Nghĩ về sự hợp thức hóa căn hộ 25m2

Dân trí Diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ không nhỏ hơn 25m2 đối với dự án nhà ở thương mại.

Nghĩ về sự hợp thức hóa căn hộ 25m2 - 1

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law firm

Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư 21/2019/T-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD) có hiệu lực thi hành từ 1/7/2020. Theo đó, diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ không nhỏ hơn 25m2 đối với dự án nhà ở thương mại.

Ngay sau khi Thông tư ra đời, đã có rất nhiều ý kiến lo ngại rằng diện tích quá nhỏ có thể phá vỡ qui hoạch, tạo ra các khu “ổ chuột” trên cao. Rõ ràng diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư có xu hướng ngày càng nhỏ, nếu theo Thông tư 21 thì chỉ bằng gần ½ diện tích tối thiểu so với quy định trước đây. Vậy căn nguyên của diện tích tối thiểu 25m2 này là gì?

Thực tế, không phải đến bây giờ căn hộ 25m2 mới được đặt ra vì trước đó nhiều lần Bộ Xây dựng đã “bật đèn xanh” cho doanh nghiệp làm dù chưa có quy định. Cụ thể, năm 2017, Bộ Xây dựng đồng ý cho một doanh nghiệp BĐS tại TP. HCM làm căn hộ 25m2. Đầu năm 2018, Bộ Xây dựng từng có công văn gửi UBND TP HCM với nội dung đề nghị thành phố nghiên cứu theo hướng không bắt buộc tất cả các dự án phải áp dụng tiêu chuẩn diện tích căn hộ thương mại tối thiểu 45m2.

Về mặt tích cực, tiêu chuẩn giới hạn diện tích tối thiểu căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m2 sẽ góp phần phát triển một thị trường đa dạng nhu cầu của người dân, về lý thuyết có thể giải quyết vấn đề nhà ở tại các đô thị, đặc biệt là nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, phù hợp với hạ tầng xã hội, đồng thời giúp các chủ đầu tư chia nhỏ căn hộ để dễ bán hơn.

Tuy nhiên, đó là những ưu điểm xét về mặt lý thuyết, còn thực tế ngay cả nếu áp dụng quy định căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25m2 cũng chưa chắc đã giải quyết được thỏa đáng vấn đề nóng là nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị. Bởi lẽ thực tế trên thị trường một số chủ đầu tư có xây dựng những căn hộ có diện tích khoảng 25 - 30m2 nhưng giá bán cũng lên tới khoảng 40 - 50 triệu/m2, tức là căn hộ cũng có giá khoảng từ 1 tỷ đồng trở lên. Với giá bán như vậy với người nghèo, người thu nhập thấp cũng là quá sức. Điều đó có nghĩa mục tiêu chúng ta đặt ra là giải quyết ngay vấn đề nóng, bức xúc về nhà ở của người thu nhập thấp tại đô thị là khó lòng đạt được. Trong khi đó, nếu quy định căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25m2 được áp dụng, có rất nhiều hệ lụy có thể xảy ra.

Trước hết, xét trên phạm vi một dự án, khi diện tích căn hộ nhỏ thì mật độ dân cư sẽ tăng lên gấp 2, gấp 3 lần. theo đó sẽ tạo ra áp lực lớn hơn về mặt vận hành tổng thể tòa nhà khi nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy cũng như nhu cầu sử dụng các cơ sở hạ tầng và tiện ích chung (như thang máy, khu vui chơi...) tăng theo số lượng cư dân. Cùng với đó, căn hộ nhỏ cũng đặt ra thách thức về mặt quản lý, giải quyết các vấn đề an ninh an toàn, tranh chấp…, khi số lượng cư dân tại dự án tăng lên. Mặt khác, cơ sở hạ tầng điện đường trường trạm tại các dự án căn hộ siêu nhỏ sẽ càng chịu áp lực cao hơn, nhanh chóng xuống cấp, gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân nếu số người ở lớn hơn so với quy định.

Xét ở tầm vĩ mô, việc chấp thuận việc cho phép xây dựng căn hộ 25m2 sẽ gia tăng sức ép về quá tải hạ tầng đô thị, nguy cơ tạo ra những “khu ổ chuột” trên cao mới. Đảng, Nhà nước đã, đang có những định hướng, cơ chế chính sách để hướng việc phát triển đô thị đồng đều giữa các khu vực, giãn dân cư ra những khu vực ngoại vi, tránh tập trung quá lớn dân cư vào trung tâm, vùng lõi đô thị. Song song với đó là nỗ lực giải quyết những khu nhà ổ chuột với những căn hộ siêu nhỏ nhem nhuốc, lộn xộn tại các đô thị… Đặt trong bối cảnh như vậy, nếu cho xây dựng những căn hộ nhỏ chẳng khác nào chúng ta đang “đổ thêm dầu vào lửa”, làm trầm trọng hơn những vấn đề như quá tải hạ tầng đô thị, chất lượng sống thấp… vốn đang là bài toán nan giải chưa giải quyết được hiện nay.

Bên cạnh đó, các chương trình phát triển nhà ở theo chủ trương của Đảng, Nhà nước luôn đặt những mục tiêu phấn đấu nâng diện tích nhà ở bình quân trên đầu người tăng lên theo tốc độ phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Đơn cử, theo mục tiêu chương trình phát triển nhà ở của thành phố Hà Nội, Hà Nội phấn đấu đến năm 2020, nâng diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố lên 26,3 m2/người từ diện tích bình quân 23,1 m2/người năm 2015… Như vậy, vô hình chung các chính sách về phát triển nhà ở đang mâu thuẫn với nhau, cũng như kéo lùi chỉ tiêu nâng diện tích nhà ở bình quân/người mà các tỉnh, thành phố đang phấn đấu. 

Vấn đề về nhà chung cư, diện tích tối thiểu chúng ta phải có tầm nhìn 50 năm, 70 năm chứ không thể hạn hẹp nói về việc giải quyết vấn đề trước mắt hiện nay về nhà ở được. Đối với vấn đề giải quyết nhà ở cho người dân, có nhiều cách để giải quyết nhà ở cho người dân mà không phải vấn đề là 25m2 hay 45m2 như Nhà nước cần có các chính sách đẩy mạnh phát triển nhà cho thuê hay gia tăng những chính sách về tạo quỹ đất phát triển nhà ở giá rẻ, các cơ chế, chính sách khuyến khích doanh nghiệp bất động sản tham gia xây dựng, phát triển nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp, người nghèo

Thực tế trước đây Luật nhà ở năm 2005 có quy định diện tích căn hộ thương mại tối thiểu 45m2. Luật nhà ở 2014 thay thế Luật nhà ở 2005 đã bỏ quy định giới hạn tối thiểu này (?!). Theo đó chỉ quy định đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Tại các văn bản pháp luật hiên hành cũng chưa có điều luật nào cho phép căn hộ 25m2 tồn tại. Mặc dù quy định về diện tích tối thiểu 45m2 đã hết hiệu lực nhưng không phải tự nhiên mà trước đây các nhà khoa học xây dựng đô thị hay kiến trúc lại đưa ra diện tích tối thiểu này. bởi chúng ta phải hiểu rằng căn hộ được hiểu là một không gian sinh sống và phải đầy đủ các chức năng phòng khách, bếp, nhà vệ sinh có thiết bị chức năng đồng bộ. Việc tại sao tiêu chuẩn “cứng” về diện tích tối thiểu 45m2 lại “biến mất” trong luật nhà ở mới cũng như một số điều luật phù hợp khác cũng là một vấn đề đáng băn khoăn (?)

Trong khi đó, Một căn hộ cần được hiểu là không gian sống và phải có đầy đủ các chức năng phòng khách, phòng bếp, nhà vệ sinh với chức năng đồng bộ khép kín. Với những căn hộ có diện tích 25m2 thì “rất khó” bố trí được nhiều không gian với những chức năng đồng bộ như vậy. Từ một vài năm trước, khi chưa có quy định về diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư, nhiều chủ đầu tư đã đưa rất nhiều công văn, kiến nghị, phát động cả một chiến dịch tuyên truyền cho căn hộ 25m2, có những dự án đã rao bán những căn hộ này rồi thậm chí với giá trên trời. Phải chăng, thông tư 21 được ra đời là để nhằm“hợp pháp hóa” những “sai phạm” này?

Luật sư Trương Anh Tú (Chủ tịch TAT Law firm)

MỚI NHẤT
Muốn đất nước phát triển phải loại bỏ “Virus” trì trệ
Muốn đất nước phát triển phải loại bỏ “Virus” trì trệ

Nếu có giải pháp phòng chống và phác đồ điều trị những quan chức, công chức nhiễm “Virus” trì trệ hiệu quả như phòng chống dịch Covid - 19, chắc chắn Việt Nam sẽ có bước phát triển đột phá.

Thứ hai, 16/03/2020 - 03:22

Phép thử từ trong hoạn nạn
Phép thử từ trong hoạn nạn

Dịch Covid-19 đang đặt toàn cầu, trong đó có nước ta trước nhiều thử thách. Từ dịch bệnh này, vấn đề vượt qua thử thách, vấn đề tình người giữa dịch bệnh… như là một “phép thử” cũng được đặt ra.

Chủ nhật, 15/03/2020 - 09:35

Hà Nội có cần hoang mang đến vậy?
Hà Nội có cần hoang mang đến vậy?

Người dân Thủ đô có cần phải hoang mang, bất ổn đến vậy, khi tình hình vẫn nằm trong kịch bản, dự đoán từ trước và chúng ta vẫn kiểm soát tốt tình hình?

Thứ bảy, 14/03/2020 - 05:00

Trước ngưỡng đại dịch Covid-19, bộc lộ muôn mặt của xã hội
Trước ngưỡng đại dịch Covid-19, bộc lộ muôn mặt của xã hội

(Dân trí) - Trong đại dịch Covid -19, dù muốn hay không, từng người một, không kể giàu hay nghèo, quan chức hay nhân viên, người nổi tiếng hay bình dân đã tự bộc lộ rõ tính cách, tính người trong mỗi hành động.

Thứ sáu, 13/03/2020 - 05:00

Du lịch trong thời gian dịch COVID-19: Lời khuyên từ các chuyên gia
Du lịch trong thời gian dịch COVID-19: Lời khuyên từ các chuyên gia

Nhiều du khách đang băn khoăn tự hỏi, liệu họ có nên hủy bỏ hay hoãn các chuyến du lịch đang lên kế hoạch và các chuyến đi đã được đặt trước hay không?

Thứ năm, 12/03/2020 - 05:17

Những việc cần làm ngay khi "lọt lưới" ca 17 dương tính COVID-19 là gì
Những việc cần làm ngay khi "lọt lưới" ca 17 dương tính COVID-19 là gì

Các bác sĩ đã đưa ra những lời khuyên cần làm nhất với người dân và cơ sở trong thời điểm hiện tại để hạn chế tối đa việc lây nhiễm dịch bệnh.

Thứ tư, 11/03/2020 - 09:00

Lương tâm và trách nhiệm
Lương tâm và trách nhiệm

Một hành động thiếu suy nghĩ của một cá nhân khiến dịch bệnh lây lan khó kiểm soát, gây ra nhiều hệ lụy lớn cho xã hội!.

Thứ ba, 10/03/2020 - 04:26

Không để xã hội bị thông tin xấu độc lung lạc
Không để xã hội bị thông tin xấu độc lung lạc

Những thông tin nhân sự cấp cao trong Đại hội XIII của Đảng sắp tới, vấn đề chống tham nhũng, tranh chấp trên Biển Đông... luôn được các thế lực phản động triệt để lợi dụng để xuyên tạc, bẻ cong, bóp méo.

Thứ hai, 09/03/2020 - 01:13

Sai phạm tại Khu nhà vườn Trương Gia Trang, chính quyền Ý Yên có biết ?
Sai phạm tại Khu nhà vườn Trương Gia Trang, chính quyền Ý Yên có biết ?

Buông lỏng quản lý đất công, cho thuê hàng nghìn mét vuông đất thầu trồng cây, để cá nhân xây dựng khu biệt thự nhà vườn Chúc Vàng Trương Gia Trang

Chủ nhật, 08/03/2020 - 04:05

Cảnh giác với thông tin thất thiệt về virus Corona
Cảnh giác với thông tin thất thiệt về virus Corona

Liên tiếp những ngày qua, cơ quan chức năng các tỉnh, thành phố đã nhanh chóng vào cuộc xử phạt, yêu cầu gỡ bỏ các thông tin sai lệch trên mạng xã hội về dịch viêm đường hô hấp cấp do chủng mới của virus Corona gây ra.

Thứ bảy, 07/03/2020 - 04:49

Cô gái vàng trong làng cách ly
Cô gái vàng trong làng cách ly

Nếu thuộc diện phải cách ly vì dịch bệnh COVID-19 thì tại sao lại không lạc quan, tại sao lại không làm một việc gì đó cho mọi người và cho chính mình

Thứ sáu, 06/03/2020 - 08:41

Cuộc sống trong đại dịch Covid -19
Cuộc sống trong đại dịch Covid -19

Nhiều người đang hy sinh sự an toàn của bản thân để đổi lấy lợi ích chung cho cộng đồng...

Thứ năm, 05/03/2020 - 08:48

ĐÁNG QUAN TÂM
Chấn chỉnh ngay bệnh lười tiếp công dân
Chấn chỉnh ngay bệnh lười tiếp công dân

Tình trạng “lười” tiếp công dân tại một số địa phương đã được chỉ ra và đề nghị chấn chỉnh kịp thời.

Thứ ba, 03/03/2020 - 04:00

Lợi ích của việc nộp phạt trực tuyến trong vi phạm giao thông
Lợi ích của việc nộp phạt trực tuyến trong vi phạm giao thông

Người dân kỳ vọng về việc thí điểm nộp phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giao thông qua Cổng dịch vụ công quốc gia (DVCQG) sẽ được thông qua.

Thứ hai, 02/03/2020 - 04:11

TPHCM "mất trắng" 18 địa danh: Sở Văn hoá Thể thao nói gì?
TPHCM "mất trắng" 18 địa danh: Sở Văn hoá Thể thao nói gì?

Các công trình phá bị bỏ hay thay thế "đã được cân nhắc kỹ lưỡng giữa hai yếu tố bảo tồn và phát triển"

Chủ nhật, 01/03/2020 - 03:51

Giới khoa học lo ngại về 2 ca nhiễm COVID-19 ít thấy
Giới khoa học lo ngại về 2 ca nhiễm COVID-19 ít thấy

Hai ca nhiễm COVID-19 đáng lo ngại ở Mỹ và Nhật Bản có thể báo hiệu bệnh dịch này có thể còn diễn biến khó lường.

Thứ bảy, 29/02/2020 - 09:32

Xây dựng thông tư quy định về hương ước, quy ước
Xây dựng thông tư quy định về hương ước, quy ước

Xây dựng Dự thảo Thông tư quy định về công nhận hương ước, quy ước của cộng đồng dân cư thôn, làng, ấp, bản, buôn, bon, phum, sóc tổ dân phố, khu phố, khối phố và tương đương.

Thứ sáu, 28/02/2020 - 06:09

Sự thực đằng sau việc giảm đột ngột các ca nhiễm COVID-19 ở Trung Quốc
Sự thực đằng sau việc giảm đột ngột các ca nhiễm COVID-19 ở Trung Quốc

Trung Quốc trong ngày qua công bố các ca nhiễm COVID-19 chỉ ở mức vài trăm, con số thấp nhất trong nhiều tuần qua.

Thứ năm, 27/02/2020 - 09:17

Không vì phòng dịch mà cố thủ trong bốn bức tường
Không vì phòng dịch mà cố thủ trong bốn bức tường

Khắc phục hậu quả của dịch bệnh Covid-19 gây ra tại Việt Nam, tạo đà phát triển cho ngành Du lịch Việt Nam sau dịch.

Thứ tư, 26/02/2020 - 09:41

Những chuyến xe 0 đồng
Những chuyến xe 0 đồng

Hoạt động chưa được 1 năm nhưng “Chuyến xe nghĩa tình giá 0 đồng” của nhóm anh Hồ Ngọc Thanh (Đà Nẵng) đã “quen mặt” với những bệnh nhân Quảng Nam, Đà Nẵng.

Thứ ba, 25/02/2020 - 06:20

Nên giãn, hoãn các khoản nợ cho doanh nghiệp
Nên giãn, hoãn các khoản nợ cho doanh nghiệp

Do ảnh hưởng của dịch Covid-19, mục tiêu đạt 1 triệu doanh nghiệp vào năm 2020 sẽ trở nên khó khăn hơn

Thứ hai, 24/02/2020 - 06:10

Sao lại bình luận ác ý những nỗi đau của người khác
Sao lại bình luận ác ý những nỗi đau của người khác

(Dân trí) - chuyện buồn, việc đau lòng của người khác mà đưa lên facebook ác ý soi mói để đàm tiếu là rất không nên

Chủ nhật, 23/02/2020 - 09:29

Đóng bảo hiểm thất nghiệp đầy đủ, có phải trả trợ cấp mất việc?
Đóng bảo hiểm thất nghiệp đầy đủ, có phải trả trợ cấp mất việc?

Trường hợp NLĐ đã làm cho công ty từ năm 2015 và đã được đóng bảo hiểm thất nghiệp cùng năm 2015 thì doanh nghiệp có phải trả trợ cấp thôi việc không?

Thứ bảy, 22/02/2020 - 08:24

Phòng dịch nhưng học sinh cũng phải được nghỉ hè
Phòng dịch nhưng học sinh cũng phải được nghỉ hè

Bộ GDĐT đã có văn bản đề nghị xem xét tiếp tục cho học sinh, sinh viên nghỉ học đến hết tháng 2.2020.

Thứ sáu, 21/02/2020 - 07:35