Soi gánh nặng hàng tồn kho của các đại gia khi bất động sản gặp khó

Số liệu thống kê từ báo cáo tài chính quý IV/2022 của 15 doanh nghiệp bất động sản có vốn hóa lớn nhất (tại ngày 7/2/2023) theo phân loại của Công ty chứng khoán Bản Việt (VCSC) thấy tổng giá trị hàng tồn kho ròng đạt 385.473 tỷ đồng, tăng 45% so với cuối năm 2021.

Trong 15 doanh nghiệp này, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - mã chứng khoán: NVL) có lượng tồn kho lớn nhất với 134.484,8 tỷ đồng, tăng 23% so với thời điểm 31/12/2021.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, hàng tồn kho lớn nhất của Novaland là bất động sản để bán đang xây dựng (chủ yếu bao gồm các khoản chi phí tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế, xây dựng và chi phí khác). Khoản mục này ghi nhận ghi nhận 122.558,7 tỷ đồng, tăng 20,6% so với mức 101.656 tỷ đồng cuối năm 2021.

Novaland cho biết tại thời điểm 31/12/2022 tập đoàn này dùng 57.675 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay, tăng 65% so với cuối năm 2021.

Đứng ở vị trí thứ hai về lượng tồn kho là Tập đoàn Vingroup (mã chứng khoán: VHM) với mức 98.527,7 tỷ đồng, tăng 94% so với cuối năm 2021.

Tương tự Novaland, chiếm phần lớn lượng hàng tồn kho của Vingroup là bất động sản để bán đang xây dựng với mức 76.016,3 tỷ đồng, gấp đôi so với thời điểm 31/12/2021.

Đứng thứ 3 về số tuyệt đối và số 1 về tăng trưởng hàng tồn kho là Công ty cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM). Ngày 31/12/2022, giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp này là 65.816,1 tỷ đồng, tăng 131%.

Bất động sản để bán đang xây dựng của Vinhomes đạt mức 62.267,8 tỷ đồng, gấp 2,5 lần so với cuối năm 2021. Lượng hàng tồn kho này chủ yếu bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển dự án Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire, Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown và các dự án khác.

Một công ty khác của tỷ phú Phạm Nhật Vượng là Công ty cổ phần Vincom Retail (mã chứng khoán: VRE) cũng tăng gấp đôi hàng tồn kho tại thời điểm cuối năm 2022. Công ty này ghi nhận 1.178,1 tỷ đồng hàng tồn kho ròng, gấp đôi so với mức 582,9 tỷ đồng cuối năm 2021.

Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) ghi nhận hàng tồn kho tại thời điểm cuối năm ở mức 14.828,5 tỷ đồng, giảm 4%

Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) ghi nhận giá trị hàng tồn kho tại cuối năm 2022 ở mức 14.828,5 tỷ đồng, giảm 4% so với cuối năm 2021.

Tồn kho tập đoàn này tập trung tại các dự án dở dang với mức 14.851,8 tỷ đồng. Những dự án dở dang ghi nhận hàng tồn kho gồm: Dự án Izumi (8.299,8 tỷ đồng), Southgate (3.516,4 tỷ đồng), Vàm Cỏ Đông (Waterpoint) (1.454,2 tỷ đồng), Cần Thơ (507,1 tỷ đồng) và một số dự án khác.

Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) ghi nhận hàng tồn kho ròng tại ngày 31/12/2022 ở mức 12.440,6 tỷ đồng, tăng 61% so với cuối năm 2021. Trong đó hàng tồn kho chủ yếu ở bất động sản xây dựng dở dang, gồm các dự Khang Phúc - Khu Dân cư Tân Tạo (5.316 tỷ đồng), Đoàn Nguyên - Khu nhà ở Đoàn Nguyên (3.257,9 tỷ đồng), Bình Trưng - Bình Trưng Đông (1.077,9 tỷ đồng).

Bên cạnh con số tuyệt đối, một chỉ số quan trọng đánh giá hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp là số vòng quay hàng tồn kho. Chỉ số này là số lần mà hàng hóa tồn kho bình quân luân chuyển trong kỳ.

Theo nghiệp vụ kế toán, chỉ số vòng quay hàng tồn kho càng cao càng cho thấy doanh nghiệp bán hàng nhanh và hàng tồn kho không bị ứ đọng nhiều. Ngược lại, chỉ số càng thấp càng cho thấy doanh nghiệp bán hàng chậm và hàng tồn kho bị ứ đọng nhiều.

Số vòng quay hàng tồn kho trung bình của nhóm 15 doanh nghiệp bất động sản trên tại quý IV/2022 là 4,87 lần, giảm so với mức 6,33 lần cuối năm 2021. Điều này phản ánh việc doanh nghiệp bất động sản bán hàng chậm hơn trước.

Đáng chú ý, những doanh nghiệp như Novaland, Khang Điền, Nam Long, Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex - mã chứng khoán: BCM) có chỉ số thấp khi ở dưới mức 0,2 lần so với trung bình ngành là 4,87 lần.