“Sổ hồng” Condotel - “Hồn Trương Ba, da hàng thịt”

Căn hộ Condotel được hiểu là từ sự kết hợp giữa Condo và Hotel có ý nghĩa là khách sạn - căn hộ hay Căn hộ - Khách sạn. Bản chất đây là những dự án mà Nhà đầu tư xin giao đất sản xuất kinh doanh để xây dựng Khách sạn, Khu nghỉ dưỡng, một hoạt động điển hình của Kinh doanh du lịch nhưng khi tiến hành xây dựng thì lại chào bán, theo kiểu mua đứt bán đoạn, giống với hoạt động Kinh doanh Bất động sản.

Thị trường mua bán căn hộ Condotel trở nên nhộn nhịp ở các khu du lịch nghĩ dưỡng. Hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 quy định về “đất ở tại nông thôn” và “đất ở tại đô thị”, “đất xây dựng khu chung cư”…; còn Luật nhà ở năm 2014 chỉ có các khái niệm “nhà ở”, “nhà ở riêng lẻ”, “nhà chung cư”, “nhà ở thương mại”, “nhà ở công vụ”, “nhà ở xã hội”. Điểm chung của tất cả các khái niệm này đó đều là phục vụ cuộc sống, ăn ở thường xuyên của người dân, còn đối với thuật ngữ “Đất ở không hình thành đơn vị ở” là một khái niệm hoàn toàn mới và chưa được ghi nhận tại bất cứ văn bản pháp luật nào.

Khái niệm “Đơn vị ở”, theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam quy hoạch xây dựng số 01/2008 ban hành kèm quyết định số 682/BXD-CSXD của Bộ Xây dựng quy định “là khu chức năng bao gồm các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở như trường mầm non, trường tiểu học, trường trung học cơ sở; trạm y tế, chợ, trung tâm thể dục thể thao (TDTT), điểm sinh hoạt văn hóa và các trung tâm dịch vụ cấp đơn vị ở khác phục vụ cho nhu cầu thường xuyên của cộng đồng dân cư trong đơn vị ở...; vườn hoa, sân chơi trong đơn vị ở; đất đường giao thông nội bộ và bãi đỗ xe phục vụ trong đơn vị ở... và vườn hoa sân chơi... Quy mô dân số tối đa của đơn vị ở là 20.000 người, quy mô dân số tối thiểu của đơn vị ở là 4.000 người (đối với các đô thị miền núi là 2.800 người). Đường giao thông chính đô thị không được chia cắt đơn vị ở. Tùy theo quy mô và nhu cầu quản lý để bố trí trung tâm hành chính cấp phường...”. Nôm na có thể hiểu rằng một đơn vị ở sẽ bao gồm dân cư và hạ tầng cơ sở để cấu thành một Khu dân cư, phường, xã.

Như vậy, khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” là một thuật ngữ mới, một sự “chữa cháy” cho hiện tượng kinh tế xã hội mới nảy sinh. Thực sự đây là một “sáng tạo” đáng kinh ngạc của một vài địa phương nhằm tạo ra “khuôn khổ pháp lý” cho một loại hình bất động sản mới hình thành ở Việt Nam. Tuy nhiên, “khuôn khổ” này lại không đảm bảo an toàn cho người sử dụng, bởi hiện nay chưa có bất cứ văn bản pháp luật nào quy định về loại đất này và bởi sự mâu thuẫn nội tại của chính khái niệm.

Ở nước ta, căn cứ vào mục đích sử dụng, các loại đất đều được gọi tên, định nghĩa rõ ràng như: Đất nông nghiệp, Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, Đất chưa sử dụng. Trong các nhóm đất đó sẽ được phân chia thành các loại đất khác nhau như: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng trụ sở cơ quan…., trong đất sản xuất kinh doanh hết sức đa dạng về mục đích cụ thể, như: làm khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản…do đó cũng có nhiều cơ chế quản lý và sử dụng khác nhau về: nghĩa vụ tài chính, về trình tự cấp, giao đất, quá trình sử dụng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, thu hồi bồi thường, hỗ trợ tái định cư… Do đó, Đất giao sản xuất kinh doanh du lịch không thể trở thành đất ở. Trong trường hợp “sổ hồng” được cấp cho căn hộ nghỉ dưỡng du lịch (Condotel) thì đây là hiện tượng “Hồn Trương Ba, da hàng thịt”, bởi sự mâu thuẫn nội tại của chính khái niệm “đất ở” nhưng lại “không hình thành đơn vị ở” là ở chỗ, khái niệm đã xác định mục đích sử dụng ở đây là đất ở nhưng lại không được hình thành đơn vị ở tức là không thể ở được, nếu không ở được thì tức là đất cho mục đích sản xuất kinh doanh du lịch (hay một mục đich nào đó). Vậy, quy định pháp luật điều chỉnh loại đất này là các quy định về đất ở hay đất cho sản xuất kinh doanh?. Sự chông chênh này sẽ gây ra những hệ quả pháp lý rất phức tạp cho người sử dụng và Người đầu tư, tiềm ẩn nhiều hệ luỵ pháp lý dài lâu, gây thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất đai.

Như tôi đã nói ở trên, các loại đất khác nhau sẽ gắn liền với các quy phạm pháp luật điều chỉnh khác nhau, do đó không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ (du lịch nghỉ dưỡng) trong trường hợp này. Do đó việc UBND một số địa phương ghi nhận loại đất “đất ở không hình thành đơn vị ở” và cấp sổ cho loại đất này là chưa phù hợp với quy định hiện hành.

Chính vì sự không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành nên sẽ dẫn đến những rủi ro pháp lý khôn lường cho người dân, bởi chưa có sự điều chỉnh của pháp luật nên nếu xảy ra tranh chấp sẽ rất khó có cơ chế để bảo vệ quyền lợi của người mua. Mặt khác, do chưa có sự thừa nhận của pháp luật nên những sổ hồng của loại “đất ở không hình thành đơn vị ở” này sẽ luôn đứng trước nguy cơ bị hủy bỏ hiệu lực. Đây sẽ là một thiệt hại kinh tế lớn đối với người mua. Bởi hiện nay, việc được cấp “sổ hồng” sẽ nâng giá trị căn hộ lên rất nhiều lần, đồng thời là căn cứ để người sở hữu thực hiện các quyền của mình như quyền mua bán, thế chấp, đặt cọc và các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt khác.

Thực tế các Nhà đầu tư Khách sạn nghỉ dưỡng vì lợi nhuận trong kinh doanh đã tung ra hàng loạt các dự án có tên gọi Condotel, các loại hình kinh doanh chưa được pháp luật quy định trong khi đó cơ quan nhà nước lại thiếu giám sát, thiếu quyết liệt trong việc chấn chỉnh hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp dẫn đến những “sự đã rồi” và hậu quả không thể khắc phục được. Từ đó, đặt ra việc “sổ hồng”, nếu không cấp thì ảnh hưởng đến hàng vạn người đã mua nhưng nếu cấp thì lại không “tròn” về quy định pháp luật và nảy sinh hàng loạt các vấn đề pháp lý cần phải giải quyết.

Hiện nay loại hình này đã bùng nổ và đang phát triển ngày càng mạnh mẽ ở nước ta, do đó, chúng ta cần có những động thái cụ thể. Đối với các dự án đã thực hiện xong việc xây dựng và bàn giao, các cơ quan quản lý cần yêu cầu các Chủ đầu tư chuyển đổi mục đích dự án, chỉ khi các chủ đầu tư được thay đổi dự án mới có cơ chế cấp “Sổ đỏ”. Còn đối với những dự án đang triển khai, chúng ta nên dừng việc cấp “sổ đỏ” và yêu cầu những đơn vị thực hiện đúng giấy phép đầu tư, trước khi có quy định pháp luật, giải pháp pháp lý cụ thể.

Luật Sư Ngô Huỳnh Phương Thảo

(Trưởng Ban Thương Mại – Doanh nghiệp VPLS Trương Anh Tú.)