Tồn kho bất động sản: 1 tỷ USD hay con số "gây choáng" cao gấp 10 lần?

Như tin đã đưa, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa trích dẫn thống kê của Bộ Xây dựng về hàng tồn kho bất động sản cho biết số liệu thống kê của Bộ Xây dựng về hàng tồn kho bất động sản tính đến ngày 20/12/2018 là khoảng 22.825 tỷ đồng.

Tuy nhiên, HoREA cho hay, theo số liệu thống kê hàng tồn kho bất động sản năm 2018 của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán, thì tổng giá trị hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỷ đồng. Số liệu thực tế thống kê cao gấp gần 10 lần so với số liệu báo cáo.

Do vậy, HoREA cho rằng điều này chưa thật thỏa đáng, chưa đánh giá hết vấn đề hàng tồn kho, nhất là đối với những doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho lớn. “Nhận định này có thể dẫn đến ngộ nhận là lượng hàng tồn kho bất động sản hiện nay còn rất ít, không đáng quan ngại, trong lúc tình hình thực tế lượng hàng tồn kho còn rất lớn cần đặc biệt quan tâm giải quyết”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết.

Về phía Bộ Xây dựng, dù chưa có phản hồi chính thức về nội dung này nhưng trong một lần trả lời báo chí hồi tháng 4, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản cho biết, khái niệm "tồn kho bất động sản" xuất phát từ khoảng năm 2013, khi thị trường bất động sản bị suy giảm mạnh, số lượng sản phẩm làm ra của các doanh nghiệp, chủ đầu tư không bán được ngày càng ùn ứ nhiều.

"Về phía cơ quan quản lý, khi thị trường đã dần hồi phục và hoạt động bình thường thì chúng tôi không coi đó là tồn kho bất động sản nữa. Còn nếu so với mốc 2013 thì giá trị các sản phẩm bất động sản hiện chưa bán được của các chủ đầu tư vẫn còn khoảng 20.000 tỷ đồng", ông Ninh nói.

Như vậy có thể thấy, trong khi HoREA tính tổng thể các dạng sản phẩm trên thị trường thì Bộ Xây dựng chỉ coi tồn kho là hàng chưa bán được, bị ùn ứ.

Bình luận về vấn đề này, CBRE Việt Nam cho rằng, quan điểm của CBRE là cần làm rõ khái niệm về hàng tồn kho trong bất động sản, để tránh nhầm lẫn giữa khái niệm này trong kế toán (nhất là kế toán xây dựng) và khái niệm dùng để đo lường tốc độ bán hàng (hoặc lượng hàng không bán được). 

Theo CBRE, khái niệm “hàng tồn kho” nếu để đo lường tốc độ bán hàng (hoặc lượng hàng chưa bán được) cần phải gắn với mốc thời gian cụ thể, ví dụ hàng tồn kho/ hàng chưa bán được trong 30/60/180 ngày.  Lựa chọn mốc thời gian phù hợp mới có thể đưa tới kết luận và phân tích phù hợp. 

"Một lưu ý nữa, các con số thống kê chỉ có ý nghĩa khi đưa về so sánh cùng một mặt bằng, ví dụ thống kê định kì hàng năm hoặc hàng quý về lượng hàng chưa bán được. Nếu không có dữ liệu so sánh hầu như khó có thể kết luận về một con số duy nhất", CBRE nhận định.

Theo CBRE, với con số 22.000 tỷ đồng, nếu không có thêm lưu ý về cách tính và thu thập dữ liệu, có thể có nhiều cách hiểu khác nhau.  Một trong các cách hiểu có thể quy đơn giản về số lượng căn hộ, tương đương với trên dưới 10.000 căn hộ (nếu tính giá trị trung bình của căn hộ khoảng trên 2 tỷ/ căn). 

"Con số này nếu so với quy mô thị trường hiện tại (60.000 căn hộ mới được chào bán tính riêng năm 2018 tại TPHCM và Hà Nội) có thể là hợp lý về tỷ trọng căn hộ chưa bán được trong năm 2018, và có thể chỉ phản ánh lượng sản phẩm chưa bán được trong kì. Tuy nhiên, để đưa ra phân tích và kết luận chính xác cần phải hiểu được cách thống kê và tính toán của con số", CBRE cho biết thêm.

Đánh giá chung về thị trường cũng như tình hình sức khoẻ doanh nghiệp bất động sản hiện nay, CBRE cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay đang ở trong giai đoạn khá sôi động, với khả năng hấp thụ khả quan đối với bất động sản nhà ở, đặc biệt tại TPHCM và Hà Nội. 

"Với nhu cầu thị trường tích cực, khả năng hấp thụ khả quan, nhìn chung các doanh nghiệp bất động sản đang gặp nhiều thuận lợi về đầu ra. Tuy nhiên, cũng có những phân hóa nhất định trong các doanh nghiệp bất động sản", CBRE đánh giá.

CBRE cũng cho rằng, thị trường và người mua hiện ưu ái với các doanh nghiệp bất động sản đáp ứng được các yêu cầu về tính pháp lý dự án, khả năng hoàn thiện đúng thời hạn, chất lượng công trình, và chất lượng dịch vụ quản lý chuyên nghiệp và đúng cam kết. 

Theo đó, để đáp ứng được các yêu cầu này đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản phải có khả năng quản trị và tổ chức doanh nghiệp để đảm bảo có được nguồn vốn với chi phí hợp lý, cũng như quản trị chi phí hiệu quả xuyên suốt quá trình đầu tư xây dựng dự án, bên cạnh việc cung cấp chất lượng sản phẩm phù hợp thị hiếu và nhu cầu thị trường liên tục thay đổi.

Phương Dung