Thị trường ảm đạm, "cá mập" âm thầm gom đất nền

Chủ động săn đất nền "ngộp"

Sau thời gian xảy ra "sốt đất", thị trường đất nền ở tỉnh và vùng ven các thành phố lớn đã trải qua giai đoạn ảm đạm kéo dài. Tuy nhiên, thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư sẵn tiền mặt, nhiều kinh nghiệm (thường được gọi là "cá mập") đã chủ động đi săn đất vườn "ngộp".

Anh Nguyễn Quang Hòa - một nhà đầu tư chuyên về đất nền ở Hà Nội - cho biết, khoảng 2 tháng nay, anh và nhóm đầu tư của mình đã đi khảo sát đất nền (dạng nhà vườn) ở một số huyện ven Hà Nội và các tỉnh lân cận như Hòa Bình, Thái Nguyên, Phú Thọ…

Theo anh Hòa, hiện tại, thị trường đất nền ở nhiều nơi đang giảm mạnh, đặc biệt đối với những lô đất diện tích lớn, giá trị 3-5 tỷ đồng. Nguyên nhân chính khiến nhà đầu tư giảm giá bán, theo anh là do mất cân đối tài chính và thị trường khó khăn.

"Một số lô đất, đầu năm ngoái ở khu vực huyện Lương Sơn vẫn giữ giá 3-4 triệu đồng/m2 nhưng đến nay đều trở về 2-2,5 triệu đồng/m2. Do diện tích các lô đất lớn (gồm đất vườn và đất thổ cư), việc giảm 1-2 triệu đồng/m2, cũng kéo theo giảm hàng tỷ đồng/lô", anh Hòa nói.

Dù khẳng định đây là thời điểm thích hợp để mua vào, nhưng anh Hòa cũng cho rằng, nhà đầu tư cần phải có phương án đầu tư cụ thể và sử dụng đất hợp lý với loại đất vườn này khi quyết định "xuống tiền".

"Đã qua cái thời mua đất để không, chờ tăng giá. Nhóm đầu tư chúng tôi đã có kế hoạch mới, chắc chắn không phải bỏ hoang chờ được giá để bán kiếm lời", anh Hòa nói.

Cũng ở tâm lý nhà đầu tư, anh Trần Văn Sơn, ở Nam Định chia sẻ, giá đất nền ở tỉnh anh đang ở hiện tại đã giảm khá sâu so với thời điểm "sốt đất" đầu năm ngoái. Trong đó, nhiều lô đất trong ngõ xóm, trước được bán 4-5 triệu đồng/m2, giờ cũng chỉ dao động 2-3 triệu đồng/m2 mà vẫn khó có giao dịch.

"Đầu năm 2022, một lô 190m2 mặt ngõ ô tô đi qua được bán với giá 950 triệu đồng, tương đương 5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, vừa qua thấy chủ đất "ngộp" tôi đã mua được giá 600 triệu đồng, tương đương 3,1 triệu đồng/m2", anh Sơn chia sẻ.

Theo anh Sơn, không phải lô đất nào giảm cũng bán được. Yếu tố quan trọng là đất đó có vị trí thuận lợi cho nhu cầu ở và kinh doanh hay không.

Thị trường mới phục hồi 30%

Còn một chủ sàn môi giới ở khu vực Bắc Ninh chia sẻ, sau thời gian "sốt đất", nhà đầu tư đang "chôn" một lượng tiền mặt khá lớn vào bất động sản. Những tín hiệu khởi sắc của thị trường về lượng giao dịch hiện tập trung chính ở các thành phố lớn như Hà Nội và vùng ven Hà Nội với các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, mức giá tầm trung.

Do đó, thị trường đất nền các tỉnh sẽ phải chờ đợi một thời gian khá dài, ít nhất là sang chu kỳ mới của thị trường, mới có thể sôi động lại như trước. Tuy nhiên, đây cũng là thời điểm tốt cho nhà đầu tư sẵn tiềm lực. 

Chia sẻ tại một hội thảo về bất động sản mới đây, chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cho biết, có một sự đối lập rất rõ có thể nhận thấy trong cuộc khủng hoảng bất động sản hiện tại và cuộc khủng hoảng bất động sản diễn ra từ hơn 10 năm trước.

Theo ông Nghĩa, nếu giai đoạn thị trường "đóng băng" trong quá khứ bắt nguồn từ khủng hoảng dư cung thì giai đoạn hiện tại là cuộc khủng hoảng thiếu cung. Bản chất của cả 2 cuộc khủng hoảng đều là mất cân bằng cung cầu.

Quan sát thị trường trong thời gian qua, vị chuyên gia nhận định thị trường mới phục hồi khoảng 30% so với kỳ vọng. Dấu hiệu phục hồi tương thích với một nền kinh tế đang diễn biến theo hình chữ U, thay vì chữ V, tức là một nền kinh tế mà nhiều ngành nghề, lĩnh vực khác cũng đang gặp khó khăn, không riêng gì bất động sản.

Không quá lạc quan, ông Nghĩa cho rằng các khó khăn của thị trường bất động sản có thể kéo dài đến quý II và quý III năm sau. Một trong những phân khúc, loại hình được kì vọng "phá băng" thị trường bất động sản là nhà giá rẻ và nhà ở xã hội vẫn chưa được thúc đẩy nguồn cung mạnh mẽ.

Một khảo sát của Batdongsan.com.vn với môi giới mới đây cũng cho biết, nửa đầu năm nay, nhiều thị trường tỉnh rơi cảnh đóng băng, không phát sinh giao dịch.

Đến nay, thị trường bất động sản tỉnh đã có sự khởi sắc nhưng so với các năm trước, bức tranh chung của thị trường vẫn chưa thực sự sáng. Các dự án mới ra hàng ghi nhận tình trạng bán chậm, dù nhiều dự án là sản phẩm của chủ đầu tư lớn, uy tín, pháp lý rõ ràng, minh bạch.