Sau bàn giao nhà, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ cấp sổ hồng trong 50 ngày

Chủ đầu tư phải làm hồ sơ cấp sổ hồng trong thời gian 50 ngày

Luật Nhà ở sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành vào ngày 1/1/2025, quy định chi tiết về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (Điều 39). Các quy định tại Luật này đã chú trọng đến việc bảo vệ quyền lợi của người mua hoặc thuê mua căn hộ và tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình sở hữu nhà.

Một điểm quan trọng trong quy định này là thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) cho người mua hoặc người thuê mua nhà ở.

Cụ thể, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng cho người mua, người thuê mua nhà ở.

Tuy nhiên, trong trường hợp người mua hoặc thuê mua tự nguyện thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận, chủ đầu tư sẽ không phải chịu trách nhiệm trong việc này.

So sánh với Luật Nhà ở năm 2014 hiện hành, quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư nhà thương mại trong Luật Nhà ở vừa được Quốc hội thông qua không có thay đổi. 

Thời gian qua, tình trạng tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân diễn ra khá phổ biến tại nhiều chung cư ở Hà Nội và TPHCM. Trong đó có nguyên nhân xuất phát từ việc chủ đầu tư không thực hiện trách nhiệm làm sổ hồng cho cư dân.

Tại báo cáo trả lời kiến nghị cử tri mới đây, UBND TP Hà Nội đã thông tin về việc chưa cấp sổ hồng cho các căn hộ tại các dự án chung cư trên địa bàn quận Thanh Xuân, Cầu Giấy dù đã bàn giao cho cư dân về ở nhiều năm.  

Cá biệt như tại chung cư Golden West, chung cư The Legacy, các căn hộ chưa được cấp sổ hồng. Nguyên nhân là chủ đầu tư chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án gửi về Sở Tài nguyên và Môi trường để kiểm tra hồ sơ pháp lý phục vụ công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận tại dự án theo quy định.

Trên thực tế, tình trạng cư dân về ở và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư nhưng không được cấp sổ hồng cũng diễn ra khá nhiều ở các chung cư tại Hà Nội.

Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Nguyễn Văn Sơn - Trưởng ban quản trị tòa nhà chung cư công an quận Hoàng Mai - cho biết đã có gần 400 hộ dân về ở tại chung cư này từ năm 2014. Đến tháng 1/2019, chung cư này mới được cơ quan chức năng nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, dù cư dân về ở tại chung cư này đã được 9 năm nay nhưng theo ông Sơn, các hộ dân chưa được ký biên bản bàn giao nhà, chưa được nhận hồ sơ hoàn công trong căn hộ. Tất cả các hộ dân chưa được nhận sổ hồng.

Lý giải về việc chưa cấp sổ hồng cho cư dân trên, đại diện chủ đầu tư thừa nhận việc cấp sổ hồng cho cư dân chưa được thực hiện do dự án hoàn thành công tác đầu tư toàn bộ dự án theo quy hoạch được phê duyệt và chủ đầu tư còn đang nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Chủ đầu tư phải bồi thường cho cư dân

Theo ý kiến một số chuyên gia, trong quá trình xử lý cơ quan Nhà nước có trách nhiệm phải tách bạch các đối tượng gồm người mua nhà, chủ đầu tư và cơ quan Nhà nước có liên quan mà không để mối quan hệ "tay ba".

Cụ thể, nếu người mua nhà có đầy đủ các giấy tờ theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở thì phải được xem xét cấp giấy chứng nhận để bảo vệ quyền lợi hợp pháp chính đáng.

Cơ quan Nhà nước phải làm rõ các hành vi vi phạm của chủ đầu tư và trách nhiệm của ban ngành có liên quan trong quá trình chủ đầu tư thực hiện từ thời điểm đề xuất dự án đến khi bán nhà cho khách hàng; đồng thời, chỉ đạo cơ quan chức năng phải có giải pháp đề xuất cụ thể nhằm giải quyết triệt để các vi phạm.

Chủ đầu tư phải có trách nhiệm khắc phục các vi phạm làm ảnh hưởng đến công trình đã xây dựng để đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận cho người mua. Trường hợp không đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận cho người mua thì phải hoàn trả và bồi thường cho người mua.

Về vấn đề này, trao đổi với phóng viên Dân trí, luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc Công ty luật Minh Bạch - cho biết, theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản hay Luật Nhà ở hiện hành, chủ đầu tư nhà chung cư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp sổ hồng cho người mua căn hộ trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ, trừ trường hợp chủ đầu tư và người mua căn hộ có thỏa thuận khác.

"Việc cư dân mua căn hộ chung cư và chuyển vào ở nhiều năm mà vẫn chưa được bàn giao sổ hồng thì rõ ràng đây là hành vi vi phạm pháp luật của chủ đầu tư. Mức vi phạm về hành vi này có thể lên tới 1 tỷ đồng", luật sư Tuấn Anh nhấn mạnh.

Vì vậy, để tránh mua phải các dự án vi phạm, luật sư khuyến cáo người mua nhà chung cư nên tìm hiểu, tham vấn pháp luật trước để tránh thiệt hại về diện tích nhà ở, giá trị công trình và rủi ro pháp lý khác, cũng cần phải xem xét kỹ các điều khoản trong Hợp đồng mua bán nhà ở về việc bàn giao sổ hồng.

Đặc biệt, ông nhấn mạnh, nếu chủ đầu tư đang có hành động chây ỳ, chậm làm sổ hồng chung cư gây ảnh hưởng đến quyền lợi của mình, người mua nhà có thể yêu cầu chủ đầu tư nhanh chóng thực hiện thủ tục hoặc đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý hành vi vi phạm nói trên.