Phía sau hàng nghìn tỷ đồng tồn kho của loạt đại gia bất động sản

Hàng tồn kho có nơi tăng vài lần

Trong thời gian qua, cổ phiếu bất động sản là một trong những nhóm ngành chứng kiến cơn sóng mạnh nhất trên thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, bức tranh tài chính quý III cho thấy nhiều doanh nghiệp bất động sản thực tế đang đối diện không ít thách thức, đơn cử như giá trị hàng tồn kho tăng lên.

Đơn cử như tại Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG), giá trị hàng tồn kho đến cuối tháng 9 lên tới gần 18.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 80% tổng tài sản. Hàng tồn kho của Nam Long cao gần gấp 3 lần so với hồi đầu năm nay, chủ yếu là bất động sản dở dang. Nếu tính riêng trong quý III, giá trị tồn kho của Nam Long đã tăng thêm hơn 3.900 tỷ đồng.

Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) hạch toán giá trị hàng tồn kho tăng 28% sau 3 quý, đạt gần 12.000 tỷ đồng vào cuối tháng 9. Trong đó, tồn kho của Phát Đạt chủ yếu là giá trị quỹ đất đã được bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp cho Nhà nước, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng và các chi phí đầu tư cho các dự án bất động sản đang triển khai.

Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (mã chứng khoán: AGG) ghi nhận hàng tồn kho tăng hơn 25% sau 9 tháng lên 7.221 tỷ đồng. Giá trị tồn kho của An Gia phần lớn là bất động sản dở dang của 7 dự án đang triển khai.

Tại Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG), hàng tồn kho trên báo cáo tài chính đạt giá trị tổng cộng 11.141 tỷ đồng, tăng hơn 15% chỉ trong 3 tháng quý III. Còn so với hồi đầu năm, giá trị tồn kho của Đất Xanh tăng gần 10%. Trong đó, giá trị bất động sản dở dang tồn kho của Đất Xanh tăng nhẹ 6% lên hơn 10.200 tỷ đồng. Còn giá trị tồn kho bất động sản thành phẩm của Đất Xanh cao hơn gấp 8 lần so với hồi đầu năm, đạt 376 tỷ đồng.

Đặc biệt, Công ty Cổ phần Bất động sản Thế kỷ (Cen Land, mã chứng khoán: CRE), doanh nghiệp chuyên hoạt động trong mảng môi giới, chứng kiến lượng hàng tồn kho tăng tới hơn 30 lần sau 9 tháng từ mức 32 tỷ đồng hồi đầu năm nay lên tới hơn 1.000 tỷ đồng vào cuối quý III. Đây là giá trị các bất động sản bao gồm các căn hộ, đất nền công ty mua từ chủ đầu tư để thực hiện kinh doanh bán lại.

Trên bình diện toàn quốc, Bộ Xây dựng cho biết số lượng nhà ở đưa ra thị trường còn tồn, chưa giao dịch được ước tính khoảng 15.067 căn, cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản trong quý III sụt giảm. Nguyên nhân là nhiều địa phương là các thị trường trọng điểm giãn cách xã hội thời gian dài để phòng chống dịch bệnh như Hà Nội, TPHCM, Bình Dương.

 Tồn kho có xấu?

Trao đổi với Dân trí, ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích của Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam (YSVN), cho biết phần lớn doanh nghiệp bất động sản trong quý III đều ghi nhận giá trị hàng tồn kho tăng là điều dễ hiểu do việc khó bán hàng, thanh khoản thị trường gần như đóng băng trong giai đoạn giãn cách. 

Một số doanh nghiệp bất động sản triển khai bán hàng online nhưng khó có thể đạt hiệu quả cao vì căn nhà vẫn là tài sản rất giá trị, người mua vẫn muốn đến tận nơi xem thực tế trước khi ra quyết định.

Theo ông Minh, giá trị tồn kho của doanh nghiệp bất động sản tăng lên có cả hai mặt tích cực và tiêu cực với doanh nghiệp. Điểm tích cực là doanh nghiệp có tài sản để đảm bảo cho giai đoạn sắp tới khi thanh khoản thị trường bất động sản hồi phục. Trong thời gian giãn cách xã hội, khách hàng không thể đi thực tế để giao dịch nên thanh khoản thị trường kém chứ không phải không có nhu cầu.

Tuy nhiên, chuyên gia của YSVN lưu ý giá trị hàng tồn kho tăng lên là một trong những nguyên nhân khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm. Hiện tượng dòng tiền âm sẽ khiến các doanh nghiệp, đặc biệt những đơn vị chuyên về môi giới, gặp khó khăn vì bất động sản là lĩnh vực ngốn rất nhiều vốn.

Trong thực tế, Nam Long ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm hơn 2.200 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm. Con số này của Cen Land là âm 1.019 tỷ đồng, Phát Đạt là âm 62 tỷ đồng,  C.E.O âm hơn 100 tỷ đồng.

"Khi dòng tiền âm, doanh nghiệp thiếu vốn nên sẽ phải tìm nguồn huy động vốn để hoạt động, kinh doanh. Doanh nghiệp có thể vay ngân hàng, tổ chức tín dụng hoặc huy động vốn bằng cách phát hành thêm cổ phiếu thời gian tới", ông Minh chia sẻ. 

Theo chuyên gia đến từ YSVN, việc vay vốn ngân hàng của các chủ đầu tư bất động sản sẽ có những trở ngại nhất định vì bản thân Ngân hàng Nhà nước có định hướng không muốn dòng tiền chảy nhiều vào lĩnh vực này. Do đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ lựa chọn phương án phát hành cổ phiếu tăng vốn để đảm bảo dòng tiền trong thời gian tới.

Nhìn chung, ông Nguyễn Thế Minh đánh giá hiện tại nội lực của nhiều doanh nghiệp bất động sản đang suy giảm, trừ một số ông lớn đầu ngành có thanh khoản tốt về dòng tiền. Trong thời gian tới, nhiều doanh nghiệp nếu không thể huy động vốn có thể sẽ phải chấp nhận chuyển nhượng tài sản để có dòng tiền hoạt động. Đây lại là cơ hội để những đại gia địa ốc có thể mua lại dự án đang phát triển với giá rẻ.