"Sốt" đất hạ nhiệt, nhà đầu tư âm thầm cắt lỗ

Nhà đầu tư cắt lỗ "tháo chạy" 

Trong mấy năm gần đây, thị trường bất động sản liên tục diễn ra tình trạng "sốt nóng", theo đó giá đất cũng biến động mạnh theo chiều hướng đi lên. Nhiều người đã kiếm bội tiền từ đầu tư nhà đất, thậm chí chỉ cần xuống tiền mua đất trong thời gian ngắn đã lãi vài trăm triệu đồng, người vốn lớn có thể lãi đến tiền tỷ. 

Sợ mất cơ hội làm giàu nên dù "cơn sốt" bất động sản đã kéo dài suốt mấy năm nhưng nhiều người vẫn ôm tiền lao vào cơn sốt, mua đúng đỉnh. Đến nay, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại ở nhiều địa phương, đặc biệt là phân khúc đất nền. Không ít nhà đầu tư lo lắng, sợ "chôn vốn" nên bắt đầu rao bán cắt lỗ.

Anh Thanh Hà, một nhà đầu tư tay ngang tại Hà Nội, chia sẻ, năm 2021 thấy thị trường bất động sản "sốt nóng", anh đã không ngần ngại vay 2 tỷ đồng để mua một lô đất tại Bắc Giang.

"Mấy năm qua, thấy bạn bè kéo nhau về Bắc Giang mua đất, nghe nói thời điểm đó thị trường không có hàng để bán, cứ ra lô nào là hết ngay lô đấy. Chỉ trong vài ngày tôi đã vội chốt mua lô đất rộng 150 m2 với giá 25 triệu đồng/m2, tức hơn 3,7 tỷ đồng, trong đó, 2 tỷ đồng là đi vay", anh Hà kể.

Đến đầu năm nay, thấy môi giới ở khu vực này tiếp tục đồn thổi "sốt đất", vì cũng đang cần tiền nên anh tranh thủ "ăn theo" bán lô đất đang nắm giữ. Nhưng rao bán suốt 4 tháng chỉ có 3 người thiện chí đến xem đất, còn lại người ta chỉ hỏi để biết giá. Còn người mua thực thì đều chê mảnh đất của anh có giá quá cao.

"Trước khi rao bán tôi có tham khảo người môi giới bán mảnh đất này, họ định giá mảnh đất của tôi phải được 28 triệu đồng/m2, còn nói thêm nên giữ lại vì sẽ tăng giá tiếp. Nhưng tôi rao bán mãi không thấy ai mua. Đầu tư hơn 1 năm lời lãi chưa thấy đâu nhưng mỗi tháng tôi phải lo mấy chục triệu đồng để trả ngân hàng. Thấy thị trường sang năm nay hạ nhiệt, khó bán, tôi e rằng nếu để lâu giá sẽ còn xuống nữa. Tôi đành bán lô đất với giá 3,1 tỷ đồng, lỗ 600 triệu đồng", anh Thanh Hà than thở.

Tương tự, anh Nguyễn Anh Minh (ngụ tại Hà Nội) chia sẻ, năm ngoái, khi có trong tay 1,5 tỷ đồng, anh bắt đầu tìm hiểu về thị trường bất động sản với mong muốn sẽ kiếm được lời.

"Thời điểm đó, lãi suất gửi ngân hàng khá thấp nên tôi đã rút hết tiền tiết kiệm và bắt đầu khảo giá đất khắp nơi để mua", anh Minh nói.

Sau vài tháng tìm kiếm, đến giữa năm 2021, thị trường bất động sản vẫn diễn biến sôi động, anh Minh liều vay thêm tiền mua 2 mảnh đất tại Thạch Thất (Hà Nội), diện tích 80 m2/lô với mức giá 18 triệu đồng/m2, tổng gần 2,9 tỷ đồng, trong đó 1,3 tỷ đồng là vay ngân hàng.

Mấy tháng đầu tiên, dù phải trả cả gốc và lãi vài chục triệu đồng mỗi tháng nhưng anh Minh vẫn cảm thấy rất thoải mái. Nhưng dần dần thấy mỗi tháng phải đóng vài chục triệu đồng cộng với việc đầu năm nay thị trường bắt đầu chững lại rồi hạ nhiệt, anh Minh bắt đầu cảm thấy sốt ruột, lo lắng như "ngồi trên đống lửa".  

"Các lệnh siết phân lô bán nền, kiểm soát tín dụng... khiến thị trường bắt đầu chững lại. Khi đó, tôi thấy không ổn với việc đầu tư đất, thị trường bắt đầu có dấu hiệu chững. Đầu năm nay tôi rao bán nhưng mãi vẫn khó bán", anh Minh nói.

Đến mới đây, anh Minh đã chấp nhận cắt lỗ sâu cả 2 lô đất với mức giá 15 triệu đồng/m2, tức lỗ gần 500 triệu đồng sau hơn 1 năm đầu tư.

"Việc cắt lỗ được và giải phóng khoản nợ ngân hàng ở thời điểm này vẫn còn may. Để lâu thêm tôi sợ có thể giá xuống nữa, khó thanh khoản hơn, cộng thêm lãi ngân hàng vẫn trả đều thì thành âm nặng", anh Minh nói.

Cẩn trọng khi sử dụng đòn bẩy tài chính

Anh Nguyễn Trường Giang, môi giới bất động sản lâu năm tại Hà Nội, cho rằng, các nhà đầu tư mới khi tham gia vào thị trường đúng lúc sốt nóng, họ chỉ chứng kiến được câu chuyện lãi từ đất và lướt sóng kiếm lời. 

"Thường nhóm nhà đầu tư mới sẽ rất sôi nổi trong lúc thị trường bất động sản nóng. Họ sẵn sàng vay kịch khung để bỏ vào đất. Một vài thương vụ họ kiếm được 100 - 200 triệu đồng nhưng đến khi thị trường đi xuống họ phải trả giá lớn hơn rất nhiều so với số tiền kiếm được", anh Giang nói. 

Người môi giới này cho biết, thực tế khi thị trường có biến động, mức giá đạt đỉnh thì sẽ có lúc đi xuống. Tuy nhiên, lúc nào thị trường lao dốc thì không ai chắc chắn được tất cả, nên cần cân nhắc kỹ tới việc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Bên cạnh đó, anh Giang cho rằng, trong đầu tư thì cần phải có sự nhanh nhạy. Để có thể lãi được nhiều nhất thì nhà đầu tư phải tính toán đúng thời điểm mua vào và thời điểm bán ra. Điều này cần rất nhiều thời gian để quan sát thị trường và kinh nghiệm thực chiến lâu năm mới có được.

Theo ông Trần Thế Anh - Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Thắng Lợi, những động thái như kiểm soát chặt hơn dòng vốn vào thị trường bất động sản, siết chặt hơn quy hoạch dự án, phân lô tách thửa đất hay mạnh tay áp thuế chuyển nhượng bất động sản… khiến thị trường địa ốc trầm lắng hơn. Tuy nhiên, điều này chỉ diễn ra trong ngắn hạn và tác động tới các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy nợ vay nhiều, trong khi nhà đầu tư sử dụng tiền "thịt" ít bị ảnh hưởng. 

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, cho rằng, hiện tượng bán cắt lỗ, thoát hàng để thu hồi tiền mặt chỉ diễn ra một cách âm thầm, cục bộ ở một số khu vực, một số nhà đầu tư, chứ không phải là làn sóng bán tháo.

"Trong lúc này, nhiều nhà đầu tư đang tranh thủ để cơ cấu lại tài sản. Nếu người bán giảm đến 10-15% so với thị trường thì nên mua ngay. Cơ hội lúc này dành cho những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, đầu tư dài hạn", ông Quang phân tích.