Môi giới tiết lộ sự thật đằng sau lời rao bán cắt lỗ đất nhà vườn ven đô

Trong 2 năm qua, thị trường bất động sản đã ghi nhận sự sôi động của phân khúc đất nhà vườn, trang trại, nghỉ dưỡng, gọi chung đất nhà vườn ven đô, xuất phát từ làn sóng "bỏ phố về quê" khi dịch bệnh xuất hiện.

Thời điểm đó, các khu đất có lợi thế về cảnh quan, thiên nhiên khu vực ven Hà Nội như Vân Canh, Ba Vì, Hòa Lạc, Sóc Sơn, Quốc Oai, Sơn Tây, Xuân Mai, hay các tỉnh lân cận Thủ đô như Hòa Bình, Thái Nguyên được nhiều người quan tâm tìm mua, lượng giao dịch lớn khiến giá cũng liên tục tăng.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng hiện nay, tình trạng rao bán giảm giá, cắt lỗ đất nhà vườn diễn ra khá rầm rộ. Các thông tin rao bán cắt lỗ phân khúc bất động sản này thường gắn với hàng loạt lý do như chủ đất thiếu vốn, vỡ nợ.

Khảo sát của Dân trí tại một số trang thông tin rao bán bất động sản và hội nhóm "bỏ phố về rừng" trên mạng xã hội cho thấy, các khu đất nhà vườn được rao bán cắt lỗ, giá rẻ này có diện tích từ vài chục m2 đến hàng nghìn m2, chủ yếu tập trung tại một số khu vực Ba Vì, Sóc Sơn, Sơn Tây của Hà Nội và một số huyện của tỉnh Hòa Bình.

Đơn cử, một mảnh đất rộng gần 3.000m2 (trong đó 1.300m2 là đất ở nông thôn) tại huyện Lương Sơn, Hòa Bình đang được rao bán cắt lỗ với giá 3,8 tỷ đồng, tương đương 1,2 triệu đồng/m2. Theo thông tin rao bán, mảnh đất này đã được cải tạo sẵn khuôn viên nhà vườn, hướng nhìn ra cánh đồng và đã có sổ hồng mới, sẵn sàng công chứng.

Mảnh đất rộng 1,5ha tại xã Cao Sơn, huyện Lương Sơn, Hòa Bình đang được rao bán cắt lỗ với giá 5,2 tỷ đồng, tương đương 346.000 đồng/m2). Theo người bán, lô đất này có hơn 300m2 đất thổ cư, hơn 1.000m2 đất vườn, còn lại là đất rừng sản xuất. Giá bán mảnh đất này được người bán cho biết đã giảm hơn khoảng hơn 1 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm.

Hay tại huyện Ba Vì của Hà Nội, mảnh đất trong ngõ có diện tích gần 1.500m2 tại xã Cẩm Lĩnh đang được rao bán với giá 2,2 tỷ đồng, tương đương gần 1,5 triệu đồng/m2. Lô đất này có 100m2 đất ở, gần 1.400m2 còn lại là đất vườn.

Trước những thông tin rao bán các mảnh đất nhà vườn cắt lỗ trên, không ít người mua, nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường băn khoăn, làm sao có thể kiểm chứng được mức giá trên có thực sự cắt lỗ?

Anh Trần Duy Hoàng - một môi giới nhà đất dày dặn kinh nghiệm ở Hà Nội - thừa nhận, đất nhà vườn cũng đang rơi vào tình trạng trầm lắng như nhiều phân khúc bất động sản khác. Tình trạng bán cắt lỗ đất nhà vườn chỉ diễn ra ở một số nơi, hoặc từ các nhà đầu tư ngắn hạn.

"Hiện nay, thị trường đất nhà vườn ở các huyện Hà Nội và Hòa Bình không còn sôi động như 2 năm trước. Tuy nhiên, mặt bằng giá đất ở đây đã liên tục xác lập các mức cao trong những năm qua. Do đó, hiện tại dù có bán cắt lỗ, nhưng thực tế chỉ là cắt lãi", anh Hoàng chia sẻ. 

Đồng quan điểm trên, một môi giới chuyên bán nhà đất khu vực Hòa Bình chia sẻ, giá đất nhà vườn và ngay cả đất rừng, đất khai hoang ở các khu vực huyện Lương Sơn và các huyện ven của Hà Nội như Thạch Thất, Quốc Oai của Hà Nội đã tăng giá khá nhanh trong giai đoạn trước. Hiện tại, thị trường có không ít người có nhu cầu bán ra, nhưng đa phần là ở các nhà đầu tư ngắn hạn, đầu cơ, đang chịu sức ép do sử dụng đòn bẩy tài chính.

"Giá đất nhà vườn ở các khu vực gần Hòa Lạc (Thạch Thất, Hà Nội) dao động từ 6-15 triệu đồng/m2. Còn đất này tại các xã trung tâm của huyện Lương Sơn như Nhuận Trạch, Cư Yên, thị trấn Lương Sơn đang có giá dao động từ 1,5-16 triệu đồng/m2", môi giới dẫn chứng.

Dù khẳng định giá đất nhà vườn không giảm đồng loạt, nhưng theo môi giới này, một số khu đất xấu, diện tích quá lớn sẽ có giảm giá. "Đối với những khu đất có giá trị khai thác du lịch tốt và đang được chủ đất đầu tư homestay hay farmstay thì chắc chắn không có chuyện bán cắt lỗ, giảm giá", môi giới này nhấn mạnh. 

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - cho rằng, khi chưa đến thực địa, nhà đầu tư có thể tìm hiểu giá thông qua các báo cáo dữ liệu về thị trường, xem lịch sử thông tin giá bất động sản ở khu vực định đầu tư. Tham khảo giá giai đoạn 3-6 tháng trước xem mặt bằng giá là bao nhiêu và hiện giá bao nhiêu.

Ngoài cách trên, nhà đầu tư có thể xuống thực địa tìm hiểu từ người dân xung quanh khu đất đang bán, tìm hiểu qua phòng công chứng để xem giá trước đây và bây giờ.

"Bất động sản cắt lỗ là phải cắt giá khoảng 10-20%, thậm chí là 30% so với giá trị giao dịch trung bình trong khoảng thời gian 3-6 tháng trước. Đó cũng là tín hiệu để người mua có thể tham khảo", ông Quốc Anh chia sẻ.