Ngân hàng bán 10-20 lần một bất động sản vẫn ế khách

Bán "ế" và cuộc đại hạ giá

Danh mục bán đấu giá tài sản đảm bảo của Sacombank có nhiều bất động sản đã được rao bán nhiều lần vẫn không có người mua. Điển hình là 18 khoản nợ được bảo đảm bằng tài sản tại dự án Khu công nghiệp Phong Phú (Bình Chánh, TPHCM). Dư nợ gốc, lãi cho 18 khoản vay này là 16.196 tỷ đồng, trong đó nợ gốc hơn 5.134 tỷ đồng. Thời gian đấu giá tiếp theo là vào ngày 27/4.

Bên trúng đấu giá mua được khoản nợ phải chịu trách nhiệm thanh toán toàn bộ các khoản thuế, chi phí liên quan đến việc mua, bán khoản nợ và chuyển giao tài sản bảo đảm kèm theo. Khoản nợ phát sinh tại Sacombank và đã được bán nợ cho VAMC, sau đó VAMC ủy quyền cho ngân hàng này bán các khoản nợ theo quy định.

Đây là lần thứ 5 Sacombank đấu giá khoản nợ này. Giá khởi điểm ngân hàng đưa ra là 7.934 tỷ đồng, giảm hơn 1.700 tỷ đồng (tương đương giảm 18%) so với thông báo đấu giá hồi tháng 8/2022. Tuy nhiên so với dư nợ gốc, lãi, mức giá khởi điểm này chỉ bằng một nửa.

Khu công nghiệp Phong Phú do Công ty cổ phần Khu công nghiệp Phong Phú làm chủ đầu tư. Công ty này được góp vốn với Công ty Xây dựng Bình Chánh (BCI, 70%), Công ty Phát triển Nam Sài Gòn (Sadeco, 25%) và Công ty Công nghiệp Tân Thuận (IPC, 5%). Dự án được phê duyệt từ năm 2002, qua nhiều lần điều chỉnh còn diện tích 134ha.

Ngoài ra, Sacombank cũng tiếp tục rao bán các sản phẩm thuộc dự án Xi Grand Court (số 256-258 Lý Thường Kiệt, phường 14, quận 10, TPHCM). Dự án này có 4 mặt tiền, do Công ty Đầu tư xây dựng Phú Sơn Thuận làm chủ đầu tư. Các khoản nợ trên đã được thông báo bán từ năm 2020 và kéo dài nhiều lần đến nay.

Theo thông báo, 19 căn hộ được đấu giá với giá khởi điểm 77 tỷ đồng, giảm 24 tỷ đồng so với lần rao bán tháng 7/2020. Trong đó, 9 căn hộ 1-3 phòng ngủ đã được hoàn thiện, 10 căn penthouse đã xong phần thô. Ngoài ra, Sacombank còn rao bán thêm 870m2 mặt sàn thương mại tại tầng 5 và tầng 7, hơn 13.000m2 sàn hầm B1, cũng với giá thấp hơn nhiều so với lần rao bán trước đó.

VietinBank mới đây cũng chào bán lần thứ 19 khoản nợ của Công ty cổ phần Giấy Bãi Bằng với tổng dư nợ hơn 389 tỷ đồng. Giá khởi điểm là 65 tỷ đồng, thấp hơn 70% dư nợ gốc và giảm 81% so với mức giá đưa ra hồi tháng 9/2022. Tài sản bảo đảm cho khoản nợ bao gồm toàn bộ nhà xưởng, máy móc thiết bị và các hạng mục khác trên 2 lô đất có tổng diện tích gần 5ha tại tỉnh Phú Thọ.

Hay Vietcombank đấu giá lần thứ 22 khoản nợ của Công ty TNHH Việt Trường Sơn với giá 19,2 tỷ đồng. Tài sản đảm bảo cho khoản nợ gồm quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng. Tổng dư nợ là hơn 33,3 tỷ đồng, trong đó nợ gốc 12 tỷ đồng, nợ lãi 21,3 tỷ đồng.

Đâu là nguyên nhân?

Khoản nợ tại Khu công nghiệp Phong Phú có thể là vấn đề "đau đầu" với Sacombank.

Năm 2016, Sacombank sáp nhập với Ngân hàng Phương Nam và sau đó có đề án tái cấu trúc, xử lý tài sản có vấn đề. Khoản nợ tại Khu công nghiệp Phong Phú chính là một trong 2 tài sản bảo đảm có tính chất quyết định trong việc xử lý tài sản có vấn đề của Sacombank, theo báo cáo từ SSI Research.

Báo cáo này cũng đánh giá việc bán Khu công nghiệp Phong Phú đang gặp một số khó khăn như: tính pháp lý chưa hoàn thiện, cụ thể là chưa có quy hoạch; thời gian hoạt động của khu công nghiệp chỉ còn 29 năm, ngắn hơn thời hạn của các dự án công nghiệp mới, điều này làm hạn chế thời gian thuê còn lại của nhà đầu tư thứ cấp. Khó khăn khác là chi phí đầu tư cho dự án cao, nếu tính trên khoản nợ 5.134 tỷ đồng thì có thể lên tới 46,6 triệu đồng/m2 hay 1.950 USD/m2. 

Do những biến động trong ngành bất động sản gần đây, đơn vị đưa báo cáo kỳ vọng rằng việc đấu giá khu công nghiệp Phong Phú có thể mất thời gian hơn để tìm được chủ đầu tư phù hợp. Vì vậy, báo cáo không tính đến các khoản hoàn nhập dự phòng liên quan đến khu công nghiệp trên trong năm 2023 vào mô hình định giá. Đây vẫn sẽ là khoản hoàn nhập dự phòng tiềm năng trong những năm tới.

Ở góc độ khái quát, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu & Phát triển của DKRA Group, chỉ ra có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc phát mại tài sản là bất động sản nhiều lần mà không thành công.

Thứ nhất là giá phát mại cao hơn giá thị trường. Giá bán ra do ngân hàng công bố bằng số tiền cho vay ban đầu cộng lãi suất còn nợ của bên thế chấp. Tuy nhiên, trong điều kiện thị trường hiện nay đang có sự sụt giảm cả về cung, cầu. Mặt bằng giá bán đang có xu hướng giảm nên giá bán phát mại của ngân hàng nếu cao hơn giá thị trường dẫn đến việc bán phát mại không thành công.

Thứ hai, pháp lý dự án dự án chưa đầy đủ. Một số tài sản thế chấp là dự án bất động sản, do pháp lý chưa hoàn thiện hoặc việc gỡ vướng mắc rất khó, thời gian xử lý có thể kéo dài nên việc tìm người mua nhóm bất động sản này cũng rất khó.

Thứ ba là tình hình thị trường hiện nay đang gặp khó khăn. Nhà đầu tư thận trọng hơn trong quyết định chọn mua bất động sản giai đoạn này. Điều đó phần nào ảnh hưởng đến việc bán phát mại tài sản của ngân hàng.

Về phía ngân hàng, một số chuyên gia lo ngại về việc bán phát mại kéo dài có thể ảnh hưởng tới chất lượng tài sản của nhà băng, gia tăng nợ xấu. Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tỷ lệ nợ xấu đối với lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng tăng dần, tính đến hết 2022 ở mức 1,81% (năm 2021 là 1,67%).

Công ty Chứng khoán VNDirect cho rằng triển vọng kém khả quan của thị trường bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp vẫn là một vấn đề đáng quan tâm đối với ngành ngân hàng hiện nay.

Khả năng huy động vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp bị hạn chế và doanh số ký bán suy yếu đã khiến cho các doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng thiếu hụt dòng tiền, làm ảnh hưởng đến khả năng trả nợ, từ đó tác động tiêu cực lên chất lượng tài sản cũng như rủi ro tín dụng của các ngân hàng trong năm nay.

Bên cạnh vấn đề của thị trường bất động sản, công ty chứng khoán này cũng nhận thấy một vấn đề khác liên quan đến việc các doanh nghiệp Việt Nam đang gặp khó khăn về thanh khoản, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Các doanh nghiệp đang phải đối mặt với chi phí lãi vay tăng và việc này sẽ gây ảnh hưởng lên khả năng trả nợ của các doanh nghiệp. Mặt khác, việc tiếp cận vốn của các doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn, khi kênh tín dụng ngân hàng vẫn hạn chế trong khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp gần như đã đóng băng.

Những khó khăn trong việc tiếp cận vốn của doanh nghiệp và khả năng trả nợ suy giảm sẽ lại là yếu tố tác động xấu đến chất lượng tài sản của ngân hàng trong năm nay.