Tranh chấp bùng nổ khắp các chung cư: Đề xuất phạt người căng băng rôn phản cảm?

Phát biểu tại Hội thảo về công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư hôm qua (7/3), Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà nhấn mạnh, khi có tranh chấp xảy ra cần có sự phối hợp, hợp tác của cả 2 phía là chủ đầu tư và cư dân.

Cùng với việc lưu lưu ý vai trò của tòa án trong việc phân xử tranh chấp, ông cũng nói tới đề xuất cần có chế tài khi một số cư dân chung cư căng băng rôn, biểu tình một cách phản cảm để phản đối chủ đầu tư.

Theo ông Hà, công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư chủ yếu liên quan đến 3 chủ thể chính là: Chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà chung cư, bao gồm chủ sở hữu các căn hộ, chủ sở hữu các phần sở hữu riêng trong nhà chung cư; chủ đầu tư và chính quyền địa phương.

"Vì vậy, để nâng cao chất lượng công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư thì cần có sự nỗ lực, đóng góp của tất cả chủ thể có liên quan", ông Hà kiến nghị.

Về mô hình quản lý, vận hành nhà chung cư: có dư luận cho rằng, mô hình quản lý, vận hành nhà chung cư được quy định tại Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn Luật là chưa phù hợp với tình hình thực tế, gây nhiều tranh chấp, mà cần giao việc quản lý vận hành đó cho chủ đầu tư thực hiện cho cả vòng đời dự án.

Tuy nhiên, theo ông Hà, mô hình hiện hành là hợp lý (tài sản thuộc quyền sở hữu của ai thì người đó phải có quyền và trách nhiệm quản lý) và phù hợp với thông lệ chung của quốc tế, cần phải được tiếp tục hoàn thiện và nâng cao hiệu quả quản lý hơn nữa.

Theo đó, đại diện Hiệp hội Bất động sản cho rằng, cần nâng cao hơn nữa trách nhiệm, tính chuyên nghiệp của các chủ thể liên quan đến công tác quản lý vận hành nhà chung cư. Đặc biệt là trách nhiệm và quyền hạn của chính quyền địa phương cấp quận và phường không được tham gia từ đầu, từ khi hình thành dự án, cũng như trong quá trình bán căn hộ...

Đồng thời, đối với các chủ đầu tư, ông cũng kiến nghị cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, có chế tài nghiêm khắc đối với các vi phạm trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư: chiếm dụng diện tích sở hữu chung, kinh phí bảo trì..

Chia sẻ tại hội thảo, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng cho rằng, câu chuyện tranh chấp ở chung cư thường liên quan đến ba bên gồm chủ đầu tư, ban quản trị và chính quyền địa phương.

"Câu chuyện tranh chấp ở chung cư vốn là tất yếu, ở các nước đều có không riêng gì Việt Nam. Đương nhiên là chúng ta muốn đưa ra các chính sách hài hoà được 3 đỉnh tam giác nhưng nếu không thể hài hoà thì chúng ta nên thiên về bảo vệ quyền lợi của người dân", ông Nam nói.

Theo ông Nam, "người dân" trong các tranh chấp là phe yếu, không có tiềm lực kinh tế, hiểu biết chưa cao, mối quan hệ ít, trong khi doanh nghiệp nào cũng có một đầy đủ bộ pháp chế, luật sư, các hồ sơ đều chặt chẽ nhằm bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản cũng cho rằng, trong câu chuyện tranh chấp chung cư nhiều khi còn liên quan tới văn hoá, lối sống mà pháp luật không thể quy định chi tiết. 

"Câu chuyện con gà nhà ông này chạy sang nhà ông kia, chỉ có nếp sống văn minh, văn hoá, quy định hương ước mới có thể giải quyết hài hoà các mâu thuẫn. Người dân, ban quản trị, ban quản lý cần trang bị thêm về văn hoá, nếp sống, tổ chức thêm các hoạt động gắn kết tình nghĩa làng xóm láng giềng để khi xảy ra các tranh chấp sẽ dễ xử lý hơn", ông nói.

Dưới góc độ một doanh nghiệp vận hành hệ thống quản lý chung cư, ông Nguyễn Quang Huy, Phó tổng giám đốc Công ty PMC phân tích, xung đột có thể xảy ra giữa chủ đầu tư và cư dân trong hợp đồng mua bán về tranh chấp các diễn giải, điều kiện giao nhà chuyển dần thành tranh chấp ở các vấn đề về dịch vụ quản lý khi giai đoạn đầu chủ đầu tư đang đứng ở vai trò chung cấp dịch vụ quản lý. Các cư dân không thực hiện các nghĩa vụ đảm bảo hoạt động dịch vụ quản lý và chuyển thành các tranh chấp.

Ngoài ra, giai đoạn khi ban quản trị được thành lập và đi vào hoạt động cũng có thể xảy ra xung đột các quan điểm giữa các thành viên ban quản trị với nhau hoặc xung đột giữa ban quản trị và một số nhóm cư dân.

Ông Huy nhấn mạnh rằng: “Cần định nghĩa rõ ban quản trị là thể chế dân chủ hay thể chế chuyên môn. Với quy định hiện nay, ban quản trị là một thể chế dân chủ dẫn đến việc ban quản trị không có tính độc lập của một pháp nhân để ràng buộc, đứng ra thay mặt cư dân ký các thoả thuận liên quan đến các đối tác quản lý vận hành nhà chung cư”.

Còn theo ông Nguyễn Khánh Duy - Giám đốc bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills TPHCM đề cập tới việc lựa chọn đơn vị vận hành.

Theo vị chuyên gia, không chỉ là những công việc liên quan đến việc vận hành hoạt động và cung cấp các quyền lợi dành cho cư dân như giữ gìn an ninh, tài sản, vệ sinh, bảo trì…, quá trình quản lý bất động sản còn đảm trách phần đối nội, đối ngoại, nhân sự và tài chính giữa các bên liên quan, từ chủ đầu tư (CĐT) đến Ban Quản trị (BQT).

"Và dĩ nhiên, nếu tất cả những công đoạn này được đảm bảo thì kết quả rõ nhất sẽ là sự gia tăng giá trị bất động sản của các chủ sở hữu. Nếu được quản lý bởi một đơn vị chuyên nghiệp, niềm tin cũng như “tâm trạng muốn mua” của khách hàng vào dự án sẽ được củng cố hơn rất nhiều", ông Khanh nói.

Phương Dung