Doanh nghiệp BĐS huy động vốn trái phép: Tiền đi đâu, dân có đòi được không?

Một làn sóng hoang mang đang dấy lên từ hàng nghìn khách hàng đã góp vốn đầu tư mua nhà tại nhiều dự án bất động sản vẫn đang nằm trên giấy. Người dân vẫn phải chờ đợi trong vô vọng và trở thành con tin của các doanh nghiệp BĐS. 

 

 

Vấn đề trở nên bức xúc đến mức tại kỳ họp Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội vừa qua, một đại biểu đã phải lên tiếng: “Rất nhiều doanh nghiệp tay không bắt giặc, lấy những mảnh đất đẹp, chiếm dụng vốn ngân hàng, thu 70-80% tiền của người dân nhưng không chịu hoàn thiện, bàn giao nhà”.

Người dân đã nộp tiền cho các dự án này như đang ngồi trên đống lửa, trong khi dự án không thể tiếp tục triển khai, các chủ dự án thì chẳng có xu nào để trả cho họ. Dư luận đang đặt ra những câu hỏi lớn: Tại sao nhiều doanh nghiệp BĐS năng lực tài chính yếu kém, không có vốn mà lại có thể đăng đăng ký và được phê duyệt đầu tư nhiều dự án BĐS đến như vậy. Hai là tại sao các doanh nghiệp này lại có thể huy động được hàng trăm tỷ đồng từ các ngân hàng và người dân, số tiền đó bây giờ đang ở đâu khi dự án đến nay vẫn chỉ là bãi đất hoang. Ba là làm cách nào để các ngân hàng và khách hàng đòi được tiền khi doanh nghiệp không có khả năng hoàn trả vốn cho người dân hoặc vướng vào vòng lao lý.

Thảm cảnh chiếm dụng vốn

Điển hình là dự án Binh đoàn 12 Đại Mỗ do Công ty Cổ phần Kiến trúc đô thị Nam Thăng Long làm chủ đầu tư, Công ty TNHH Quản lý BĐS Thế Kỷ (Công ty Thế Kỷ - thành viên của CEN Group) là đơn vị ký hợp đồng huy động vốn từ các khách hàng. Mặc dù, Công ty Thế Kỷ đã thực hiện việc huy động vốn của khách hàng hơn 2 năm qua nhưng đến nay khách hàng dự án Binh Đoàn 12 Đại Mỗ vẫn chưa thể ký được hợp đồng mua bán. Hàng trăm khách hàng đã góp vốn vào dự án như đang ngồi trên đống lửa khi nhìn hàng tỷ đồng của mình bị ngâm nhiều năm, còn dự án có nguy cơ khó thực hiện trong bối cảnh hiện nay. Nhiều khách hàng đã quyết định làm đơn đề nghị Công ty Thế Kỷ hoàn trả lại số tiền góp vốn, song điều này khó mà được giải quyết nhanh chóng.

Mới đây nhất, tại dự án chung cư Văn Phú - Victoria (Hà Đông, Hà Nội) cũng xảy ra tình trạng một số công ty thứ cấp sau khi thu tiền từ khách hàng mua nhà nhưng không nộp đủ cho chủ đầu tư. Ông Nguyễn Văn Hương, khách hàng mua nhà tại dự án Văn Phú - Victoria cho biết sau gần 3 năm chờ đợi đến thời điểm nhận nhà, ông mới tá hỏa khi được biết toàn bộ số tiền gần 2 tỷ đồng tương ứng 80% giá trị hợp đồng ông đã nộp cho Công ty cổ phần tập đoàn ĐTP, là một nhà đầu tư thứ cấp của dự án, nhưng công ty này mới chuyển cho chủ đầu tư có 45%. Như vậy ông Hương không thể nhận nhà đúng thời hạn vì chưa nộp đủ tiền còn công ty thứ cấp kia đã chiếm dụng vốn trái phép của người dân trong thời gian dài.

Thực tế, trong thời gian vừa qua có rất nhiều dự án dù còn chưa giải phóng xong mặt bằng đã quảng cáo rầm rầm trên mạng, vẽ ra những viễn cảnh của những “siêu dự án” rồi huy động vốn trái phép của người dân mà không hề thực hiện dự án. Cho đến khi biết được “chiêu” chiếm dụng vốn của các doanh nghiệp BĐS thì người dân mới ngã ngửa nhận ra rằng mình đã đổ tiền tỷ vào những dự án ở thì tương lai, siêu dự án mà người dân mong đợi suốt nhiều năm vẫn chỉ là bãi đất hoang không hơn không kém.

Nhiều doanh nghiệp BĐS “tay không bắt giặc”

Câu chuyện của các doanh nghiệp BĐS huy động vốn trái phép của dân, còn các dự án vẫn chỉ là bãi đất hoang, vẫn nằm trên giấy cũng được đưa ra tại kỳ họp HĐND vừa qua. Sáng ngày 5/7/2013, HĐND TP Hà Nội đã có phiên chất vấn lãnh đạo UBND TP về các vấn đề kinh tế xã hội. Tại hội trường, đại biểu  Nguyễn Hoài Nam đã chất vấn trách nhiệm của UBND TP về tình trạng các doanh nghiệp BĐS không có vốn, lợi dụng những sự đồng ý về mặt nguyên tắc đã huy động vốn của dân đến 70-80% giá trị nhà nhưng không triển khai dự án, không giao nhà cho dân. Rất nhiều doanh nghiệp tay không bắt giặc, lấy những mảnh đất đẹp, chiếm dụng vốn ngân hàng, thu 70-80% tiền của người dân nhưng không chịu hoàn thiện, bàn giao nhà. 

Theo các quy định từ năm 2008, các chủ dự án chỉ cần chứng minh có vốn tự có 20% tổng giá trị đầu tư là coi như có đủ năng lực tài chính thực hiện dự án. Con số nhỏ nhoi này có thể là vốn pháp lý, có thể là tài sản, thậm chí có thể là giá trị đã đầu tư ở một dự án khác. 80% còn lại, các cơ quan chấp nhận đầu tư cho phép vay từ các nguồn, kể cả từ các khách hàng. Vì vậy không thiếu hiện tượng các doanh nghiệp chỉ có vốn vài chục tỷ nhưng sẵn sàng đăng ký đầu tư các dự án hàng trăm tỷ. Mỗi dự án chi phí cho công tác chuẩn bị đầu tư đã mất khoảng 5-10% giá trị dự án, chi phí tiêu cực như một số nhà đầu tư cho biết, khoảng 5% trở lên, chi phí giải phóng mặt bằng, chuẩn bị thi công cỡ 5-10% giá trị dự án nữa.

Để triển khai nhiều dự án một lúc, khoản tiền chi cho công tác chuẩn bị càng nhiều. Nếu thị trường vẫn nóng, các NHTM sẵn sàng cho vay tiếp để hoàn thành dự án, các nhà đầu tư sẽ có lợi nhuận khủng. Nhưng từ đầu năm 2011, thị trường BĐS bắt đầu đóng băng, các NHTM không cho vay tiếp, các dự án dở dang không tiếp tục triển khai được, lãi ngân hàng phải trả, tiền chi phí thường xuyên cho các dự án dở dang vẫn phải chi, đẩy các doanh nghiệp BĐS vào tình trạng lỗ nặng, không những mất hết số tiền vốn ít ỏi của mình mà thậm chí còn mất cả số tiền đi vay, huy động được. Và do đi vay, huy động cho dự án này lại để chuẩn bị đầu tư cho dự án khác, chi cho mục đích khác, cuối cùng không trả được nợ nhiều chủ đầu tư đã rơi vào vướng vòng lao lý.

Người góp tiền mua nhà có đòi được tiền?

Theo quy định của luật là sau khi khởi công móng mới được phép huy động vốn, song trên thực tế nhiều chủ đầu tư mới chỉ có giấy phép trong tay, hoặc mới được sự đồng ý về mặt nguyên tắc của cơ quan có thẩm quyền đã huy động vốn. Hoặc các chủ đầu tư chỉ khởi công phần móng để được phép huy động vốn, rồi lại dồn tiền sang dự án khác khiến cho dự án nào cũng dang dở. Thậm chí không loại trừ trường hợp, dự án chỉ là dự án ma, nghĩa là hoàn toàn không tồn tại.

 

Đến thời điểm này, đã xảy ra rất nhiều trường hợp mua nhà trên giấy, nhiều người đã lâm vào cảnh trắng tay, song vẫn không có cách nào lấy lại tiền từ các dự án. Lỗ hổng hiện nay của luật pháp là cho phép nhà đầu tư huy động vốn, chỉ cấm khi họ huy động trên 70% tổng giá trị căn nhà mà chưa tiến hành bàn giao nhà cho khách hàng. Chính từ lỗ hổng này, nhiều chủ đầu tư đã vô tư chiếm dụng vốn của người dân với số lượng “khủng” để trục lợi.

Nếu chủ đầu tư vỡ nợ, kiện tụng hoặc phá sản thì trước hết khách hàng, người dân là người chịu thiệt nhất. Bởi chắc chắn các doanh nghiệp này đã đem các tài sản đi thế chấp mà về nguyên tắc, tài sản thế chấp thì các ngân hàng giữ và được quyền bán hay phát mại để thu lại số tiền đã bỏ ra. Vì vậy người dân, khách hàng tại các dự án BĐS đó gần như mất trắng. Một chuyên gia BĐS nhận định hiện sẽ có hàng loạt các doanh nghiệp BĐS đổ vỡ. Nếu như vậy, tình hình BĐS rất đen tối, mà đen tối thì người dân bị thiệt hại nặng nề nhất. Một dự án khoanh vùng lại để xử lý 5-10 năm không biết bao giờ mới hoàn thành như thế có nghĩa là những người dân đã trót nộp tiền, trót nắm đằng lưỡi sẽ tiếp tục phải chờ đợi trong vô vọng không biết đến khi nào mới lấy lại được tài sản của mình.

Yêu cầu của những người dân đã góp tiền mua nhà cho các dự án là cần sớm làm rõ tiền họ đã nộp được chi cho việc gì và tình trạng của dự án như thế nào. Chờ dự án tiếp tục hoàn thiện ư? Đó là điều viễn tưởng trong tình cảnh nền kinh tế khó khăn, các doanh nghiệp BĐS “chết như ngả rạ”. Như thế có nghĩa là người dân sẽ là con tin của các doanh nghiệp cho đến khi doanh nghiệp ấy phá sản và lúc đó họ chỉ có thể đòi lại một phần nhỏ tài sản của mình sau khi xử lý tài sản của doanh nghiệp theo Luật Phá sản doanh nghiệp.

TS Phạm Sĩ Liêm, Phó Tổng hội Xây dựng Việt Nam: Lộ diện hàng loạt doanh nghiệp BĐS huy động vốn trái phép - Tình trạng kiện cáo giữ các doanh nghiệp BĐS và người dân đang “nóng” lên khi nhiều doanh nghiệp BĐS thu tiền của dân nhưng không triển khai dự án. Ông nhận định như thế nào về thực trạng này? - Nhìn lại thị trường bất động sản thời gian qua, có thể thấy số lượng các doanh nghiệp BĐS, chủ đầu tư dự án dính vào tranh chấp, kiện cáo căng thẳng với chính khách hàng của mình ngày càng tăng. Hàng loạt các doanh nghiệp không có vốn nhưng đi vay ngân hàng, huy động vốn của người dân nhưng không triển khai dự án bắt đầu lộ diện. Đáng lẽ họ phải tuyên bố phá sản từ lâu. Tại những nước như Thái Lan năm 1997, khi thị trường suy thoái, kinh doanh bằng vốn ngân hàng mà không trở lại, ngân hàng sẽ dùng các biện pháp và họ buộc doanh nghiệp phải tuyên bố phá sản. - Người dân có thể kiện các công ty BĐS nếu đã huy động vốn mà không thực hiện dự án không thưa ông? - Ở ta có 2 dạng. Một dạng là các công ty lừa đảo, không có vốn, chỉ có ít tiền bôi trơn rồi tự vẽ dự án, gom tiền của thiên hạ rồi ôm tiền trốn ra nước ngoài. Chuyện này đã từng xảy ra như trường hợp của Thủy Cung Thăng Long Hồ Tây đã lừa đảo như thế. Thứ hai là những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, không có ý định lừa đảo nhưng kinh doanh yếu kém, thất bại không có khả năng thực hiện dự án và cũng có tiền trả lại người dân. Người dân hoàn toàn có thể khởi kiện nếu doanh nghiệp có dấu hiệu chiếm dụng vốn, lừa đảo khách hàng. - Lâu nay các doanh nghiệp thi nhau vẽ dự án rồi hô hào góp vốn. Đây cũng là một kẽ hở để doanh nghiệp lợi dụng chiếm đoạt vốn của người dân? - Nhà nước ta có thể nói quản lý không chặt chẽ hình thức góp vốn. Hình thức góp vốn không có trong bất cứ văn bản nào của Luật Đầu tư. Trong Bộ luật Dân sự chỉ có quy định về tiền đặt cọc. Theo đó người dân phải đặt cọc một số tiền, số tiền này sẽ ràng buộc bên mua và bên bán. Nhưng tiền đặt cọc thì doanh nghiệp không tiêu được, chủ đầu tư không được dùng số tiền đó vì đây chỉ là số tiền khách hàng gửi đặt cọc như một cam kết. Số tiền đặt cọc có thể gửi ở ngân hàng và khi ngân hàng thấy số tiền đặt cọc đó có sẵn trong tài khoản thì họ có thể cho chủ đầu tư vay số tiền tương đương với số tiền ở tài khoản kia. Như vậy chủ đầu tư BĐS phải vay ngân hàng và trả lãi thực sự. Còn từ trước đến nay chủ đầu tư dùng tiền của khách hàng mà không trả bất cứ đồng lãi nào. Đó cũng là nguyên nhân dẫn đến một thời gian dài diễn ra tình trạng doanh nghiệp thu hút tiền vào các dự án BĐS theo hình thức góp vốn khiến người dân mất cả chì lẫn chài. Trong khi đó hình thức góp vốn thực tế là góp vốn để kinh doanh lấy lãi nhưng người dân lại thiệt hại. - Hiện rất nhiều các doanh nghiệp BĐS sử dụng hình thức góp vốn, ông có dự báo gì không? - Trong thời gian tới, nhất định sẽ còn lộ diện nhiều doanh nghiệp BĐS chiếm dụng vốn trái phép. Trong trường hợp như vậy để đòi lại quyền lợi của mình, người dân chỉ có thể đưa ra tòa kiện nếu đủ giấy tờ liên quan hợp đồng mua bán BĐS. - Chân thành cảm ơn ông!

 

Theo Trần Việt - Khánh Hòa

An ninh Thủ đô