Giá bất động sản khó giảm vì chi phí "bôi trơn"

Thị trường bất động sản (BĐS) vẫn cần một đợt giảm giá mới, làm tăng cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân, qua đó làm tăng thanh khoản của thị trường, khơi thông dòng vốn BĐS… Tuy nhiên, điều này sẽ rất khó xảy ra bởi bản thân các doanh nghiệp, chủ đầu tư kinh doanh BĐS vẫn muốn “đánh bạc” với thị trường. Cái lý mà họ đưa ra là giá BĐS không đơn giản là giá xây dựng, giá mặt bằng, thi công, xây lắp… mà gồm rất nhiều khoản chi phí ngoài sổ sách, ngoài lý thuyết!

Mặc dù đã nhận được rất nhiều sự hỗ trợ từ chính sách, nhưng BĐS vẫn đang được xem là nút thắt lớn nhất của nền kinh tế. Thị trường BĐS đi xuống đã kéo theo một loạt các vấn đề nhức nhối khác như nợ xấu ngân hàng, đất hoang hóa… Trước thực tế trên, vấn đề giá BĐS đã được đặt ra là “phương thuốc”, là niềm hy vọng cuối cùng để “cứu chữa” thị trường BĐS.

Nhu cầu tiêu thụ nhà ở của người dân còn rất lớn nhưng phần lớn trong số này lại có khả năng tài chính hạn hẹp. Họ có nhu cầu mua nhà ở nhưng đành bất lực do giá thành BĐS quá cao. Chính vì vậy, để thị trường BĐS có thể sôi động, nhộn nhịp, thanh khoản tăng thì cách duy nhất là hạ giá thành sản phẩm.Và thực tế, nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư kinh doanh BĐS đã chủ động giảm giá thành sản phẩm BĐS nhưng mức giảm này lại không đáp ứng được sự kỳ vọng của người dân. Hệ quả là thị trường BĐS 2014 được dự báo là vẫn sẽ còn khó khăn.

Ông Vũ Kỳ Anh – Giám đốc Công ty cổ phần xây dựng TNP (Hà Nội) cho biết, nếu doanh nghiệp, chủ đầu tư kinh doanh BĐS không sớm thoát khởi tình cảnh ế ẩm, trì trệ hiện tại thì nguy cơ vỡ nợ là hiện hữu.

Nói như vậy để thấy rằng, giảm giá BĐS hiện đang là điều kiện tiên quyết mà thị trường BĐS đặt ra cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của PetroTimes thì điều này rất khó thực hiện.

Theo phân tích của lãnh đạo một doanh nghiệp xây dựng, giá BĐS hiện nay không chỉ được cấu thành từ chi phí xây dựng, đầu tư hạ tầng cơ sở… (những khoản đầu tư cứng) mà còn có một khoản chi phí khổng lồ khác mà các chủ đầu tư gọi đó là phí bôi trơn.

Vị này nói: Vẫn biết giá thành sản phẩm BĐS hiện vẫn chưa đáp ứng được kỳ vọng của thị trường, còn vượt quá khả năng tài chính của người dân nên mới dẫn tới tình trạng trì trệ, ế ẩm. Giảm giá là cần thiết, là đúng vì nó sẽ tạo điều kiện cho người dân tiếp cận với các sản phẩm BĐS tốt hơn. Nhưng nếu làm như vậy thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ lỗ, thậm chí là nỗ nặng vì ngoài khoản đầu tư bỏ ra ban đầu (phần lớn là tiền vay ngân hàng – PV) thì những chi phí phát sinh trong quá trình triển khai dự án cũng không hề nhỏ (Tiền lãi ngân hàng, chi phí nhân công lao động,… là rất lớn và nếu tính theo lãi suất ngân hàng thì cũng không hề nhỏ).

“Đó là thực tế, là bài toán kinh tế mà bất kỳ doanh nghiệp BĐS cũng phải đối diện và phải tính toán tới. Tuy nhiên, đó chưa phải là mẫu số vốn đầu tư của một dự án BĐS, hàng loạt các chi phí được gọi là phí lopby, “bôi trơn” trước khi dự án được triển khai chính là rào cản lớn nhất cho quyết định giảm giá bán sản phẩm”, vị này nhấn mạnh.

Vị giám đốc này thẳng thắn chia sẻ, giá thành một sản phẩm BĐS làm ra được cấu thành từ 15 – 20% từ các khoản tiền lopby, bôi trơn cho các cấp, các ngành chức năng.

Xung quanh vấn đề này, TS. Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng Hội xây dựng Việt Nam cho rằng, chính việc “bôi trơn” đã làm tăng giá đất đô thị. Người làm kinh doanh tính chi phí “bôi trơn” vào giá thành cho nên giá bán sản phẩm nhà ở mà họ đưa ra cũng bị đẩy lên cao

Những chia sẻ trên có thể chưa được đầy đủ xong cũng đáng để chúng ta phần nào trả lời được câu hỏi vì sao giảm giá là lối thoát duy nhất cho các doanh nghiệp BĐS nhưng chẳng có mấy doanh nghiệp làm việc đó, họ chấp nhận “đánh bạc” với thị trường, với người tiêu dùng...

Cái lý của họ là: Nếu giảm giá vào thời điểm này thì chưa chắc sản phẩm của doanh nghiệp có thể được giải phóng nhưng chắc chắn doanh nghiệp sẽ lỗ. Nhưng nếu tiếp tục duy trì mức giá hiện tại, chờ thời điểm thị trường hồi phục thì những thiệt hại trên có thể sẽ được hạn chế phần nào. Đường nào cũng có thể dẫn tới “cửa tử” nhưng xem ra phương án hai – một canh bạc thị trường lại là lựa chọn mà nhiều doanh nghiệp đưa ra bởi lòng tin phục hồi của nền kinh tế đang ngày càng được củng cố.

“Thị trường BĐS được coi là nhiệt kế của nền kinh tế. Khi nền kinh tế phồn vinh, thị trường này sẽ phồn vinh, ngược lại, kinh tế suy thoái thì thị trường bất động sản cũng suy thoái”, nhận định này của TS Phạm Sỹ Liêm có thể xem là một phần nguyên nhân lý giải tại sao các doanh nghiệp BĐS vẫn kiên quyết cố thủ không chịu giảm giá thêm nữa.

Theo Thanh Ngọc