TPHCM có thêm 147 khu đất làm dự án nhà ở, bao giờ có sản phẩm bán ra?

Ngày 30/10, HĐND TPHCM thông qua 47 nghị quyết tại kỳ họp thứ 6, trong đó có nghị quyết về danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội.

Theo hồ sơ UBND TPHCM trình HĐND thành phố, danh mục gồm 147 khu đất với tổng diện tích khoảng 854,28ha, tương đương hơn 8,54 triệu m2. Trong đó, khu vực TPHCM trước sáp nhập có 94 khu đất với diện tích khoảng 589,58ha; Bình Dương cũ có 34 khu, khoảng 140ha; Bà Rịa - Vũng Tàu cũ có 19 khu, khoảng 124,67ha.

Tổng diện tích đất ở hiện hữu và đất dự kiến chuyển mục đích sang đất ở khoảng 457,34ha. Trong phạm vi các khu đất được đề xuất, diện tích đất trồng lúa dự kiến chuyển mục đích sử dụng khoảng 341,51ha.

Việc bổ sung danh mục được kỳ vọng mở thêm cơ hội phát triển dự án nhà ở thương mại tại TPHCM, nhất là trong bối cảnh nguồn cung tại nhiều khu vực còn hạn chế.

Có đất nhưng bao giờ có sản phẩm ra thị trường?

Nghị quyết 171/2024/QH15, có hiệu lực từ ngày 1/4/2025, cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc trên diện tích đất doanh nghiệp đang có quyền sử dụng, đối với một số trường hợp đáp ứng điều kiện.

Điểm đáng chú ý của cơ chế này là doanh nghiệp có thể thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở để phát triển nhà ở thương mại, thay vì chỉ được thực hiện theo những trường hợp sử dụng đất quy định trước đây. Đây được xem là hướng tháo gỡ vướng mắc cho các doanh nghiệp có quỹ đất phù hợp quy hoạch nhưng chưa đủ điều kiện triển khai dự án nhà ở thương mại.

Tại kỳ họp, Ban Đô thị HĐND TPHCM lưu ý việc thông qua danh mục chỉ tạo cơ sở để tiếp tục thực hiện cơ chế thí điểm, không thay thế các thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất và những thủ tục pháp lý liên quan.

Như vậy, doanh nghiệp vẫn phải hoàn thiện những điều kiện cần thiết về quy hoạch, đầu tư, đất đai và xây dựng trước khi có thể triển khai dự án, huy động vốn hoặc đưa sản phẩm ra thị trường theo quy định.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, chuyên gia thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản hiện nay đang có sự phân hóa rõ rệt về năng lực triển khai giữa các chủ đầu tư.

Theo ông, yếu tố quan trọng đầu tiên là tính pháp lý của dự án, tiếp đến là năng lực tài chính, khả năng huy động vốn và kinh nghiệm tổ chức triển khai.

Thực tế, một doanh nghiệp dù sở hữu nhiều quỹ đất nhưng chưa giải quyết được vấn đề pháp lý vẫn có thể gặp khó khăn trong huy động vốn. Khi đó, quỹ đất không những chưa thể tạo ra doanh thu mà còn trở thành gánh nặng do chi phí vốn và thời gian chờ đợi kéo dài.

Ngược lại, những chủ đầu tư có quỹ đất đủ điều kiện pháp lý, năng lực tài chính tốt và khả năng triển khai dự án phù hợp sẽ có lợi thế trong việc đưa sản phẩm ra thị trường.

Từ góc nhìn này, việc bổ sung hàng trăm khu đất vào danh mục thí điểm mới là bước mở đầu. Khả năng gia tăng nguồn cung thực tế còn phụ thuộc vào tiến độ hoàn thiện thủ tục và nguồn lực của từng doanh nghiệp.

Thêm nguồn cung, giá nhà có dễ tiếp cận hơn?

Một vấn đề khác được đặt ra là khi quỹ đất được mở rộng, liệu thị trường có thêm những sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của người dân?

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, trong những năm gần đây, nguồn cung nhà ở tại khu vực lõi TPHCM bị hạn chế, trong khi giá bán liên tục tăng, khiến phần lớn người mua có thu nhập trung bình khó tiếp cận các dự án mới.

Sau khi TPHCM mở rộng địa giới hành chính, khu vực Bình Dương cũ bổ sung thêm lượng lớn sản phẩm nhà ở với mặt bằng giá thấp hơn. Theo số liệu được ông Kiệt chia sẻ, khu vực này có khoảng 8.000-9.000 sản phẩm được đưa ra thị trường mỗi năm, với mức giá phổ biến khoảng 45-65 triệu đồng/m2.

Dù vậy, chuyên gia cho rằng thị trường không chỉ cần thêm sản phẩm mà còn cần những dự án đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế, có hệ thống giao thông kết nối thuận tiện, tiện ích phù hợp và chất lượng quản lý vận hành tốt.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoàng, Phó Giám đốc Học viện Eagle Academy, đánh giá việc thông qua danh mục 147 khu đất thí điểm phát triển nhà ở thương mại là bước tiến tích cực trong mở rộng quỹ đất và tháo gỡ những vướng mắc đã kéo dài nhiều năm.

Tuy nhiên, đây mới là danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án, chưa phải những dự án đã được chấp thuận đầu tư. Từ danh mục này đến khi sản phẩm được đưa ra thị trường vẫn phải trải qua nhiều thủ tục pháp lý, có thể kéo dài nhiều năm, thậm chí 5-7 năm trong một số trường hợp.

Đáng chú ý, gần 70% diện tích đất trong danh mục tập trung tại khu vực TPHCM trước sáp nhập, nơi mặt bằng giá nhà đã tăng cao. Vì vậy, ông Nguyễn Hoàng đặt câu hỏi liệu việc mở rộng quỹ đất có giúp cải thiện nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, hay các dự án tiếp tục tập trung vào phân khúc có giá bán cao.

Theo chuyên gia, một trong những vấn đề cần tháo gỡ là cơ chế xác định giá đất và tiền sử dụng đất. Doanh nghiệp không chỉ cần biết số tiền phải nộp mà còn cần một phương pháp tính minh bạch, có thể dự kiến được nghĩa vụ tài chính ngay từ giai đoạn đầu để xây dựng phương án đầu tư.

Ông đề xuất TPHCM nghiên cứu cơ chế quản lý riêng đối với các dự án thuộc danh mục thí điểm, với những mốc tiến độ cụ thể cho từng bước, từ hoàn thiện pháp lý, chấp thuận chủ trương đầu tư đến thực hiện nghĩa vụ tài chính và triển khai xây dựng.

Chẳng hạn, có thể nghiên cứu mốc 12-18 tháng cho việc hoàn tất một số thủ tục đầu tư. Trường hợp doanh nghiệp không đáp ứng tiến độ mà không có lý do phù hợp, cơ quan quản lý cần xem xét phương án xử lý theo quy định, tránh tình trạng đưa đất vào danh mục nhưng tiếp tục để dự án kéo dài.

Ông Hoàng cũng kiến nghị phân loại các khu đất theo đặc điểm phát triển đô thị, xác định rõ khu vực phù hợp với nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội và các loại hình bất động sản khác. Việc phát triển dự án cần đồng bộ với hạ tầng giao thông, trường học, bệnh viện và những dịch vụ thiết yếu.

Theo ông, mục tiêu không chỉ là tăng số lượng dự án bất động sản mà còn phải tạo ra những khu dân cư có khả năng đáp ứng nhu cầu sinh sống lâu dài của người dân.