Bất động sản đang rục rịch hồi sinh?

Báo cáo tại phiên họp thường kỳ tháng 2 mới đây, Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, tín hiệu thị trường được ghi nhận từ thực tế tiếp tục khởi sắc. Giá cả bất động sản sau một thời gian giảm mạnh, gần đây hầu như không giảm, có thời điểm còn tăng nhẹ. Bộ trưởng Xây dựng dẫn chứng ở Cổ Nhuế, Từ Liêm, An Hưng, Hà Đông giá tăng 1-2%.

Giao dịch mua bán nhà cũng tiếp tục tăng. Hà Nội trong 2 tháng có 1.294 giao dịch thành công, cao gấp 2 lần so với cùng kỳ 2013. TPHCM cũng đã tăng tương tự dù mức tăng thấp hơn Hà Nội một chút. Giao dịch thành công nhiều nhất là ở những dự án có vị trí thuận lợi, căn hộ cho người có nhu cầu ở thực.

Theo Bộ trưởng, một tín hiệu tích cực khác là tồn kho bất động sản tiếp tục giảm, hiện còn 92.690 tỷ đồng, giảm 1,7% so với năm ngoái. Con số này được coi là có chuyển biến tích cực, khi nguồn cung vẫn tăng mạnh trong thời gian qua.

Cụ thể hơn, tại buổi làm việc giữa Ban chỉ đạo TW về nhà ở và thị trường bất động sản với lãnh đạo thành phố Hà Nội mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam chia sẻ, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu ấm lên, được biểu hiện qua 4 dấu hiệu: Giá bất động sản bắt đầu ổn định; thanh khoản thị trường tăng lên; yếu tố về dư nợ cho vay tăng và dấu hiệu tăng các loại thuế liên quan đến bất động sản.

Theo nhận định của Thứ trưởng Nam, năm 2014 cơ bản thị trường sẽ vẫn dần ấm lên dựa trên những cơ sở thị trường cuối 2013. Bên cạnh đó, gói 30.000 tỷ đến nay mới giải ngân được 2%, sắp tới với giải pháp của Chỉnh phủ chắc chắn giải ngân sẽ tăng lên, dòng tiền tiếp tục được hướng vào bất động sản.

Nhận định về thị trường, giới chuyên gia hầu hết đều cho rằng, thị trường bất động sản đang phục hồi rõ rệt và tốt lên trông thấy. Trong báo cáo mới công bố hồi đầu tháng 3, Savills Việt Nam cũng cho rằng, sau thời kỳ “bong bóng bất động sản” 2008-2009, giá nhà ở có xu hướng giảm.

Tuy nhiên, uy tín của chủ đầu tư và cam kết tiến độ xây dựng đã giúp củng cố niềm tin cho người mua nhà. Hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng đối tác và lãi suất ổn định cũng góp phần khuyến khích người mua, giúp làm tăng lượng giao dịch và thanh khoản thị trường. Trong những quý sau, lượng giao dịch được dự đoán sẽ tiếp tục tăng và chỉ số giá nhà ở sẽ trở nên ổn định.

Cùng chung nhận định, hãng tư vấn bất động sản CBRE Việt Nam cũng cho biết, nối  tiếp quý 3 với lượng căn hộ hoàn thiện kỷ lục, quý 4/2013 cũng ghi nhận một lượng hoàn thiện lớn, đạt 7.500 căn. Phần lớn nguồn cung này đến từ các dự án quy mô như Đại Thanh, The Sparks (trước đây là Lê Văn Lương Residential), và Mulberry Lane...

Một diễn biến nổi bật trong quý là việc các chủ đầu tư chuyển hướng tập trung từ các sản phẩm giá thấp (dưới 20 triệu/m2) sang sản phẩm giá trung (20-30 triệu/m2). Lần đầu tiên sau 2 năm, sản phẩm giá thấp không còn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nguồn cung chào bán mới. Điều này có thể được xem như động thái mới của chủ đầu tư khi thị hiếu của thị trường chuyển hướng sang các sản phẩm giá trung. Các quý trước, giao dịch chủ yếu diễn ra ở khoảng giá thấp. 

Theo CBRE, nhiều khả năng, đây là hệ quả của việc niềm tin của người tiêu dùng được cải thiện đáng kể, và cũng chính điều này làm tổng lượng giao dịch tăng đến 50% so với quý trước. Vàng, vốn là kênh dự trữ tài sản chủ yếu trong các cuộc khủng hoảng, đã ghi nhận mức giá giảm mạnh cả trong nước và thế giới. Điều này cho thấy kỳ vọng thị trường về triển vọng kinh tế đã cải thiện, và người mua cũng mạnh dạn chi tiêu hơn so với trước đây. Thị trường chứng khoán trong nước cũng được hưởng lợi từ xu hướng này, khi VN-Index đạt được mức tăng trưởng 22% trong năm qua.

Chỉ số bất động sản cho cả nhóm ngành đầu tư và phát triển bất động sản lẫn nhóm ngành dịch vụ bất động sản đều liên tiếp tăng trong nhiều tháng gần đây.

Khảo sát qua một số sàn giao dịch bất động sản ở Hà Nội cho thấy, thời điểm này người mua nhà cũng bắt đầu chịu xuống tiền và giao dịch tăng lên đáng kể. Theo thống kê của liên minh sàn bất động sản G5 cho thấy, năm 2013 nhóm G5 phân phối thành công gần 1.500 căn hộ, và số lượng căn hộ giao dịch qua các quý đều tăng lên. Nhóm này cho rằng, với triển vọng thị trường tốt hơn, trong năm nay họ kỳ vọng sẽ bán thành công từ 2.000 - 2.500 căn hộ.

Đáng lưu ý, tại thời điểm này, một dấu hiệu khác chứng tỏ thị trường đã "nóng" lên khá nhiều so với giai đoạn trước là việc thị trường cũng bắt đầu xuất hiện "tiền chênh" tại một số dự án từ vài chục cho tới vài trăm triệu.

Trong khi đó, lãi suất cho vay mua nhà đang có xu hướng nhích dần lên. Theo sổ tay thị trường của CBRE Việt Nam, lãi suất cho vay hiện tại được tính dựa trên mức lãi suất trung bình của 10 ngân hàng vào khoảng 13,3%/năm, tăng nhẹ so với 13,1% trong tháng 1 và 12,9% trong tháng 12. Mức lãi suất cho vay mua nhà trong 6 tháng gần đây dường như chỉ xoay quanh mốc trên dưới 13%/năm.  Tại các ngân hàng thương mại cũng liên tục tung ra các gói vay ưu đãi với lãi suất cho vay mua nhà ở thương mại trong 6 tháng hoặc 1 năm đầu tiên đang ở khoảng 6-9%, cá biệt có ngân hàng áp mức 5%.

CBRE cũng cho biết, dưới con mắt của các nhà nghiên cứu bất động sản, thị trường đang có chuyển biến khá tích cực. Chỉ số bất động sản cho cả nhóm ngành đầu tư và phát triển bất động sản lẫn nhóm ngành dịch vụ bất động sản đều liên tiếp tăng trong nhiều tháng gần đây.

Về mặt chính sách, thị trường cũng có nhiều kỳ vọng. Hiện Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi đang được thảo luận được kỳ vọng sẽ có những thay đổi tích cực nhằm tiến tới một thị trường bất động sản cân bằng, minh bạch và bền vững hơn.

Theo chuyên viên Đặng Văn Phát - công ty chứng khoán Bản Việt, việc nới lỏng điều kiện sở hữu bất động sản của người nước ngoài, đặc biệt là đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, sẽ mở ra một phân khúc thị trường mới, góp phần giải quyết tình trạng cung vượt cầu ở phân khúc nhà cao cấp trên thị trường. Những điều luật này sẽ được trình lên Quốc hội trong phiên họp diễn ra vào tháng năm, và dự kiến sẽ được thông qua vào tháng mười một năm nay.

Bên cạnh đó, đại diện Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết các cơ quan quản lý đang nghiên cứu một số sản phẩm có thể liên kết “bốn nhà” để lấy lại niềm tin cho thị trường bất động sản và giải quyết cục máu đông của thị trường.