu là yếu tố then chốt để thực hiện đúng nghĩa vụ thuế và tránh những hệ lụy không đáng có.

Theo quy định áp dụng từ năm nay, hoạt động cho thuê phòng trọ được xếp vào nhóm cho thuê tài sản, không thuộc loại hình dịch vụ lưu trú. Trường hợp doanh thu cho thuê nhà dưới 500 triệu đồng/năm, hộ và cá nhân kinh doanh chưa phải nộp thuế giá trị gia tăng (VAT) và thuế thu nhập cá nhân.

Tuy nhiên, theo dự thảo Nghị định về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, các trường hợp này vẫn phải thông báo doanh thu thực tế trong năm 2026 cho cơ quan thuế theo định kỳ 2 lần.

Lần 1 thông báo doanh thu 6 tháng đầu năm, thời hạn chậm nhất ngày 31/7. Lần 2 thông báo doanh thu 6 tháng cuối năm, thời hạn chậm nhất ngày 31/1/2027.

Từ năm sau (2027), họ chỉ cần thông báo doanh thu thực tế phát sinh trong năm với cơ quan thuế trước ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo. Thông báo này có thể gửi qua Cổng dịch vụ công quốc gia, Hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính của Cục Thuế, hoặc ứng dụng eTax Mobile.

Còn nếu doanh thu trên 500 triệu đồng/năm, nghĩa vụ thuế sẽ phát sinh theo quy định.

Một điểm đáng chú ý là lệ phí môn bài đối với hoạt động cho thuê tài sản đã được bãi bỏ từ ngày 1/1. Điều này giúp giảm một phần chi phí hành chính cho cá nhân có tài sản cho thuê, đồng thời đơn giản hóa nghĩa vụ tài chính so với các năm trước.

Với các trường hợp có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm, thuế giá trị gia tăng được tính bằng 5% trên tổng doanh thu cho thuê. Trong khi đó, thuế thu nhập cá nhân được tính bằng 5% trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng.

Ví dụ, doanh thu cho thuê tài sản là 900 triệu đồng/năm, thuế giá trị gia tăng phải nộp sẽ được tính theo công thức: 900 triệu đồng x 5% = 45 triệu đồng. Còn thuế thu nhập cá nhân phải nộp là: (900 triệu đồng - 500 triệu đồng) x 5% = 20 triệu đồng. Như vậy, tổng số thuế phải nộp là 65 triệu đồng.

Hộ kinh doanh có nhiều nhà cho thuê tại các địa phương khác nhau được khai thuế gộp trong một hồ sơ duy nhất. Hồ sơ được nộp tại cơ quan thuế quản lý địa điểm cho thuê chính, thay vì phải kê khai riêng lẻ ở từng địa phương.

Dù khai gộp, nghĩa vụ thuế vẫn được thực hiện theo từng địa điểm. Hệ thống của ngành thuế sẽ tự động phân bổ tỷ lệ doanh thu của từng cơ sở cho thuê trên tổng doanh thu để xác định số thuế phải nộp tại mỗi địa phương.

Theo quy định, cá nhân cho thuê nhà không bắt buộc phải thành lập hộ kinh doanh, nhưng phải đăng ký mã số thuế và kê khai, nộp thuế tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê. Người cho thuê được lựa chọn kê khai doanh thu theo năm dương lịch đối với hoạt động cho thuê tài sản.

Về thủ tục, hồ sơ khai thuế gồm: Tờ khai thuế, phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng, bản sao hợp đồng thuê kèm giấy ủy quyền (nếu có)… Hồ sơ có thể kê khai theo năm hoặc theo từng lần phát sinh.

Trường hợp kê khai theo năm, thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo.

Trường hợp kê khai theo từng lần phát sinh, hồ sơ phải nộp chậm nhất ngày thứ 10 kể từ thời điểm phát sinh hoạt động cho thuê.

Người cho thuê có thể nộp hồ sơ trực tiếp, gửi qua đường bưu chính hoặc thực hiện kê khai trực tuyến.

Đối với doanh nghiệp thuê nhà, cần lưu giữ đầy đủ hồ sơ gồm: Hợp đồng thuê, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản, căn cước công dân của cá nhân cho thuê… Khoản tiền thuê từ 5 triệu đồng trở lên bắt buộc phải thanh toán qua chuyển khoản.

Trường hợp hợp đồng quy định doanh nghiệp nộp thuế thay cho chủ nhà, nội dung này phải được ghi rõ trong hợp đồng; khi đó, doanh nghiệp có trách nhiệm thực hiện kê khai và nộp thuế thay cá nhân cho thuê.