Bất động sản Trung Quốc lại dậy sóng, cơn ác mộng vỡ nợ liệu có trở lại?

Từng bước "cởi trói"

Sau những chính sách thắt chặt của Trung Quốc, thị trường bất động sản nước này phát triển chậm lại. Nhu cầu về căn hộ mới cũng ít hơn. Không những vậy, doanh số bán hàng chậm lại khiến tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc giảm mạnh, làm xói mòn nhu cầu của người dân đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Đầu năm nay, Trung Quốc đã bắt đầu có những động thái nới lỏng những quy định hạn chế với việc vay vốn của các doanh nghiệp bất động sản. Điều này diễn ra trong bối cảnh chính sách "3 lằn ranh đỏ" nghiêm ngặt ngày càng làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng bất động sản lớn nhất lịch sử nước này.

Cụ thể, Trung Quốc có thể cho phép một số công ty bất động sản tăng thêm đòn bẩy bằng cách nới lỏng trần cho vay và lùi thời gian đáp ứng các tiêu chuẩn nợ theo quy định. Thời hạn có thể có thể được kéo dài thêm ít nhất 6 tháng.

Việc nới lỏng có thể đánh dấu sự thay đổi mạnh mẽ nhất trong chính sách quản lý bất động sản của Trung Quốc. Động thái này bổ sung vào một loạt các biện pháp được ban hành để phục hồi lĩnh vực chiếm khoảng 1/4 quy mô kinh tế nước này.

Ngoài bất động sản, Chính phủ Trung Quốc đã nới lỏng hơn đối với các lĩnh vực từ nhập khẩu chip, than cho đến các doanh nghiệp nền tảng internet, nhấn mạnh quyết tâm trong việc tái tập trung vào tăng trưởng kinh tế.

"Đây là tín hiệu từ các cơ quan quản lý đứng đầu trong nỗ lực giúp khôi phục niềm tin của thị trường vào lĩnh vực bất động sản và tạo ra một vòng phản hồi tích cực giữa người mua nhà, doanh nghiệp, thị trường thực tế", Zerlina Zeng, nhà phân tích tín dụng cao cấp tại Creditsights Singapore, chia sẻ với Bloomberg.

Trong khi đó, lo ngại về rủi ro vỡ nợ cũng khiến niềm tin của người dân suy yếu, người mua hoảng sợ. Doanh số bán nhà giảm mạnh nhất trong hơn 20 năm và giá nhà cũng giảm trong 15 tháng liên tiếp.

Những giải pháp cho thị trường bất động sản

Con số ấn tượng trên có được là nhờ một loạt biện pháp cứu trợ từ tháng 11/2022 của chính phủ Trung Quốc. Lần đầu tiên, doanh thu bất động sản mua mới của Trung Quốc tăng sau 19 tháng liên tiếp sụt giảm.

Nhiều biện pháp đã được các nhà chức trách Trung Quốc đưa ra để "giải cứu" bất động sản của nước này như cung cấp hỗ trợ tín dụng cho các nhà thầu, nới lỏng hơn các yêu cầu dành cho người mua nhà...

Ủy ban Điều tiết chứng khoán Trung Quốc cũng có chương trình thí điểm cho phép các nhà đầu tư tư nhân đầu tư vào các dự án bất động sản nhà ở và thương mại. Đây được coi là động thái giúp tăng thanh khoản cho thị trường bất động sản của nước này.

Ngay sau đó, đã có khoảng hơn 30 địa phương nới lỏng các hạn chế mua nhà bằng việc giảm lãi suất thế chấp và cắt giảm các khoản phải trả cho những người mua nhà lần đầu nhằm thúc đẩy nhu cầu mua nhà của người dân.

Những chính sách trên cũng có phần nào "gỡ khó" được thị trường bất động sản. Ngành bất động sản Trung Quốc cũng lần đầu ghi nhận sự tăng trưởng so với cùng kỳ kể từ tháng 7/2021, thời điểm nhiều nhà thầu lớn nhất Trung Quốc bao gồm tập đoàn Evergrande và Sunac China Holdings rơi vào khủng hoảng thanh khoản.

Nhiều chuyên gia cho rằng với việc nới lỏng các hạn chế do Covid-19 và nguồn cung bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi, thị trường bất động sản có thể sẽ khởi sắc hơn trong tương lai.

"Còn quá sớm để nói liệu các biện pháp được triển khai cho đến nay có đủ để giải cứu lĩnh vực bất động sản hay không. Nhưng các nhà đầu tư đã yên tâm hơn vì có vẻ như nhiều khả năng các biện pháp mạnh mẽ hơn sẽ được triển khai nếu tình trạng không có tiến triển trong những tháng tới", Tommy Wu, chuyên gia kinh tế về Trung Quốc tại ngân hàng Commerzbank AG (Đức), chia sẻ với Bloomberg. 

Nỗi lo còn đó

Sau gần 2 năm thị trường bất động sản phải vật lộn để sinh tồn, chính quyền Bắc Kinh dường như đang thay đổi lập trường. Trung Quốc dần nới lỏng những hạn chế về tăng trưởng nợ của các doanh nghiệp tùy thuộc vào việc đáp ứng các lằn ranh đỏ.

Nhiều chuyên gia Trung Quốc cảnh báo rằng Bắc Kinh cần phải suy nghĩ lại về chính sách "3 lằn ranh đỏ".

"Sử dụng các chính sách khắc nghiệt như vậy đối với lĩnh vực bất động sản là điều hoàn toàn sai lầm. Chúng tôi biết nhiều công ty khá lành mạnh, nhưng vì những chính sách này mà hoạt động kinh doanh của họ trở nên có vấn đề", Yao Yang, hiệu trưởng Trường phát triển quốc gia tại Đại học Bắc Kinh chia sẻ với Bloomberg.

Sự đảo ngược chính sách diễn ra sau hàng loạt các chỉ thị nhằm phục hồi lĩnh vực bất động sản nhà ở. Đây vốn là nơi chiếm tới 70% tài sản hộ gia đình ở một số vùng của Trung Quốc.

Kế hoạch giải cứu bất động sản của Trung Quốc bao gồm 16 điểm với nhiều biện pháp như hỗ trợ thanh khoản, gia hạn các khoản nợ sắp đáo hạn cho nhà phát triển bất động sản, hay nới lỏng điều kiện thanh toán mua nhà…

Ngân hàng nhân dân Trung Quốc và Ủy ban Điều tiết bảo hiểm Trung Quốc cũng đã thông báo cho các tổ chức tài chính về những biện pháp nhằm đảm bảo sự phát triển ổn định và lành mạnh với ngành bất động sản. Các ngân hàng được yêu cầu phải cung cấp các gói hỗ trợ bổ sung lên đến 56 tỷ USD dành cho lĩnh vực này.

Các quan chức cũng đã phát thêm tín hiệu hỗ trợ. Trong một cuộc phỏng vấn với Tân Hoa Xã, Bộ trưởng nhà ở Trung Quốc Ni Hong cam kết nỗ lực hơn nữa để thực hiện một cách tiếp cận hợp lý để giải quyết nguy cơ đứt gãy chuỗi cung ứng vốn giữa các doanh nghiệp, hướng bất động sản theo con đường phát triển chất lượng cao.

Đồng thời, ông Ni cũng nhắc lại khẩu hiệu nổi tiếng của Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình rằng: "Nhà là để ở, không phải để đầu cơ". Vị Bộ trưởng này nhấn mạnh thêm điểm mấu chốt để giải quyết vấn đề là việc ngăn ngừa và xoa dịu rủi ro trong lĩnh vực bất động sản.

Các động thái tích cực này đã dẫn tới sự phục hồi mạnh mẽ đối với cổ phiếu và trái phiếu bất động sản. Đồng thời cũng thúc đẩy niềm tin vào lĩnh vực này khi có những công ty lớn giành lại quyền tiếp cận thị trường tín dụng và vốn cổ phần để trả nợ và tiếp tục triển khai dự án.

Cơn ác mộng liệu có trở lại?

Tuy nhiên, các biện pháp đó vẫn chưa đủ để ngăn được sự sụt giảm trong lĩnh vực bất động sản Trung Quốc. Nhiều người mua từ chối tiếp tục trả tiền thế chấp căn hộ khi việc xây dựng bị đình trệ. Trong khi đó, phần lớn nhà ở Trung Quốc thường được bán trước khi hoàn thành để tạo ra nguồn tiền mặt lớn cho các nhà phát triển.

"Đây chỉ là biện pháp cứu trợ tạm thời khi các công ty bất động sản phải đáp ứng nhu cầu trả nợ ít hơn trong tương lai gần. Nó cứu trợ thanh khoản tạm thời chứ không phải là một sự thay đổi dài hạn", ông Samuel Hui, chuyên gia phân tích của Fitch Ratings chia sẻ với Bloomberg.

Ông Hui nhấn mạnh rằng điều quan trọng là thị trường bán nhà có được cải thiện hay không đồng thời lưu ý rằng niềm tin của người mua nhà phụ thuộc vào việc liệu các nhà phát triển có thể xây dựng và giao căn hộ đúng tiến độ.

Mới đây, Country Garden từ một doanh nghiệp luôn có doanh số bán nhà lớn nhất Trung Quốc đã phải đứng trên bờ vực vỡ nợ và chưa thấy lối thoát cho việc cân đối dòng tiền. Một số lô trái phiếu của Country Garden phát hành bằng nhân dân tệ cũng đã bị ngừng giao dịch trên sàn Thượng Hải và Thâm Quyến.

Doanh nghiệp hiện phải chịu sức ép thanh khoản do doanh số lao dốc và tình hình tài chính khó khăn. Dù Country Garden vẫn còn gần 30 ngày trước khi bị dán nhãn "vỡ nợ", việc niềm tin trên thị trường lao dốc cho thấy nhà đầu tư đang lo lắng về tương lai của công ty này.

"Việc xảy ra thêm một vụ vỡ nợ, thậm chí ở quy mô cực lớn là điều không ai muốn vào lúc này. Người mua nhà có thể bi quan hơn vì thông tin này", bà Sandra Chow, trưởng bộ phận nghiên cứu châu Á - Thái Bình Dương tại CreditSights, chia sẻ với CNBC.