Giá nhà đất lao dốc, đã tới thời cơ bắt đáy?

Bất động sản giảm giá

Trong bối cảnh thị trường kém thanh khoản, giá bất động sản có dấu hiệu hạ nhiệt. Ở nhiều phân khúc từng "sốt nóng" như đất nền, nhà liền kề, biệt thự có hiện tượng giảm giá đáng kể do nhà đầu tư bị áp lực tài chính.

Báo cáo thị trường bất động sản quý III vừa công bố của nhiều đơn vị nghiên cứu cho thấy thị trường bất động sản vẫn mất cân đối nguồn cung. Bên cạnh đó, thanh khoản toàn thị trường kém, có nhiều phân khúc bất động sản đã giảm giá.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong quý III, giá bất động sản có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại...

Còn số liệu của một đơn vị nghiên cứu thị trường vừa công bố cho thấy, giá bán đất nền tại một số tỉnh miền Bắc giảm như Bắc Ninh giảm 6%, Quảng Ninh giảm 7%, Bắc Giang giảm 5%...

Đáng chú ý, tại Hà Nội - nơi liên tục nằm trong vòng xoáy các cơn "sốt đất" 2 năm vừa qua, những khu vực từng "sốt nóng" trước đây như Thạch Thất, Quốc Oai, Đông Anh, Hoài Đức, Sóc Sơn cũng ghi nhận mức độ quan tâm và giá đều giảm. Cụ thể, mức độ quan tâm về đất nền Hoài Đức giảm 17%, Quốc Oai giảm 39%, Sóc Sơn giảm 30%, Đông Anh giảm 8%; Long Biên giảm 21%, Gia Lâm giảm 28%; còn Thanh Trì giảm 24%. Về giá, Long Biên giảm sâu nhất với mức 10%, Thanh Trì giá giảm 9% còn Quốc Oai và Đông Anh giảm 1%.

Ghi nhận của Dân trí thời gian qua cho thấy, tại khu vực các tỉnh phía Bắc, giá đất nền đang có xu hướng giảm sâu. Đơn cử, tại Bắc Ninh thị trường trầm lắng, các lô đất hiện nay đều giảm giá 300-500 triệu đồng.

Tương tự, tại Bắc Giang, sau loạt động thái kiểm soát dòng vốn vào thị trường bất động sản, tình hình giao dịch trên thị trường tỉnh này cũng bị ảnh hưởng mạnh. Không ít nhà đầu tư chấp nhận bỏ cọc do gặp vấn đề về dòng tiền. Hiện tại, thị trường gần như "nằm im" vì những lô đất có mặt bằng giá quá cao nên rất khó bán.

Theo nhận định của giới chuyên gia, thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại, giao dịch trên thị trường rất chậm bởi nhà đầu tư đang khó tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng. Do đó, không ít nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đang phải chấp nhận cắt lỗ.

Đặc biệt, cơn "sốt đất" hồi đầu năm nay đã hạ nhiệt trong quý III, vì thế làn sóng săn đất cũng đã hạ, nhu cầu mua chững lại đồng nghĩa với xu hướng tăng giá "chóng mặt" tại nhiều khu vực đã dừng lại. Vì thế, giá nhà, đất tại các điểm "nóng" đang từ đà đi lên chuyển sang đi ngang.

Thận trọng "bắt đáy"

Thị trường hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư đã có động thái chờ đợi những đợt bán tháo, giảm giá sâu để "bắt đáy" khi thị trường hạ nhiệt, rơi vào trầm lắng. Tuy nhiên, chuyên gia khuyến cáo rằng việc này cần nghiên cứu kĩ lưỡng và hết sức thận trọng.

Theo ông Phạm Lâm - Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá bán bất động sản trên thị trường thứ cấp ghi nhận sự sụt giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư dự án hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm bất động sản có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ.

Theo ông Lâm, căn cơ xảy ra tình trạng sụt giảm cục bộ là do lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Đồng thời, khi "sốt đất", bất động sản ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng không rõ ràng bị đẩy lên quá cao. Nên khi các quy hoạch này không được thực hiện sẽ làm giá nhà, đất ở các khu vực này sụt giảm mạnh, khiến thị trường gần như mất thanh khoản sau khi cơn "sốt đất" đi qua.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia, việc giảm giá này sẽ không đại diện cho toàn thị trường mà chỉ ở một số khu vực cục bộ, ở những điểm "sốt nóng" trước đây.

Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho rằng, mặc dù tình hình giao dịch có dấu hiệu sụt giảm nhưng khẳng định thị trường bất động sản chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và  nhu cầu vẫn ở mức cao. Hiện tượng "sốt đất", "bong bóng" gần như không còn xuất hiện, hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu.

"Việc sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà để đầu tư phải được tính toán một cách thận trọng, hướng vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực trên nền tảng phải cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh, đề phòng thị trường sẽ có những diễn biến tiêu cực", ông Đính nhấn mạnh.