Người mua, sửa nhà ở cũng phải lập phương án khi vay vốn: Có "làm khó" BĐS?

Vay mua, xây, sửa nhà ở cũng phải lập phương án; kiểm soát khoản vay giá trị lớn...

Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư số 39 quy định về hoạt động cho vay. Tuy nhiên, một số nội dung trong dự thảo đang khiến cả thị trường hoang mang, lo ngại.

Dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư số 39 có nhiều điểm mới đáng lưu ý, tác động đến thị trường bất động sản.

Theo bản thuyết minh kèm dự thảo, Ngân hàng Nhà nước cho biết có sửa đổi, bổ sung quy định về việc vay vốn phục vụ nhu cầu đời sống để mua nhà ở, xây dựng, cải tạo nhà ở, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà tại điểm c khoản 6 điều 2 Thông tư 39.

Việc sửa đổi, theo Ngân hàng Nhà nước, xuất phát từ thực trạng vừa qua một số tổ chức tín dụng cho vay khách hàng cá nhân với mục đích tiêu dùng, sinh hoạt liên quan đến bất động sản với số tiền lớn, tiềm ẩn rủi ro nếu xảy ra biến động trên thị trường bất động sản.

Cụ thể, nếu ở điểm c khoản 6 Điều 2 Thông tư 39 chỉ quy định lập phương án, dự án khi thực hiện hoạt động kinh doanh (trừ nhu cầu vốn phục vụ đời sống) thì ở dự thảo, sửa đổi theo hướng lập phương án, dự án cả đối với nhu cầu mua nhà ở, xây dựng, cải tạo nhà ở...

Ngoài ra, tại Điểm b khoản 7 Điều 1 Dự thảo quy định: "Kiểm soát việc cho vay để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bất động sản; cho vay cho các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư; cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn theo xác định của tổ chức tín dụng".

Cả hai nội dung đề xuất sửa đổi trên ngay lập tức nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Trong văn bản góp ý mới đây gửi Ngân hàng Nhà nước, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng lo ngại, quy định này nếu đưa vào thực thi sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Cũng theo HoREA, dự thảo sử dụng từ "kiểm soát" việc cho vay mua, kinh doanh bất động sản và kiểm soát việc cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn, nên đã dẫn đến luồng dư luận cho là Ngân hàng Nhà nước định hướng "thắt chặt" tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả "thắt chặt" cho vay để mua bất động sản cao cấp do đây là khoản vay "có giá trị lớn".

Hệ quả, theo HoREA, là các tổ chức tín dụng "ngại" hoặc "không dám" cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua bất động sản, nhà ở, hoặc vay để xây nhà, sửa chữa nhà, mà điều này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Trao đổi với Dân trí, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam - cho biết dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 39 có một số điểm sửa đổi theo hướng tích cực, nhưng cũng có nhiều điểm nên xem xét lại.

Thứ nhất, theo ông Đính, việc kiểm soát các khoản vay "có giá trị lớn" nhưng được quy định một cách chung chung rất có thể sẽ "bóp nghẹt" thị trường bất động sản. Ông giải thích, việc không giới hạn giá trị khoản vay dẫn đến tình trạng nhiều cách hiểu khác nhau, gây khó cho người vay mua bất động sản.

"Cần phải quy định rõ giá trị lớn thì lớn ở đây là bao nhiêu. Mua căn hộ giờ tầm trung cũng 3-4 tỷ đồng rồi. Ngay cả nhiều người mua những bất động sản giá trị vài chục tỷ đồng, nhưng họ mua để làm cơ sở sản xuất kinh doanh thì sao? Nhu cầu mua nhà ở hay kinh doanh đều là nhu cầu bức thiết, chính đáng, cần xem xét thận trọng để tránh tình trạng làm khó cho người mua nhà với nhu cầu thật, làm thị trường ách tắc", ông Đính đề xuất. Ông lo ngại tình trạng không rõ ràng ở quy định này có thể khiến cả người mua nhà và các tổ chức tín dụng gặp khó.

Đối với quy định "lập phương án, dự án cả đối với nhu cầu mua nhà ở, xây dựng, cải tạo nhà ở", ông Đính cũng cho rằng không hợp lý, cần bãi bỏ. "Họ chỉ có nhu cầu mua nhà ở, sửa chữa xây dựng nhà, vì sao phải lập phương án chặt chẽ như thế. Đối với những ai đầu cơ mới cần có phương án cụ thể", ông Đính nhấn mạnh.

Đừng tư duy không quản được thì cấm

Tại báo cáo phục vụ chất vấn gửi Quốc hội tại kỳ họp vừa diễn ra, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước khẳng định việc mua nhà ở tự sử dụng, tiêu dùng, hay nhu cầu vay mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân hay nhà ở thương mại giá rẻ... sẽ được tạo điều kiện.

Tuy nhiên, với những đề xuất mới đưa ra tại dự thảo, không ít người mua nhà cảm thấy lo lắng.

Chị Minh (Hà Đông, Hà Nội) dự định vay thêm ngân hàng để mua một căn hộ chung cư có giá khoảng hơn 3 tỷ đồng. Chị lo ngại thời gian tới việc vay mua có thể khó khăn hơn, ước mơ sở hữu một căn nhà lại càng trở nên xa vời khi nguồn lực tài chính còn khó khăn.

"Tôi cũng muốn không phải vay mượn gì, nhưng hiện tại nguồn cung căn hộ dưới 2 tỷ đồng cực kỳ khan hiếm. Tôi tìm mỏi mắt không thấy, đành lên kế hoạch vay ngân hàng", chị Minh tâm sự.

Một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhận xét, quy định tại dự thảo sửa đổi Thông tư 39 sử dụng từ "kiểm soát" việc "cho vay mua, kinh doanh bất động sản" và "kiểm soát" việc "cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn" khá chung chung. Điều này có thể dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng "ngại" hoặc "không dám" cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua bất động sản, nhà ở hoặc vay để xây nhà, sửa chữa nhà.

Vị chuyên gia cũng cho rằng, nhiều ngân hàng thương mại thậm chí đang "thừa tiền" mà không thể cho dòng tiền lưu chuyển, dù bất động sản vốn là lĩnh vực mang lại tỉ suất lợi nhuận cao cho ngân hàng. Ở một góc độ khác, việc ngân hàng ứ đọng vốn, trong khi bất động sản và hàng chục ngành nghề sản xuất đi theo phải chịu cảnh nằm im chịu trận là một nghịch lý khó hiểu.

"Giai đoạn 2019 -2021, đóng góp của riêng bất động sản trong GDP đã là 14% nhưng giờ lại chịu kiềm chế bởi một quy định rất "giấy tờ" như vậy, theo tôi là nhìn nhận chưa đầy đủ về vai trò của lĩnh vực này. Ở góc độ thị trường, điều này cũng đi ngược quy luật", vị này nhấn mạnh.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản, đưa ra các đề xuất để kiểm soát nêu trên, Ngân hàng Nhà nước lấy lý do bởi thời gian qua "một số TCTD cho vay khách hàng cá nhân với mục đích tiêu dùng, sinh hoạt liên quan đến bất động sản với số tiền lớn, tiềm ẩn rủi ro nếu xảy ra biến động trên thị trường bất động sản". Ông Đính cho rằng, đây là tư duy "không quản được thì cấm", vô tình khiến cho nhu cầu chính đáng của người dân trong việc tiếp cận bất động sản bị cản trở, nhu cầu tiếp cận vốn của doanh nghiệp khó khăn.

Ông Đính nhắc lại bài học hơn 10 năm trước đây, việc bóp nghẹt van tín dụng cho người vay mua nhà, đầu tư mua bán bất động sản làm thị trường khó khăn. Thị trường phải mất rất nhiều thời gian sau đó để hồi phục. Ông lo ngại nếu bây giờ tính toán không cẩn thận thì thị trường có thể rơi vào cảnh "đóng băng". Đây cũng là nhận định của nhiều chuyên gia về ảnh hưởng tiêu cực đến cả nền kinh tế với nguy cơ lạm phát hiện hữu.

"Nhu cầu mua nhà để ở, mua bất động sản để đầu tư, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh… đều là chính đáng. Nếu không tiếp cận được vốn, thị trường bất động sản đồng nghĩa với việc bị nghẽn đầu ra. Ngay cả ngân hàng cũng khó khăn, những dự án cho vay rồi mà đứng yên thì cũng nợ xấu", ông Đính phân tích. Thay vì quy định "siết chặt" như vậy, ông cho rằng cần có định hướng để nâng cao năng lực của tổ chức tín dụng, tăng cường năng lực giám sát sử dụng nguồn vốn vay, đảm bảo thu hồi nợ…

"Đồng ý là cần kiểm soát một số đối tượng nhưng cũng có những điều cần khuyến khích. Theo đó cái gì có lợi cho thị trường, cho nền kinh tế thì cần được khuyến khích chứ đừng bóp nghẹt", ông Đính nêu quan điểm.