Thị trường "xì hơi", giá nhà đất vùng ven Hà Nội lao dốc

Giá nhà đất lao dốc

Đầu năm 2021, giá nhà đất tại nhiều khu vực trên cả nước bỗng lên cơn sốt, kéo theo giá nhà đất đồng loạt tăng cấp số nhân. Đặc biệt, tại các huyện ven trung tâm Hà Nội có quy hoạch nâng cấp lên quận hay những khu vực mà tuyến đường Vành đai 4 dự kiến đi qua, giá nhà đất đều bị đẩy cao ngất ngưởng.

Còn nhớ thời điểm cuối tháng 3 năm ngoái, giá nhà đất tại ven trung tâm Hà Nội như khu vực đường vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức, gần cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương là hơn 100 triệu đồng/m2; khu vực gần dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng khoảng 150 triệu đồng/m2; khu vực đầu cầu Nhật Tân phía Đông Anh có giá khoảng hơn 200 triệu đồng/m2 với những lô đẹp mặt đường lớn.

Tháng 7 cùng năm, tại Mê Linh, giá đất đấu giá lên gần 100 triệu đồng/m2, xác lập mức kỷ lục giá mới. Khu vực Gia Lâm và Hưng Yên, một dự án tăng giá lên tới 300 triệu đồng/m2, thậm chí có căn lên tới 400 triệu đồng/m2. 

Tuy nhiên, kể từ sau quý I/2022, sau những biện pháp kiểm soát tín dụng vào bất động sản và dịch Covid-19 được kiểm soát, thị trường bất động sản đột ngột "xì hơi". Theo ghi nhận của Dân trí, hàng loạt khu vực từng là điểm sốt giá của thị trường nhà đất vùng ven Hà Nội giờ không một bóng người, để hoang hóa cho cỏ mọc.

Theo khảo sát tại khu vực huyện Đông Anh, những lô đất mặt đường Đông Hội, Xuân Canh, Tiên Dương, Nguyên Khê…, nay đang được rao giảm giá sâu về khoảng 30-40 triệu đồng/m2. Còn thời điểm "sốt đất" đầu năm ngoái, giá đất khu vực kể trên đều rao bán từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, có những lô bị đẩy lên 70-110 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại Hoài Đức, đất dịch vụ ở Di Trạch, Vân Canh, Lai Xá, Kim Chung…, đã giảm 30-40 triệu đồng/m2 so với thời điểm "sốt đất" và hiện nhà đầu tư rao giá từ 60-70 triệu đồng/m2. Một số vị trí gần trung tâm huyện như khu An Hạ (xã An Thượng), An Thọ (xã An Khánh) giá rao bán cũng giảm từ 7-10 triệu đồng/m2 so với thời kỳ đỉnh giá.

Đáng chú ý nhất, đất nền tách thửa phân lô tại một số khu vực các huyện vùng ven trung tâm Hà Nội đang có làn sóng cắt lỗ, giảm sâu nhiều nhất. Đây là những lô đất nền mang tính chất đầu cơ cao, không có giá trị sử dụng nhiều và tăng giá nhanh trong "sốt đất".

Trong vai một người tìm hiểu mua đất, phóng viên Dân trí được môi giới nhà đất khu vực nhà đất Hòa Lạc (Thạch Thất, Hà Nội) cho biết, giá đất nền khu vực này đang có xu hướng giảm, nhiều lô đất đã giảm 30-40%, cá biệt có lô đất đã giảm tới 50% so với thời điểm đầu năm ngoái. Đơn cử, lô đất nền trên địa bàn xã Tân Xã (Thạch Thất) có diện tích 78m2, với giá chỉ 11 triệu đồng/m2, mức giá này đã giảm tới 50% so với thời điểm đỉnh của cơn "sốt" năm 2022. Theo quan sát, khu đất này nằm trong khu tách thửa phân lô, ngõ sâu và đang bỏ hoang.

Hay tại xã Cổ Đông (thị xã Sơn Tây) - điểm nóng của các sản phẩm "tách thửa phân lô bán nền", đang tràn lan các biển quảng cáo "bán đất"; "bán đất gấp" treo tại các cột điện ven đường. Không ít lô đất tách thửa đã giảm khoảng 30% về giá từ 14-17 triệu đồng/m2, trong khi năm ngoái giá bán khoảng 20-24 triệu đồng/m2.

Không chỉ ở các loại hình đất nền, giá nhà liền kề, biệt thự tại các khu vực huyện Hoài Đức, Đan Phượng, Gia Lâm…, cũng có xu hướng hạ nhiệt. Đơn cử, một số căn liền kề, biệt thự tại khu đô thị Geleximco Lê Trọng Tấn từng được đẩy lên tới 90-110 triệu đồng/m2, cá biệt có căn giá lên tới 165 triệu đồng/m2, thì hiện tại đang về mức giá phổ biến từ 75-100 triệu đồng/m2.

Giảm giá, cắt lỗ lan rộng nhưng thanh khoản kém

Tình trạng giảm giá, cắt lỗ nhà đất vùng ven trung tâm đã diễn ra nhiều tháng qua. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý IV/2022, bất động sản vùng ven Hà Nội liên tục xảy ra tình trạng cắt lỗ, đặc biệt là phân khúc đất nền. Trong đó, giá đất nền thứ cấp tại các huyện vùng ven đã giảm 15%-35% so với đầu năm 2022, đất nền dự án cũng giảm từ 8%-15%.

Tương tự, theo khảo sát của một trang thông tin bất động sản, làn sóng cắt lãi bất động sản vùng ven xuất hiện và lan rộng từ năm 2022 đến hiện tại, khi dòng tiền vào bất động sản ngày càng khó khăn. Thậm chí, dịp giáp Tết Nguyên đán 2023, xuất hiện ngày càng nhiều sản phẩm được rao bán với mức giá giảm sâu so với thời kỳ đỉnh giá.

Không ít chuyên gia nhận định, nhà đất khu vực ngoài trung tâm Hà Nội đang chịu sức ép giảm giá lớn. Nguyên nhân là bởi giá đất nền tại các khu vực này đã được đẩy lên cao trong thời gian qua.

Trong khi đó, nhà đầu tư loại hình này thường hay sử dụng đòn bẩy tài chính hơn so với các loại hình khác. Do đó khi lãi suất vay điều chỉnh khiến áp lực thanh toán và trả lãi tăng cao thì sẽ có khả năng điều chỉnh về giá nhiều hơn.

Đơn cử, giá nhà đất một số khu vực ven Hà Nội liên tục tăng "nóng" thời gian trước là vì có thông tin về dự án hạ tầng lớn như khu vực Đông Anh, hay Gia Lâm có thông tin lên quận, đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực. Mặc dù vậy, do thông tin 2 huyện này lên quận đã xuất hiện từ vài năm trở lại đây nên khi thị trường trầm lắng, giá đất sẽ hạ nhiệt theo.

Theo anh Nguyễn Minh Tuấn - một môi giới bất động sản khu vực phía Tây Hà Nội cho hay, giá đất nền tại các huyện như Quốc Oai, Thạch Thất, Sơn Tây, Ba Vì đã có sự giảm xuống khoảng 20-30% so với thời điểm đạt đỉnh sóng, thậm chí đến 50% so với thời điểm đầu năm 2022.

Tuy nhiên, theo anh Tuấn, khác với thời điểm có "sóng", không ít người đã bất chấp vay vốn ngân hàng để đầu tư vào nhà đất. Nhưng hiện tại, dù giá bán chỉ được giảm so với lúc đỉnh điểm, nhưng vẫn còn khá cao. Do đó, người mua lại sàng lọc kỹ các thông tin, chờ đợi giá tiếp tục xuống, khiến thị trường kém thanh khoản.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội - cho rằng, đất nền khu vực ngoài trung tâm được dự báo là phân khúc gặp nhiều ảnh hưởng trong giai đoạn hiện nay và có thể chịu sức ép giảm giá. Giá các sản phẩm này đã được đẩy lên quá cao trong thời gian qua. Bà Hằng cũng cho rằng, người mua đang càng trở nên cẩn trọng hơn khi tham gia thị trường vì giá bán tăng cao và nhiều dự án không đảm bảo về mặt pháp lý.