Thấy gì từ chính sách giải cứu thị trường bất động sản của Trung Quốc?

Loạt chính sách giải cứu của Trung Quốc

Để tháo gỡ khó khăn của thị trường bất động sản, Trung Quốc vừa thực hiện hàng loạt các biện pháp cứu trợ như hạ lãi suất cho vay đối với các khoản thế chấp, nới lỏng các quy định về mua căn nhà thứ 2, mua lại nguồn cung căn hộ dư thừa...

Ngành bất động sản và xây dựng chiếm hơn 25% GDP của Trung Quốc nhưng chịu áp lực chưa từng có kể từ năm 2020 khi nước này chủ động các biện pháp thanh lọc thị trường. Một số doanh nghiệp bất động sản lớn như Evergrande, Country Garden phá sản; nhiều ngành nghề kinh doanh liên quan lao đao... Nhu cầu nhà đất ảm đạm, giá nhà tiếp tục sụt giảm, với tốc độ mạnh nhất hơn 9 năm vào tháng 8 vừa qua.

Cùng với các chính sách cứu trợ bất động sản, Trung Quốc còn tung nhiều giải pháp kích thích thị trường tài chính. Điều này diễn ra trong bối cảnh nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới chưa có phục hồi rõ rệt về tăng trưởng do khủng hoảng bất động sản kéo dài, tiêu dùng trong nước vẫn ảm đạm và xung đột thương mại với phương Tây ngày càng gay gắt.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng - nhìn nhận từ năm 2020, Trung Quốc đã dùng nhiều biện pháp để "hạ nhiệt" thị trường bất động sản. Tuy nhiên, vì triệt tiêu động lực đầu tư, thị trường nguội lạnh, xấu đi bất thường.

Trong khi đó, để đưa thị trường bất động sản vào hoạt động ổn định thì sức mạnh nền kinh tế Trung Quốc lại chưa tương xứng. Nhất là giai đoạn 2020-2023, nền kinh tế toàn cầu đều gặp khó khăn chung, dẫn đến suy thoái. Kinh tế Trung Quốc bị ảnh hưởng nặng nề do gặp khó từ thị trường xuất khẩu.

Vì vậy ở giai đoạn này, nếu không có các chính sách kích thích mới thì kinh tế Trung Quốc sẽ tiếp tục gặp khó. Ông Hiển cho rằng một bài học rút ra là khi kiềm chế quá mức sẽ làm tổn hại thị trường bất động sản, ảnh hưởng chung tới nền kinh tế. Việc can thiệp vào thị trường là cần thiết, nhưng can thiệp quá mức ở ý chí hành chính sẽ gây tổn hại, ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế.

Quay trở lại Việt Nam, ông Hiển đánh giá bất động sản là ngành đóng vai trò đặc biệt quan trọng với nền kinh tế. Chuyên gia dự báo giai đoạn 2025-2026, thị trường có thể xuất hiện những làn sóng đầu tư. Đó là những người có khả năng nhìn nhận và phân tích trước về thị trường, có kiến thức. Ông Hiển cho rằng điều này mang tính tích cực, giúp thị trường trưởng thành hơn, góp phần kích thích niềm tin của người dân.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) - từng nhấn mạnh, thị trường bất động sản được ví như hàn thử biểu của nền kinh tế, bởi tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến hầu hết các ngành nghề. Một khi thị trường bất động sản gặp khó sẽ tác động đến 40 ngành nghề khác, kéo tăng trưởng kinh tế đi xuống.

Thực tiễn của Trung Quốc là bài học để thấy rằng cần những chính sách thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, tạo động lực tăng trưởng cho cả nền kinh tế.

Thị trường bất động sản Việt Nam cần "liều thuốc" kích thích

Nói tại một sự kiện gần đây, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực nhìn nhận thị trường bất động sản Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi. Trợ lực để thúc đẩy đến từ kinh tế vĩ mô, lãi suất duy trì ở mức thấp; tỷ giá dịu dần; thâm hụt ngân sách, nợ công, nợ nước ngoài, nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ... đều trong ngưỡng cho phép.

Ngoài ra, các vướng mắc về pháp lý dần được tháo gỡ; nhiều luật liên quan bất động sản được thông qua và có hiệu lực; nhiều nghị định, chính sách được ban hành. Quy hoạch các cấp đang hoàn thiện; đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh; nghĩa vụ tài chính đã qua giai đoạn khó khăn nhất và tiếp cận vốn được duy trì. 

Dữ liệu thị trường bất động sản cũng ghi nhận những sự phục hồi nhất định từ ngành này. Theo một đơn vị nghiên cứu thị trường, trong quý III, mức độ quan tâm của người dân với đất nền, nhà riêng, chung cư, biệt thự đều tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước, đặc biệt đất nền tăng 49%. Tham gia khảo sát, 72% môi giới nhận định biến động trong thị trường bất động sản hiện tại có nhiều tín hiệu tích cực hơn.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - cho rằng 3 bộ Luật sửa đổi liên quan đến bất động sản (Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở) đang được đón nhận tích cực bởi người mua, môi giới, sàn giao dịch và chủ đầu tư. Thị trường bất động sản năm nay dự kiến sẽ tăng tính minh bạch nhờ những thay đổi về luật. Nguồn cung nhà ở xã hội cũng có khả năng được cải thiện với chính sách ưu đãi, hỗ trợ mới.

Tuy nhiên, thị trường vẫn đang chờ đợi những nút thắt về pháp lý sẽ được gỡ bỏ nhanh chóng hơn, giải quyết nguồn cung thị trường. Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group - cho biết pháp lý là nút thắt lớn nhất cho thị trường lúc này, chỉ cần được giải tỏa thì chủ đầu tư sẽ tiếp cận được nguồn vốn ngay lập tức.

Ngày 1/8 vừa qua, 3 luật liên quan bất động sản đã được Quốc hội biểu quyết thông qua sớm hơn dự kiến. Nhưng thời gian để luật đi vào cuộc sống, theo ông Thắng, phải mất 6-8 tháng và cần thêm 6 tháng nữa để các dự án có thể tiếp cận đầy đủ với luật mới. Do đó, từ 6-12 tháng kể từ khi 3 luật được thông qua, thị trường mới có thể tăng thêm về nguồn cung. Việc tháo gỡ liên quan tới Chính phủ nhưng tốc độ nhanh - chậm còn liên quan tới các bộ, ngành, địa phương. Tùy địa phương sẽ có thời gian áp dụng khác nhau.

Song, quan trọng hơn, ông Thắng cho rằng, ngoài việc chờ đợi các thông tư, nghị định hướng dẫn, thị trường cần sự chung tay của nhiều bên. Chính phủ cần đẩy nhanh, hoàn thiện các văn bản hướng dẫn luật. Doanh nghiệp và nhà đầu tư phải cố gắng tái cấu trúc, tự tái cấu trúc trong tình trạng khó khăn hiện tại.

"Nhưng cốt lõi vẫn là pháp lý, giải quyết được pháp lý thì khủng hoảng được giải quyết. Quyền trượng nằm trong tay Nhà nước", Phó tổng giám đốc DKRA Group nhấn mạnh.

Ông Trần Khánh Quang - chuyên gia bất động sản - cũng đồng tình việc 3 luật được thi hành sớm hơn thì thị trường phản ánh tích cực, niềm tin nhà đầu tư quay trở lại. Chính phủ cũng thực hiện nhiều biện pháp tháo gỡ, tạo điều kiện cho thị trường phát triển.

Tuy nhiên, khi luật được thông qua sớm hơn thì các nghị định, thông tư, các văn bản hướng dẫn cũng chưa theo kịp làm nhiều địa phương lúng túng. Ngay tại TPHCM, liên quan đến các hồ sơ đất đai mà trong gần 1 tháng tồn đọng hơn 8.800 hồ sơ, gây thiệt hại kinh tế rất lớn. Ông cho rằng các địa phương cùng các bộ, ngành nên nhanh chóng thống nhất việc thi hành luật một cách gọn nhẹ.

Ông Quang cũng đưa ra một số kiến nghị, như xem xét việc tính tiền sử dụng đất một cách hợp lý, tránh để người dân gặp cảnh "mua bất động sản 2 lần"; thúc đẩy phát triển nhà ở giá rẻ cho cộng đồng để những người có thu nhập trung bình - khá có thể tiếp cận bất động sản trong bối cảnh giá nhà chỉ tăng không giảm.