"Vua của dòng tiền" giá vài chục tỷ đồng được rao bán rầm rộ ở TPHCM

Vài chục tỷ đồng một mảnh đất có nhiều phòng ở

Chung cư mini là cách gọi phổ biến ở Hà Nội đối với nhà có từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có 2 căn hộ trở lên, mỗi căn hộ được xây khép kín tiện ích. Tại TPHCM, loại hình tương tự như thế này có thể được gọi với cái tên khác là căn hộ dịch vụ.

Môi giới tên Tuấn Anh có rao bán một mảnh đất hơn 96m2 tại quận Bình Thạnh (TPHCM) bán kính gần các trường đại học Hutech, Giao thông Vận tải, Ngoại thương... Tuấn Anh giới thiệu trên mảnh đất này chủ nhà được phép xây 1 hầm, 1 trệt, 1 lửng, 5 lầu cao theo đúng quy hoạch 1/500 của thành phố.

Nếu xây căn hộ dịch vụ, chủ nhà có thể xây được 32-35 phòng, chi phí xây dựng khoảng 4-5 tỷ đồng và cho thu nhập bình quân 180-240 triệu mỗi tháng. Tính trên toàn bộ chi phí phải bỏ ra (khoảng 20 tỷ đồng), lãi hàng năm khoảng 10-15%. Tuấn Anh gọi mô hình căn hộ dịch vụ cho thuê hàng tháng với mức lãi trên là "vua của dòng tiền".

Có dòng tiền thu về ổn định hàng năm là cách nhiều môi giới nhà đất đang rao bán các khu đất xây dựng căn hộ dịch vụ tại TPHCM. Một khu đất 96m2 tại quận Tân Bình, diện tích 6x16m, xây 7 tầng gồm 23 phòng cho thuê với nội thất cao cấp vừa được rao bán với giá 19,9 tỷ đồng, tương ứng 207 triệu đồng/m2.

Môi giới giới thiệu khu đất mang lại dòng tiền ổn định hàng năm 1,7 tỷ đồng (tức giá thu về mỗi phòng khoảng 6 triệu đồng/tháng trong trường hợp các phòng đều đầy khách). Hiện tại, khu đất đang lấp đầy khoảng 90% phòng.

Một môi giới khác rao bán một khu đất xây căn hộ dịch vụ tại Tân Bình với diện tích 94,5m2, gồm 21 phòng với giá 11 tỷ đồng, tương ứng 116 triệu đồng/m2. Theo giới thiệu, khu đất mang lại nguồn thu gần 1 tỷ đồng mỗi năm.

Cũng tại Tân Bình, một khu đất 138m2 xây 28 phòng cũng được rao bán gấp với giá 23 tỷ đồng do chủ nhà định cư nước ngoài. Dòng tiền hàng tháng khoảng 100 triệu đồng, tương đương giá cho thuê mỗi phòng khoảng 3,5 triệu đồng.

Tại phường 16, quận Gò Vấp, một khu đất chủ "ngộp" tài chính cũng được môi giới đăng tin bán gấp, trên diện tích 121m2 xây dựng 15 phòng căn hộ dịch vụ cao cấp. Môi giới giới thiệu thu nhập từ cho thuê căn hộ hàng tháng khoảng 40 triệu đồng/tháng. Giá bán ra 8,4 tỷ đồng, có thương lượng.

Phường 5, Gò Vấp cũng có một khu đất 80m2 xây dựng 1 trệt, 1 lửng, 4 lầu, 9 phòng ngủ được rao bán giá 10,9 tỷ đồng. Môi giới cho biết thu nhập hàng tháng khoảng 40 triệu đồng và có thể thương lượng thêm giá bán.

Một số môi giới giải thích khu vực Tân Bình, Gò Vấp được ưa thích xây dựng căn hộ dịch vụ vì dân cư đông đúc, vị trí thuận tiện vào trung tâm, gần sân bay, gần các khu công nghiệp... Do đó, giá cho thuê cũng cần phù hợp với thu nhập người dân, đảm bảo rẻ là có khách thuê.

Cân nhắc đầu tư

Ông Trần Văn Lân, một nhà đầu tư bất động sản cho thuê, tính toán bỏ ra chi phí khoảng vài chục tỷ đồng để sở hữu một khu đất kinh doanh vài chục phòng ở, mỗi tháng thu về mấy chục triệu là không đáng.

Ông Lân ví von hình thức này như bỏ ra núi tiền mà thu về bạc lẻ, rủi ro khá lớn trong vấn đề hoàn vốn. Chưa kể, việc có nhiều phòng ở có thể phát sinh nhiều vấn đề như an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, tu sửa hàng năm...

Dữ liệu của trang Batdongsan cho thấy sau thời điểm xảy ra thảm họa cháy chung cư mini ở Hà Nội, trong 3 ngày 14-15-16/9, số lượng tìm kiếm loại hình này tăng vọt, gấp khoảng 3-4 lần so với trước đây. Từ đó đến nay, trang web bất động sản này vẫn ghi nhận số lượt tìm kiếm chung cư mini (diện tích dưới 35m2/phòng) gấp 2 lần trước đây.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cho rằng lượng tìm kiếm tăng vọt có thể đến từ 2 lý do.

Thứ nhất là người dùng tò mò tìm hiểu về thị trường chung cư mini như thế nào? Thứ 2 là người có nhu cầu tìm hiểu về chung cư mini cẩn thận hơn trước. Trước đây, họ chỉ quan tâm tới giá, diện tích thì nay quan tâm nhiều hơn tới khu vực ban công, phòng cháy chữa cháy, lối thoát hiểm... nên thời gian ở lại tìm kiếm lâu hơn.

Theo ông Tuấn, chung cư mini không phải dành cho người giàu hay người nghèo mà là nhóm có thu nhập trung bình trở lên. Loại hình này tính từ đầu năm đến nay có mức độ quan tâm tăng 24%, nguồn cung tăng 8% so với cùng kỳ năm trước nhưng giá không tăng.

Sau thảm họa tại Hà Nội, chuyên gia nhận định nguồn cung loại hình này tại TPHCM sẽ giảm đi vì các chủ đầu tư khó xin được dự án mới do phát sinh nhiều yêu cầu khắt khe hơn.

Trong khi đó, chi phí để xây chung cư mini sẽ tăng thêm vì nảy sinh chi phí thiết kế, nghiệm thu phòng cháy chữa cháy... Nhu cầu trong ngắn hạn sẽ bị điều chỉnh, nhưng về dài hạn sẽ không giảm và giá cũng không giảm.

Ông Tuấn lý giải chung cư mini đáp ứng tối đa người có nhu cầu mà thu nhập trung bình. Loại hình này phục vụ số đông người dân, trong khi nhà ở xã hội chưa được xây dựng nhiều. Vì vậy, sản phẩm này có khả năng tăng giá trong tương lai.

Với các khu đất được rao bán có sẵn căn hộ chung cư mini, ông nêu quan điểm lúc này không phải là nên mua hay không mua. Ông Tuấn nêu 3 nguyên nhân: "Giá tốt không đến lượt mình vì nhiều người có nhu cầu. Nguồn cung cao nên giá sẽ tăng lên, người mua được càng khó hơn. Và căn hộ đàng hoàng, có đầy đủ pháp lý, phòng cháy chữa cháy... thì vẫn tăng giá".

Để giải quyết vấn đề bùng nổ nguồn cung với chung cư mini, ông Tuấn cho rằng Nhà nước cần giải quyết càng sớm càng tốt vấn đề nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu của người dân. Đồng thời, chung cư mini cần được giám sát tốt hơn, hoàn thiện các yêu cầu về cháy nổ, an toàn.