“Cơn sốt” bất động sản 2007 có trở lại?

Tại báo cáo phân tích phát hành cho nhà đầu tư ngày 16/3, CTCK Rồng Việt (VDSC) đã chia sẻ thêm một góc nhìn về thị trường bất động sản (BĐS) trong năm 2015 so với “cơn sốt” năm 2007.

 

Theo đó, thị trường BĐS năm nay được đánh giá có nhiều điểm sáng đến từ các yếu tố như việc thúc đẩy đầu tư cơ sở hạ tầng, môi trường lãi suất thấp và các chính sách hỗ trợ. Trong những tháng đầu năm 2015, thị trường đã có những tín hiệu khởi sắc với việc hàng loạt các doanh nghiệp BĐS TP.HCM đua nhau xây dựng và bung ra hàng loạt dự án căn hộ từ trung cấp đến cao cấp.

 

Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Hà Nội, thị trường BĐS Thủ đô đã có tới 1.550 giao dịch thành công từ đầu năm 2015 đến giữa tháng 2/2015, gấp 3 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Đồng thời, điều này đã đẩy giá bán trên thị trường thứ cấp lên từ 10% đến 15% và dấy lên một số ý kiến lo ngại về khả năng cơn sốt bất động sản năm 2007 sẽ lặp lại trong 2015.

 

Theo VDSC, so với thời điểm năm 2007, thị trường BĐS năm 2015 có nhiều nét tương đồng. Trước hết đó là việc cho vay BĐS được nới lỏng.

 

Năm 2007, BĐS chưa bị tăng tỷ lệ rủi ro cho vay cũng không nằm trong danh mục hạn chế cho vay; năm 2015 thì các rào cản cho vay BĐS nói trên cũng vừa được dỡ bỏ. Mới đây, điều kiện cho vay từ gói tín dụng 30.000 tỷ đã được nới lỏng, lãi suất vay cũng giảm còn 5%/năm trong khi thời gian cho vay tối đa được kéo dài lên tới 15 năm. Gần đây, một số chuyên gia kinh tế còn cho biết NHNN đang xem xét khả năng tung ra gói 50.000 tỷ đồng dành cho phân khúc nhà ở thương mại với lãi suất 7%/năm kéo dài trong 10 năm.

 

Cùng với đó là kỳ vọng lớn vào dòng vốn ngoại (FDI) cho BĐS . Với việc gia nhập WTO vào tháng 11/2006, Việt Nam đã kỳ vọng dòng vốn FDI sẽ đổ vào nhiều ngành nghề, đặc biệt là mảng BĐS trong năm 2007 (vốn FDI thực hiện năm 2007 tăng 13,9% so với năm 2006). Tương tự, theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài, trong 2 tháng đầu năm, lĩnh vực BĐS vẫn tiếp tục đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI với tổng số vốn thu hút được lên tới 111,43 triệu USD.

 

Cũng giống như năm 2007, trong năm nay, sự điều tiết tự nhiên của dòng tiền nhàn rỗi theo nguyên tắc “bình thông nhau”. Nếu cú lao dốc của TTCK giai đoạn 2006-2007 sau giai đoạn tăng trưởng “bong bóng” đã khiến nhiều nhà đầu tư chứng khoán đã chuyển qua mảng BĐS thì việc đột ngột quay đầu vào nửa cuối năm 2014 do tác động của các yếu tố khách quan đến từ thế giới (giá dầu) và các yếu tố nội tại (Thông tư 36) cũng đã góp phần khiến dòng tiền bắt đầu chảy sang thị trường BĐS.

 

Với sự hội tụ các yếu tố nói trên, câu hỏi là đặt ra là liệu “quả bóng” có thể bị thổi phồng một lần nữa. Theo góc nhìn của VDSC, một cơn sốt như năm 2007 sẽ khó lòng lặp lại vì bản thân thị trường BĐS đang đi sát hơn với những yếu tố cơ bản.

 

Theo đó, quy mô thị trường đã lớn hơn với nguồn cung đa dạng, dồi dào nhiều nhiêu phân khúc thay vì chỉ tập trung ở phân khúc cao cấp như giai đoạn trước.

 

Với những bài học rút ra, quản lý nhà nước đối với thị trường đã sát sao hơn nhằm hạn chế việc đẩy giá từ nhóm đầu cơ. Một vấn đế đang được thảo luận sôi nổi là việc quy định mức vốn pháp định tối thiểu của một doanh nghiệp BĐS có thể được nâng lên 50 tỷ đồng (so với mức 20 tỷ đồng quy định trong Luật Kinh doanh BĐS 2014). Dù còn nhiều tranh cãi, việc đề xuất quy định này cho thấy quan điểm của các nhà lập pháp trong viêc hạn chế sự phát triển nóng về số lượng doanh nghiệp BĐS trên thị trường.

 

Theo công bố từ Tổng cục Thống kê, trong 2 tháng đầu năm nay, lượng doanh nghiệp BĐS mới thành lập tăng 89% so với cùng kỳ năm ngoái, ước tính mỗi ngày có khoảng 22-23 công ty BĐS đăng ký thành lập mới.

 

Hình thức tham gia của nhà đầu tư nước ngoài đã thay đổi từ hình thức liên doanh, liên kết sang hình thức thâu tóm, sáp nhập. Điều này tạo được sự tự do cho thị trường trong hình thức cạnh tranh chứ không chịu sự điều tiết bằng mệnh lệnh hành chính của Nhà Nước như trước đây. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở mới cho phép cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam được áp dụng từ ngày 1/7/2015. Qua đó, chính sách sẽ giúp cải thiện về nguồn cầu trong năm 2015, đặc biệt là phân khúc cao cấp.

 

Bên cạnh đó, chính sách tiền tệ, tín dụng hiện nay cũng không quá dễ dãi như năm 2007. Ngay cả gói tín dụng 30.000 tỷ cũng nhắm đến những đối tượng “gặp khó khăn về nhà ở” và những dự án phù hợp với thu nhập của đại đa số người mua nhà. Chính sự thận trọng trong việc lựa chọn đối tượng cho vay khiến gói 30.000 chỉ mới giải ngân được 1/3 sau hơn một năm rưỡi triển khai.

 

Một điểm khác biệt nữa so với 2007 đó là Nhà nước đã để ý nhiều hơn đến nhu cầu thực trong xã hội nhằm tăng tính “căn cơ” trong sự phát triển của thị trường. Trong năm 2014, Bộ Xây Dựng đã khuyến khích đầu tư vào nhà ở giá rẻ với 102 dự án nhà ở xã hội, trong đó có 38 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp. Trong năm 2015, Bộ Xây Dựng sẽ tiếp tục triển khai 150 dự án nhà ở xã hội với 91 dự án cho người thu nhập thấp. 

 

Qua những yếu tố được nêu trên, VDSC cho rằng thị trường BĐS trong năm 2015 sẽ tăng trưởng tốt để giúp các doanh nghiệp “làm đẹp” về tài chính, đồng thời vẫn sẽ giữ ở mức giá chấp nhận được nhằm đáp ứng được nhu cầu thực tế từ xã hội.