Bất động sản và bi kịch "phi sản xuất"

Xung quanh vấn đề này, ông Phan Thành Mai - Trưởng Ban điều hành mạng các sàn giao dịch BĐS miền Bắc đã có cuộc trao đổi với báo giới. Ông Mai nhận định:

Đưa BĐS vào nhóm phi sản xuất như theo chỉ thị 01 ban hành ngày 1/3/2011 của Ngân hàng Nhà nước là hết sức bất lợi bởi đối với BĐS dưới góc độ là hình thái sản xuất ra sản phẩm rất cụ thể, sử dụng nhiều lao động. Đó là sự bất hợp lý cho nên rất cần sàng lọc, phân chia, điều tiết các mảng dự án khác nhau trong lĩnh vực BĐS.

Với chỉ thị này, các doanh nghiệp đang phải đối mặt với những khó khăn như thế nào?

Doanh nghiệp hiện gặp rất nhiều khó khăn khi lãi suất ngân hàng đang ở mức rất cao. Lãi suất này cao hơn cả lợi nhuận doanh nghiệp có thể có và như vậy doanh nghiệp càng sản xuất càng lỗ nên họ cắt giảm cả sản xuất và nhân sự.

Mặt khác, các dự án đình trệ dẫn tới những đơn vị cung cấp vật liệu cũng không ký được hợp đồng, ảnh hưởng đến đầu ra của nhiều lĩnh vực sản xuất khác. Và việc này sẽ tạo khó khăn “kép” cho các chủ đầu tư.

Như  ông nói, càng sản xuất càng lỗ. Vậy ông có nhận định gì khi có ý kiến nhiều nhà đầu tư  đang tháo chạy khỏi thị trường?

Chúng ta nhìn thấy những khó khăn trên thị trường nhưng còn có tháo chạy hay không thì cần phân tích kỹ. Đến thời điểm này, thị trường miền Nam đã bão hòa, thị trường miền Bắc đối với chung cư vị trí tốt vẫn có giao dịch, đồng thời căn hộ giá khoảng 1 nghìn USD/m² vẫn chưa nhiều trong khi nhu cầu nhóm này không phải là ít.

Đáng lưu ý là những dự án nằm ở phân khúc vành đai 3 và 4 ở Hà Nội đang gặp nhiều khó khăn. Các doanh nghiệp cần điều tiết lại hoạt dộng kinh doanh để thấy dự án nào hiệu quả thu hồi vốn nhanh thì tiếp tục đầu tư, còn dự án nào kém hiệu quả nên dừng.

Mới đây, Bộ Xây dựng có đề xuất với Ngân hàng nhà nước về việc nới lỏng tín dụng, ông đánh giá thế nào?

Tôi nghĩ đó là giải pháp chính xác nhằm gỡ khó cho doanh nghiệp trong thời điểm này. Đề xuất Bộ Xây dựng là hướng rất đúng, là biện pháp tốt cho khách hàng cuối cùng, tích cực cho thị trường BĐS.

Như thành công của Hàn Quốc - một nước có nhiều kinh nghiệm trong việc phát triển nhà ở cho thấy, làm sao lưu thông hàng hóa nhanh nhất và khách hàng luôn được hỗ trợ nhiều nhất để có điều kiện mua nhà, tôi cho rằng Ngân hàng Nhà nước nên hướng đến những kiến nghị Bộ Xây dựng.

Quan điểm của ông thế nào về hiện tượng giá BĐS tại nhiều khu vực đã sụt giảm đáng kể trong vài tháng trở lại đây?

Do ảnh hưởng của chỉ thị 01, giá đất nền giảm mạnh dẫn đến thanh khoản thị trường giảm. Với thị trường căn hộ, tại TP.HCM thời gian qua, giá đi về gần với suất đầu tư ban đầu.

Xem thống kê phân khúc căn hộ giá bình dân khoảng 20 triệu đồng/m2 gần đây đồ thị giá không thay đổi. Căn hộ hạng trung và cao cấp tầm giá khoảng 40 triệu đồng/m2 giảm từ 20-30% so với năm 2007.

Trong khi đó, ở Hà Nội, từ năm 2007 nay hướng đồ thị giá rất khác, các phân khúc khác nhau đều tăng giá 20-30% qua các năm. Khi mà đồ thị giá tiếp tục tăng, thời điểm này đang chững và xuống cũng là điều hết sức bình thường của thị trường. Việc giảm, giữ hoặc tăng giá ở một số phân khúc là do mức độ chênh lệch giữa cung và cầu.

Nhưng giảm mạnh như vậy liệu có nguy cơ vỡ bong bóng không?

Khó có thể vỡ bởi xét phân khúc thị trường khác nhau dẫn đến dòng sản phẩm khác nhau. Và trong khi sản phẩm bình dân đang còn thiếu thì không có lý do gì thị trường phân khúc này vỡ.

Mặt khác, suất đầu tư dự án/m2 đang có khoảng cách, nhà đầu tư đang có lợi nhuận, nếu giá đó có giảm xuống một chút thì chưa ảnh hưởng lớn đến họ. Việc thanh khoản trên thị trường chững lại là điều hết sức bình thường chứ không phải đặc biệt.

Với chính sách quyết liệt chống lạm phát của Chính phủ hiện nay, khi kinh tế vĩ mô đi vào ổn định, khó khăn qua đi, tín dụng dần được nới lỏng thì sẽ tác động tích cực đối với thị trường. Còn với tình hình siết chặt kéo dài, các chính sách vẫn không thay đổi thì tuỳ theo tình hình, một số phân khúc dư cung sẽ càng khó khăn hơn và ngược lại.

Lan Hương (ghi)