Sửa Luật Đầu tư, gỡ điểm cản trở loạt dự án bất động sản: Tiến độ ra sao?

Sửa luật là cấp bách

Như Dân trí đã đưa tin, Bộ Kế hoạch và Đầu tư vừa đưa ra ý kiến về việc sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 - quy định có tác động lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt là các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Cụ thể, Bộ này đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư theo hướng: "Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 như sau: "1. Có quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai".

Trao đổi với Dân trí, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) - nhấn mạnh việc sửa đổi là rất cần thiết, cấp bách. 

Theo ông Châu, hiệp hội và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đều rất kỳ vọng sẽ sớm được sửa đổi, bổ sung vì điều khoản này đang cản trở sự phát triển bình thường của thị trường bất động sản, gây thiệt hại cho các doanh nghiệp, người mua nhà và làm sụt giảm nguồn thu ngân sách của Nhà nước.

"Giá bất động sản tăng liên tục trong 5 năm vừa qua, người dân chịu thiệt. Việc khơi thông thị trường giúp làm tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại, từ đó làm tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường, đồng thời giúp kéo giảm giá nhà để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển theo hướng minh bạch", ông Châu nhấn mạnh.

Trong văn bản được gửi đến Thủ tướng Chính phủ, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tư pháp vào ngày 19/9, HoREA đã đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014) theo 2 phương án.

Trong đó, phương án một: "1. Có quyền sử dụng, nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở để xây dựng nhà ở thương mại".

Còn phương án hai được HoREA đưa ra là: "1. Có quyền sử dụng, nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở để xây dựng nhà ở thương mại".

Khó đáp ứng được yêu cầu với quy định hiện hành

Hiện tại khoản 1 Điều 23 đang quy định cụ thể các trường hợp được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở khi "a) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; b) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; c) Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại".

Từ góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Hương, CEO Tập đoàn bất động sản Đại Phúc cho biết, các chủ đầu tư rất khó để thể thực hiện được điều này. Các địa phương đều có quy hoạch sử dụng đất. Căn cứ vào đó các doanh nghiệp có kế hoạch phát triển dự án khu dân cư, khu đô thị.

"Bao nhiêu dự án quy mô lớn vài chục ha, thậm chí vài trăm ha thì khó tránh khỏi nguồn gốc rất đa dạng. Pháp lý của đất đai qua các thời kỳ khác nhau nên việc thực hiện theo quy định nêu trên rất khó khăn", bà Hương nhấn mạnh với Dân trí.

Theo nữ doanh nhân này, nếu khâu đầu của dự án không thông thì khâu sau không thể "chạy" tiếp được. Trong khi đó, một dự án vài chục đến vài trăm ha sẽ "ngốn" không biết bao nhiêu nguồn lực. Chưa kể thị trường thiếu nguồn cung, lệch pha cung cầu sẽ gây nhiều hệ lụy.

"Tôi cho rằng quan trọng nhất vẫn là việc có phù hợp với quy hoạch địa phương hay không", bà Hương nhấn mạnh.

Cũng theo bà Hương, việc tháo gỡ kịp thời các điểm nghẽn quan trọng về pháp lý dự án sẽ giúp khơi thông nguồn lực cho doanh nghiệp, giảm bớt gánh nặng về chi phí do dự án triển khai bị kéo dài. Điều này là điểm sáng đặc biệt quan trọng tiếp thêm nguồn lực cho doanh nghiệp trong giai đoạn khó khăn chồng chất do dịch bệnh Covid-19 gây ra kéo dài gần 2 năm vừa qua.

"Doanh nghiệp thực sự rất mong cùng với việc sửa đổi Luật Đầu tư, Luật Xây dựng và các văn bản pháp lý liên quan, Chính phủ sẽ tiếp tục thúc đẩy việc sửa đổi Luật Đất đai để quá trình triển khai không bị chồng chéo, bất cập như trước đây", bà Hương nói thêm.

Theo số liệu từ HoREA, các dự án nhà ở thương mại bao gồm 3 nhóm: Nhóm một là các dự án có "100% đất ở" có số lượng rất ít, chỉ chiếm khoảng không quá 5% tổng số dự án nhà ở thương mại; Nhóm hai là các dự án có "đất ở và các loại đất khác" chiếm khoảng trên dưới 80% tổng số dự án nhà ở thương mại.

Nhóm ba là các dự án có đất nông nghiệp (có 100% đất nông nghiệp), hoặc có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) nhưng thường có quy mô diện tích lớn, chiếm khoảng trên dưới 10% tổng số dự án nhà ở thương mại.

Một con số đáng lưu ý được HoREA đưa ra, cứ 100 dự án nhà ở thương mại thì thường chỉ có không quá 5 dự án có 100% đất ở; có khoảng trên dưới 80 dự án có đất ở và các loại đất khác và có khoảng trên dưới 10 dự án có đất nông nghiệp hoặc có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nhưng lại thường là các dự án lớn.

Theo văn bản của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, từ phản ánh của một số địa phương, hiệp hội doanh nghiệp, hiện có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện (trong đó, Hà Nội có 82 dự án, TPHCM có 126 dự án...). Điều này gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở và là một trong những nguyên nhân làm tăng giá nhà.