Thị trường bất động sản trầm lắng, cơ hội cho nhà đầu tư dài hạn

Mọi giao dịch bị trì hoãn

Báo cáo thị trường bất động sản 2022 mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường địa ốc năm qua khá ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch. Nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán mới năm 2021 - thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm). Cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, đầu tư; thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với "túi tiền" của số đông người dân.

Về tỷ lệ tiêu thụ, toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, tương đương với 19.000 giao dịch thành công, bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý IV, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt mức 14%.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, từ cuối quý II/2022, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng. Hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp..., đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, mọi giao dịch bị trì hoãn.

Ông Hà cho biết, nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Các công ty còn hoạt động trong lĩnh vực này phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự. Ngoài ra, do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên nhiều doanh nghiệp bất động sản "đói vốn", phải tạm dừng triển khai dự án, thanh toán hoa hồng cho các sàn giao dịch bằng sản phẩm bán hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu, lên đến hơn 30% giá hợp đồng nếu thanh toán ngay.

Tuy nhiên, ông Hà nhận định, thị trường ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch không phải do thực chất thị trường xấu mà do có quá nhiều điểm đã tạo ra sự cưỡng bức, buộc thị trường phải rơi vào trạng thái khó khăn.

"Nhìn chung, thị trường bất động sản đang trong trạng thái bình thường, nhưng bị bắt phải "giảm ăn, giảm oxy để thở và giảm bơm máu" nên rất dễ bị rơi vào tình trạng "đột quỵ". Thời gian tới, Nhà nước sẽ tiếp tục có những giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời, hiệu quả, thị trường sẽ dần ấm lên và hoạt động ổn định", ông Hà đánh giá.

Cơ hội cho nhà đầu tư dài hạn

Dù thị trường có nhiều khó khăn, nhưng theo dự báo của giới chuyên gia bất động sản, thời gian tới, tìm kiếm giá trị thực của bất động sản sẽ là xu hướng lựa chọn.

Bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam chia sẻ, với các phân khúc vượt quá giá trị, thị trường sẽ có sự điều chỉnh trở về với giá trị thực.

Thế nhưng, theo vị chuyên gia này, không phải nhà đầu tư nào cũng đủ bản lĩnh và kinh nghiệm để lựa chọn được bất động sản mang giá trị thực, chưa kể còn phải tính đến giá trị gia tăng.

Cũng theo bà Trang Bùi, về phía người mua, thị trường hướng tới nhu cầu mua ở thực và các nhà đầu tư dài hạn, với nhu cầu lớn đối với căn hộ trung cấp. Các dự án có tiến độ thanh toán linh hoạt hơn, nằm trong khu đô thị phát triển, cơ sở vật chất và tiện nghi phong phú, sẽ thu hút nhiều sự chú ý của người mua hơn. 

"Trong quý IV/2022, giá căn hộ trung bình của Hà Nội giảm nhẹ xuống còn 1.835 USD/m2 (khoảng 42 triệu đồng/m2) do nguồn cung hạng sang giảm trong tổng các dự án sơ cấp, và các chính sách chiết khấu giá bán do các chủ đầu tư đưa ra để duy trì khả năng cạnh tranh. Mặt khác, một số dự án nằm ở vị trí đắc địa có tình trạng thi công tốt hoặc bàn giao vẫn ghi nhận giá bán tăng nhẹ từ 1% đến 3%", bà Trang dẫn chứng.

Chia sẻ về xu hướng lựa chọn nhà đầu tư trong thời gian tới, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận xét, trong ngành bất động sản, thời điểm khó khăn chính là cơ hội cho những nhà đầu tư dài hạn. Nhà đầu tư lướt sóng thường chọn xuống tiền khi thị trường đang lên, tranh thủ kiếm lời chớp nhoáng còn nhà đầu tư có tầm nhìn sẵn sàng chấp nhận chờ 3 - 5 năm, thậm chí là 10 năm để "đến sớm" khi thị trường còn chưa ổn định.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, mọi giá trị đầu tư trên đất như cảnh quan, hạ tầng, tiện ích sống cùng với không gian kết nối, thương mại, dịch vụ mà dự án tạo ra mới được coi là giá trị thực của sản phẩm bất động sản. Giá trị đó có thể lên tới 70% giá bán của ngôi nhà.

"Việc nhiều người sẵn sàng bỏ qua các dự án nội đô, chấp nhận đi xa hơn, trả chi phí cao hơn để sở hữu nhà ngoại ô chính là sự tiến bộ của thị trường bất động sản Việt Nam", ông Võ dẫn chứng.