Nhà 4 căn hộ nhưng nếu kinh doanh chung cư mini cũng phải lập dự án?

Nhà nước phải tạo ra hành lang pháp lý để người dân nhìn rõ

Phát biểu tại tọa đàm trực tuyến mới đây do báo Tiền Phong vừa tổ chức, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - cho biết, tên gọi chung cư mini không có trong Luật. Luật Xây dựng quy định nhà dưới 7 tầng thì hộ gia đình cá nhân được cấp giấy phép xây dựng nhà riêng lẻ.

Theo ông Khởi, nhà ở riêng lẻ dù xây nhiều phòng hay không đều phải đáp ứng tiêu chuẩn theo quy định. Trong vụ cháy vừa qua, giấy phép cho xây 70% thì chủ nhà xây 100%. Vấn đề này lại liên quan đến thực thi pháp luật.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng cho biết, theo quy định, chung cư được xây dựng từ 2 tầng, có từ 2 căn hộ trở lên. Tuy nhiên, lâu nay ta hiểu là nhà riêng lẻ nên bỏ qua khâu vận hành. Từ tháng 6/2020, Bộ Xây dựng đã có văn bản đôn đốc các địa phương yêu cầu kiểm tra, rà soát nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều căn hộ.

"Sau vụ cháy, Bộ cũng có văn bản đôn đốc các địa phương tiếp tục kiểm tra, rà soát các chung cư, nhà ở cao tầng trên địa bàn", ông Khởi nêu.

Ông Khởi cho biết, gần đây sau vụ cháy, có nhiều quan điểm trái chiều về căn hộ mini. Bộ Xây dựng cho rằng, nếu xây căn hộ để bán thì phải lập dự án để thể hiện trách nhiệm, không phân biệt quy mô, số căn và khi bán thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản. Ý kiến thứ 2, chỉ xây căn hộ cho thuê, trong đó từ 20 căn hộ trở lên phải lập dự án.

Ngoài ra, trong hồ sơ, giấy phép xây dựng phải thể hiện rõ được xây bao nhiêu căn hộ, bao nhiêu tầng, mỗi tầng bao nhiêu căn, mỗi căn bao nhiêu mét. Bộ Xây dựng đang báo cáo để gửi sang Quốc hội.

Về vấn đề thực thi, ông Khởi cho biết, quy định đã có, nhưng thực tế có đáp ứng yêu cầu hay không? Thứ nhất, cơ quan liên quan thực hiện như cấp phép, quản lý hoạt động xây dựng, thanh kiểm tra có thực hiện đúng hay không? Thứ hai, chủ đầu tư xây dựng công trình thực hiện như thế nào?

Cuối cùng là người dân, không thể bắt họ phải thế này, thế kia mà Nhà nước phải tạo ra hành lang pháp lý để người dân nhìn rõ. Đồng thời, nâng cao ý thức phòng cháy chữa cháy, các kỹ năng phòng chống thiên tai cho người dân.

Không hợp thức hóa sai phạm nhà chung cư mini hiện nay

Cũng phát biểu tại tọa đàm này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) tán thành ý kiến của Chủ tịch Quốc hội, dứt khoát không luật hóa nhà chung cư mini.

Ông Châu đề nghị bổ sung thêm cụm từ "nhà chung cư mini biến tướng" và dứt khoát không hợp thức hóa sai phạm nhà chung cư mini hiện nay.

Theo ông Châu, trong Luật Nhà ở có quy định, nhà ở riêng lẻ, nhà ở chung cư. Nhưng quy định là không đầy đủ. Đối với Luật nhà ở 2005, có yêu cầu về nhà ở riêng lẻ, không quy định nhà ở riêng lẻ, không quy định 2 tầng trở lên tối thiểu 2 căn hộ.

Năm 2010, Nghị định 71 mới quy định nhà ở riêng lẻ được xây dựng từ 2 tầng trở lên, mỗi căn hộ tối thiểu 30m2 được cấp giấy chứng nhận. Quy định của Nghị định 71 dẫn tới nhà chung cư mini có 100% căn hộ mini.

Tại TPHCM năm 2010, Nghị định 71 có hiệu lực, TPHCM vẫn không công nhận nhà riêng lẻ xây thành chung cư mini tại đường Cộng Hòa vì không phù hợp với Luật Nhà ở 2005.

Tuy nhiên, ông hoan nghênh Bộ Xây dựng năm 2012 đã ban hành Thông tư 12 về quy chuẩn xây dựng Việt Nam, đã phân loại nhà chung cư thành 5 loại, trong đó có loại hình chung cư mini. Nhu cầu người ở chung cư mini rất lớn, nên khi hoàn chỉnh xây dựng pháp luật phải tỉnh táo, dùng lý tính không để cảm xúc lấn át. Nên quản không nên cấm nhà chung cư mini, quan trọng là giải pháp thế nào.

Chủ tịch HoREA nhấn mạnh, yếu tố an toàn tính mạng, tài sản của người dân phải đặt lên hàng đầu. Nhà chung cư mini từ 20 căn hộ trở lên phải lập dự án, nhưng nhà chung cư mini bé nhất là 2 tầng mỗi tầng 2 căn hộ vẫn được gọi là nhà chung cư.

"Dù chỉ 4 căn hộ nhưng theo tôi nếu kinh doanh chung cư mini thì cũng phải lập dự án. Do đó tôi đề nghị sửa điều 57 dự thảo Luật Nhà ở. Bộ Xây dựng cần khôi phục quy định của Thông tư 12 cho nhà chung cư mini tính chính danh", ông Châu nói.

Ngoài ra, ông Châu cũng cho rằng, nhà chung cư mini là nhu cầu lớn của xã hội, người yếu thế cần nhưng không có nghĩa là chung cư mini 100% căn hộ nhà.

"Tôi đề nghị làm đúng Thông tư 03 của Bộ Xây dựng, quy định rõ nhà chung cư đề nghị xếp loại là dự án nhà chung cư thương mại, diện tích căn hộ nhỏ dưới 45% thì số lượng không chiếm quá 25% tổng số căn hộ", ông Châu nêu.