Cứ 10 toà chung cư thì lại có 1 chung cư tranh chấp, khiếu kiện gay gắt

Trong một báo cáo gửi lên Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng cho thấy, tình trạng cư dân khiếu nại và phản đối chủ đầu tư đang diễn ra tại hàng loạt các dự án bất động sản trong thời gian vừa qua.

Báo cáo cho thấy có 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp tại 43 địa phương trên cả nước, trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án.

Tại Hà Nội, báo cáo gần đây của Ban nội chính Thành uỷ vào tháng 10/2018 cho biết, trong số 745 (cụm, toà) chung cư thương mại trên địa bàn thành phố có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp.

Về hình thức, việc tranh chấp, khiếu kiện diễn ra tại các chung cư hiện nay ngày càng phức tạp, hỗn loạn. Cư dân tại nhiều chung cư tổ chức đấu tranh đòi quyền lợi một cách tiêu cực, không tuân thủ những quy định của pháp luật như tổ chức biểu tình, diễu hành trên đường phố, các hoạt động tiêu cực nhắm vào uy tín thương hiệu của chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành chung cư.

Riêng tại TPHCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, TPHCM có khoảng 1.000 chung cư nhưng có đến 100 chung cư có phát sinh tranh chấp. Trong số 100 chung cư có phát sinh tranh chấp thì có đến 34 chung cư có tranh chấp đến mức Sở Xây dựng thành phố phải xem xét giải quyết.

“Thành phố có khoảng 10 chung cư có mức độ tranh chấp gay gắt. Các tranh chấp chủ yếu xoay quanh các vấn đề như việc bàn giao, quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư, quỹ quản lý vận hành chung cư”, ông Châu nói.

Theo HoREA, các tranh chấp tại chung cư cũng bắt nguồn từ việc phân chia sở hữu chung, sở hữu riêng, chất lượng công trình không đảm bảo. Các tranh chấp cũng xuất phát từ việc quản lý, khai thác, kinh doanh bãi giữ xe, các không gian có thể sinh lợi, phòng sinh hoạt cộng đồng.

Ngoài ra, mâu thuẫn còn bắt nguồn từ những đại hội chung cư, hội nghị chung cư khi bầu ban quản trị chung cư và chất lượng hoạt động của ban quản trị. Công tác về an toàn phòng cháy chữa cháy cũng là một trong những nguyên nhân gây mâu thuẫn tại các chung cư.

Về phía doanh nghiệp, đại diện Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc (HDMon) cho rằng, cần có các chế tài, quy định rõ ràng để nhanh chóng giải quyết mâu thuẫn giữa cư dân với chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành, tránh gây ra những thiệt hại lớn không đáng có cho tất cả các bên.

Ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng- Tổng giám đốc Cty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (Thủ Đức House) cũng chỉ ra nhiều bất cập cần tháo gỡ trong quản lý nhà chung cư. 

Đại diện doanh nghiệp này dẫn ví dụ, Thông tư 02/2016 quy định cụ thể về 02 trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ đậu xe ô tô, và không đủ chỗ để xe dành cho mỗi căn hộ và có đưa ra phương án giải quyết đối với 02 trường hợp này nhưng không đề cập đến trường hợp dư chỗ để xe và quy định chế tài cụ thể.

Tuy nhiên, thực tế, hiện nay có một số chung cư dư chỗ đậu xe ô tô, thì ban quản lý sẽ cho khách hàng không phải là cư dân của chung cư vào đậu xe trong chung cư và thu tiền. Việc làm này có một số bất cập, thứ nhất về sự không minh bạch trong việc thu tiền thuê chỗ đậu xe, thứ hai việc cho cơ dân bên ngoài vào đậu xe ở chung cư sẽ dẫn đến sự không an toàn (xảy ra nạn trộm cắp phụ tùng của xe ô tô, cháy nổ...).

Bên cạnh đó, theo ông Hoàng, hiện một số chung cư đã xảy ra sự cố về cháy nổ gây hoang mang cho khách hàng và cư dân. Theo quy định của Điều 105 Luật nhà ở 2014 và Thông tư 02/2016 quy định về công tác phòng chống cháy nổ còn chung chung mà chưa quy định chi tiết cụ thể trách nhiệm của ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư khi xảy ra sự cố cháy nổ.

"Chúng tôi đề xuất nên có quy định cụ thể về công tác phòng cháy chữa cháy tại căn hộ chung cư, như thành lập một tổ phòng cháy chữa cháy tại chỗ, thành phần là thành viên ban quản trị; đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có kiến thức chuyên môn và chứng chỉ phòng cháy chữa cháy", ông Hoàng cho biết.

Ông Hoàng cũng đề cập tới việc cho thuê lại căn hộ chung cư đã xuất hiện một số bất cập khi một số chung cư xuất hiện tình trạng một số thanh niên trẻ thuê căn hộ chung cư không phải để ở mà dùng để tổ chức nhiều cuộc vui chơi (sử dụng ma tuý và dùng thiết bị âm thanh với công suất lớn) gây ồn ào mất an ninh trật tự ảnh hưởng lớn đến cư dân những căn hộ xung quanh.

Tuy nhiên, Thông tư 02/2016 không quy định về việc chế tài cho thuê lại căn hộ chung cư gây khó khăn trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư. Do đó, cần có quy định cụ thể và chế tài áp dụng đối với trường hợp căn hộ chung cư của cư dân cho khách bên ngoài thuê sử dụng không đúng mục đích, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến an ninh trật tự và an toàn cho cư dân khác.

Ngoài ra, đại diện này cũng cho rằng, một bất cập nữa cần tháo gỡ là khoản 2 điều 19 TT 02, thành viên Ban quản trị phải tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức về quản lý, sử dụng nhà chung cư do cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư tổ chức theo quy định Bộ Xây dựng.

Nhưng thực tế, chỉ có Ban quản trị lâm thời còn trực thuộc Chủ Đầu Tư mới có chứng chỉ chuyên môn. Khi Chủ đầu tư bàn giao lại cho Ban Quản trị chính thức do dân bầu ra thì hầu như không có thành viên Ban Quản Trị (BQT) nào có chứng chỉ về việc tham gia khóa học theo quy định, gây khó khăn trong việc chủ đầu tư tiến hành bàn giao, gây lo lắng cho cư dân vì chưa hiểu rõ việc vận hành chung cư rất quan trọng.

Ngoài ra, còn có tình trạng sau khi BQT thành lập thì việc minh bạch thu chi trong công tác quản lý vận hành rất hạn chế vì lúc này chủ đầu tư không còn tham gia quản lý nữa, đa số BQT rất ít công khai hoặc công khai không rõ ràng các khoản thu chi, đặc biệt là khoản 2% kinh phí bảo trì.

"Hiện nhiều chung cư không minh bạch thu chi trong công tác vận hành thì cư dân cũng không biết phải liên hệ và thông báo với cơ quan chức năng nào có trách nhiệm giải quyết", ông cho biết thêm.

Phương Dung