Bắt mạch "sốt đất"

Mọi người thường nói "cũ như trái đất". "Sốt đất" cũng chẳng phải vấn đề mới. Nhưng vì sao nó đang nhức nhối ở nhiều nơi. Tôi đọc trên báo Dân Trí thấy gần đây xuất hiện khá nhiều bài báo nêu vấn đề này. Hồi đầu năm là sốt đất ở Hà Tĩnh, có những thời điểm giá đất nông thôn "nhảy múa" từng giờ khi hàng dài ôtô đổ về, đỗ kín hai bên bờ ruộng một số xã ở khu kinh tế Vũng Áng, ở huyện Thạch Hà. Người dân thay vì lo công việc đồng áng hàng ngày lại bận rộn tiếp khách lạ đến hỏi mua đất. Rồi "sốt" nhiều nơi khác ở Quảng Ninh, Vĩnh Phúc, Quảng Trị, Bình Dương, Kon Tum, khu vực lân cận TP HCM, miền Tây…

Nhìn nhận vấn đề này như thế nào? Thứ nhất, ở một quốc gia "dân số vàng" - tỷ trọng dân số từ 15-64 tuổi chiếm hơn 68%, thì giá nhà đất có đồ thị đi lên là tất yếu. Theo thống kê đến thời điểm trước đại dịch Covid (năm 2019), Việt Nam là quốc gia đông dân thứ ba trong khu vực Đông Nam Á và thứ 15 trên thế giới, với khoảng gần 100 triệu dân. Tỷ lệ tăng dân số bình quân giai đoạn 2009 - 2019 là 1,14% mỗi năm, tuy giảm nhẹ so với giai đoạn 10 năm trước (1,18%/năm), nhưng sau 10 năm Việt Nam tăng thêm 10,4 triệu người. Mỗi năm Việt Nam có từ 1,5 đến 1,6 triệu người bước vào độ tuổi lao động. Những số liệu này cho thấy nhu cầu nhà đất ở Việt Nam là rất cao, đặc biệt với nhóm ở độ tuổi "dựng vợ gả chồng" hoặc đang đi làm, bắt đầu có thu nhập tích lũy.

Trong khi đó, Việt Nam không phải là một đất nước có nguồn cung đất đai dồi dào. Về cơ bản là "đất chật người đông". Mật độ dân số của Việt Nam khoảng 290 người/km2, đứng thứ ba trong khu vực Đông Nam Á, sau Philippines (363 người/km2) và Singapore (8.292 người/km2).

Yếu tố thứ hai là tăng trưởng kinh tế. Tăng trưởng bình quân của Việt Nam giai đoạn 2011 - 2015 là 5,91% và 2016 - 2019 đạt 6,8%, thuộc nhóm các nước tăng trưởng cao nhất khu vực và thế giới. Cùng với quá trình tăng trưởng kinh tế này là phát triển hạ tầng, thêm nhiều khu đô thị, thêm nhiều tuyến đường, cây cầu, sân bay, cảng biển… được xây dựng, kéo giá nhà đất đi lên. Đơn cử khi có chủ trương xây dựng Cảng hàng không quốc tế Long Thành, lập tức đất đai xung quanh khu vực quy hoạch lên cơn sốt, người dân từ TP HCM, từ Hà Nội… đổ xô đến đây mua đất.

Quá trình tăng trưởng kinh tế cũng khiến các đô thị ngày càng trở nên chật chội, ô nhiễm. Dẫn đến nhu cầu về không gian sống và bất động sản xa trung tâm thành phố. Đây là yếu tố góp phần khiến đất ven các đô thị tăng giá. Chẳng hạn như ở Hà Nội là Ba Vì, Sóc Sơn…

Thứ ba, nguồn cung bất động sản những năm gần đây đã được cải thiện đáng kể nhờ sự tham gia của hàng loạt doanh nghiệp lớn. Số liệu thống kê diện tích nhà ở bình quân đầu người vào năm 2019 là 23,2m2/người, tăng 6,5m2/người so với năm 2009, phần nào cho thấy điều này.

Tuy nhiên, hiện có 11,7% hộ dân cư đang sống trong các ngôi nhà/căn hộ đi thuê/mượn, tăng 4,6 điểm phần trăm so với năm 2009 (năm 2009 là 7,1%). Đặc biệt, tại các địa phương đông dân cư và tập trung nhiều khu công nghiệp, tỷ lệ hộ sống trong các ngôi nhà/căn hộ đi thuê/mượn cao hơn các địa phương khác như Bình Dương (56,5%), TPHCM (32,8%), Bắc Ninh (27,0%), Hà Nội (15,8%).

Nhìn chung, tỷ lệ hộ sống trong những ngôi nhà thuê/mượn ở khu vực thành thị cao gấp gần 3,5 lần so với khu vực nông thôn.

Các số liệu trên phản ánh rằng mặc dù nguồn cung tăng lên, song một mặt chưa đáp ứng được nhu cầu thị trường, mặt khác nguồn cung đang tập trung nhiều vào phân khúc cao cấp, trung cấp. Nguồn cung nhà giá rẻ chưa nhiều, mặt bằng giá nhà đất vẫn khó với so với thu nhập thực tế của hàng triệu hộ dân. Các vấn đề từ nguồn cung cộng với tâm lý muốn sở hữu đất nền của nhiều người dân là một trong những lực đẩy dẫn đến "sốt đất".

Ngoài ra, đất đai là một loại tài sản và thị trường tài sản thì luôn có yếu tố tích lũy, đầu tư và đầu cơ tăng giá. Đại dịch vừa tác động đến đầu vào của giá bất động sản, vừa khiến người ta có xu hướng đi tìm nơi trú ẩn để đảm bảo giá trị tài sản. Đất đai, vàng, chứng khoán là những lựa chọn dễ hiểu. Các vấn đề khác cũng có thể tác động đến giá đất, như: Công tác quản lý của chính quyền địa phương; quy hoạch; thông tin thị trường không đầy đủ; tâm lý đám đông (sợ bị bỏ lỡ cơ hội khi nghe nói nơi này, nơi kia giá đất sẽ tăng); các chiêu trò thổi giá và thậm chí là những hành vi lừa đảo, vi phạm pháp luật…

Với hàng loạt vấn đề như nêu trên và có thể là chưa liệt kê hết, chúng ta thấy rằng có những vấn đề tất yếu như tăng dân số, hay là tăng trưởng kinh tế, các dự án mới mọc lên… Có những vấn đề thuộc về cung cầu thị trường, có thể tác động bằng chính sách tạo nguồn cung tốt hơn. Ở Việt Nam, chính sách tín dụng là một yếu tố quan trọng hàng đầu với thị trường bất động sản. Vai trò của cơ quan quản lý là làm sao hướng tín dụng vào các phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ để giải quyết nhu cầu của số đông; đồng thời kiểm soát rủi ro, tránh "bong bóng" nhà đất.

Các cơ quan quản lý cũng cần làm tốt công tác quy hoạch và minh bạch thông tin. Bất đối xứng thông tin là một trong những yếu tố tác động đến tâm lý đám đông. Khi người dân có thông tin đầy đủ, kịp thời về quy hoạch, về các dự án, về thị trường ở từng khu vực cụ thể, họ sẽ có quyết định thông thái.

Đối với những cơn sốt đất mang tính lừa đảo thì trách nhiệm thuộc về chính quyền địa phương. Anh không thể thoái thác rằng không biết chuyện gì đang xảy ra trên địa bàn mình quản lý.

Cuối cùng, tôi cho rằng đã đến lúc chúng ta tiếp cận vấn đề tổng thể hơn, đó là sửa đổi Luật Đất đai hiện hành để giải quyết căn cơ các vấn đề về quy hoạch, về cải cách thủ tục hành chính, về đấu giá quyền sử dụng đất (việc đấu giá đất ở Thủ Thiêm vừa qua là bài học nóng hổi), về "phân lô, bán nền"… Không phải tự nhiên mà có ý kiến cho rằng cơ chế "phân lô, bán nền" được duy trì, khiến người dân tích tiền trong đất, để nguyên đất mà không xây dựng hạ tầng phát triển kinh doanh.

Sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản là một trong những động lực cho phát triển kinh tế. Tuy nhiên, tình trạng "sốt đất" khi không được quản lý tốt sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy do đây là thị trường dòng tiền lớn, có thể gây bất ổn vĩ mô và ảnh hưởng đến nhiều gia đình. Hơn nữa, giá đất cao bất thường sẽ hạn chế khả năng tiếp cận của người dân, doanh nghiệp, cản trở nhu cầu có nhà ở cũng như nhu cầu mặt bằng phát triển sản xuất, kinh doanh.

Bắt mạch sốt đất và giải pháp cho nó, phải chăng là sự cân bằng giữa nhu cầu "thật" về bất động sản và những biện pháp quản lý rủi ro, chống giá "ảo".