Nhu cầu bất động sản nghỉ dưỡng tăng gấp đôi trong 5 năm tới

Chia sẻ tại Tọa đàm bất động sản với chủ đề "Tín hiệu phục hồi" thuộc chuỗi "Du lịch biển hồi sinh - Bất động sản nghỉ dưỡng đón sóng" do Dân trí tổ chức ngày 21/10, ông Nguyễn Hữu Thọ - Chủ tịch Hiệp hội Du lịch Việt Nam - cho biết, Covid-19 đã tác động nặng nề đến ngành du lịch Việt Nam. 

Doanh nghiệp ngành du lịch xoay xỏa ra sao trong Covid-19?

5 năm trước (giai đoạn 2015-2019), du lịch Việt Nam duy trì tốc độ tăng trưởng hàng đầu tại khu vực và thế giới, với doanh thu và số khách tăng trung bình 20%/năm, có năm lên đến 25%. Riêng trong năm 2019, lượng khách quốc tế đến Việt Nam đạt trên 18 triệu lượt, cùng với đó là hơn 90 triệu lượt khách nội địa. Tổng thu từ du lịch trên 700.000 tỷ đồng. 

Nhưng đà tăng trưởng này đã giảm mạnh từ năm 2020 - khi Covid-19 bùng phát trên toàn thế giới. Thống kê của Tổng cục Du lịch cho thấy trong cả năm 2020, Việt Nam chỉ đón khoảng 3,7 triệu lượt khách quốc tế và 56 triệu lượt khách nội địa, giảm gần 80% so với năm 2019. Doanh thu du lịch trong năm 2020 còn 312.000 tỷ đồng, thấp hơn 59% so với năm trước. Bước sang 9 tháng đầu năm nay, con số này tiếp tục mất thêm 42% so với cùng kỳ, chỉ còn 137.000 tỷ đồng.

Khoảng 30% doanh nghiệp trong ngành du lịch phải đóng cửa, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Riêng trong đợt bùng dịch lần thứ tư vào đầu tháng 5 đến nay, có đến 90% doanh nghiệp phải dừng hoạt động. Chỉ một số ít doanh nghiệp lớn có thể tồn tại, nhờ vào dự trữ tài chính của những năm trước đó.

Tuy nhiên, Chủ tịch Hiệp hội Du lịch Việt Nam đánh giá, dịch bệnh chỉ mang tính ngắn hạn. Hiện tại, ngành du lịch trong nước đã nhìn thấy "ánh sáng cuối đường hầm". Đó là khi tỷ lệ phủ vacccine trên thế giới ngày càng cao và Việt Nam cũng đang từng bước hướng tới miễn dịch cộng đồng. Mới đây, Chính phủ đã cho phép thí điểm "hộ chiếu vaccine" ở một số địa phương và nhiều nơi đã lên phương án đón khách nội địa trở lại.

Với diễn biến như hiện tại, ông Thọ kỳ vọng ngành du lịch có thể kịp đón các đợt cao điểm cuối năm như Giáng sinh, Tết Dương lịch, Tết Nguyên đán... và mở cửa đón khách quốc tế từ đầu năm 2022.

"Khi chúng ta đã an toàn và mạnh dạn đón khách quốc tế, ngành du lịch Việt Nam sẽ bùng nổ trở lại và có những bước tiến cao hơn trước rất nhiều. Đó là hy vọng của ngành du lịch cũng như các doanh nghiệp trong lĩnh vực chúng tôi", ông Thọ cho biết.

Du lịch nhiều tiềm năng, bất động sản nghỉ dưỡng có cơ hội

Theo Nghị quyết 08-NQ/TW của Bộ Chính trị, du lịch Việt Nam phấn đấu đến năm 2030 trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, thúc đẩy mạnh mẽ sự phát triển của các ngành, lĩnh vực khác. Mục tiêu đến năm 2025, cả nước đón được ít nhất 35 triệu lượt khách quốc tế và 120 triệu lượt khách nội địa, vươn lên top 3 quốc gia dẫn đầu về phát triển du lịch trong khu vực Đông Nam Á và 50 quốc gia có năng lực cạnh tranh du lịch hàng đầu thế giới. Ngành du lịch đóng góp trực tiếp 12-14% GDP.

Theo mục tiêu này, ông Thọ ước tính số lượng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phải tăng gấp đôi so với hiện tại mới đủ nhu cầu phục vụ lượng du khách tăng vọt.

"Cái này mới chỉ tính toán đơn giản về số lượng. Nếu chúng ta có thể cải thiện dịch vụ và kéo dài thời gian lưu trú của du khách, chẳng hạn từ mức 3-4 ngày lên 8-10 ngày, nhu cầu về bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phải tăng gấp 3-4 lần mới đủ đáp ứng", ông Thọ phân tích.

Đồng tình với quan điểm này, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam - cho rằng Việt Nam sở hữu nhiều lợi thế về phát triển du lịch, đặc biệt là đường bờ biển dài 3.200 km với nhiều bãi biển đẹp không thua kém các nước trên thế giới. Nếu phát triển tốt, ông đánh giá đóng góp của GDP vào du lịch sẽ còn cao hơn mục tiêu này. 

Tuy nhiên, ông Khương nhận thấy sản phẩm du lịch Việt Nam vẫn còn ở giai đoạn sơ khai, chưa liên kết thành chuỗi giá trị đủ sức hút. Du khách thường đến lưu trú ở một khu nghỉ dưỡng (resort) rồi ra ngoài tham quan, ăn uống, giải trí... Tỷ lệ khách quay trở lại với một resort rất thấp. 

Theo ông, các doanh nghiệp phải có những sản phẩm nghỉ dưỡng tốt, chứ không thuần túy là chỗ này mới mở người ta đến xong rồi không bao giờ trở lại nữa. Việt Nam có 63 tỉnh thành, trong đó hơn 50 tỉnh có bờ biển, khách quốc tế đi hết những chỗ đó rồi không đến nữa. Đây là câu chuyện mà ngành du lịch nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng phải vượt qua được, bởi chi phí marketing để có một khách mới cao hơn so với giữ một khách cũ.

Trên góc độ đầu tư, ông Sử Ngọc Khương cho rằng các nhà đầu tư vẫn giữ cái nhìn khá thận trọng và đang chờ những dấu hiệu phục hồi rõ nét hơn của thị trường. Tuy nhiên, ông cho rằng giai đoạn hiện tại là thời cơ cho các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng đã có sẵn quỹ đất bắt tay vào phát triển dự án. Bởi một dự án nghỉ dưỡng thông thường phải mất 6 tháng đến một năm mới có giỏ hàng ra thị trường và ít nhất đến năm 2022 mới có thể đi vào vận hành. Đây được cho là "điểm rơi" của thị trường, khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát và việc bao phủ vắc xin đạt tỷ lệ cao.

"Tôi nghĩ đây là cơ hội rất tốt cho những nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý, bởi vì bạn sẽ mất 1-2 năm để chờ thị trường du lịch phục hồi hoàn toàn. Với thị trường mua đi bán lại, giai đoạn này cũng phù hợp để những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh có thể mua được những sản phẩm mà trước đây không thể mua được. Bởi trong bối cảnh bình thường, rất ít nhà đầu tư muốn bán hoặc chuyển nhượng bất động sản nghỉ dưỡng", đại diện Savills đánh giá.

Mặt bằng giá được dự báo có thể điều chỉnh giảm, do tỷ suất sinh lợi của sản phẩm đang bị ảnh hưởng. Người mua sẽ có nhiều lợi thế hơn trong thương lượng giá trong bối cảnh có nhiều người có nhu cầu bán, chuyển nhượng lại tài sản trước áp lực tài chính, thị trường.

Ông Khương cũng khuyến cáo bất động sản nghỉ dưỡng là khoảng đầu tư trung - dài hạn, với chu kỳ hoàn vốn của một khách sạn hoặc resort thường rơi vào 8-10 năm thay vì 3-5 năm của bất động sản nhà ở. Do đó nhà đầu tư cần có sự chuẩn bị cho những rủi ro có thể xảy ra trong suốt chu kỳ 8-10 năm đó và không nên sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cá nhân nên xem xét kỹ yếu tố pháp lý dự án, xác định mình có được quyền sở hữu tài sản trên đất (được cấp sổ hồng) hay chỉ là hợp đồng góp vốn có thời hạn với chủ đầu tư. Ngoài ra, người mua cũng cần tính toán kỹ về vị trí và khả năng sinh lời của dự án trong tương lai trước khi quyết định "xuống tiền".