Nghịch lý: Nhà tập thể cũ “nát” vẫn đắt gấp đôi căn hộ chung cư hạng B

Giá giảm, nhưng vẫn cao gấp đôi chung cư tầm trung

Cách đây 5 năm, thị trường BĐS Hà Nội vẫn còn rất chuộng nhà tập thể cũ ở các khu trung tâm thành phố. Độ “hot” của nhà tập thể có thể chứng minh bằng giá trị luôn ở mức rất cao, dao động từ 50 - 100 triệu đồng/ m2, thậm chí, một số khu vực, giá cao ngất ngưởng vượt ngưỡng trên 120 triệu đồng/ m2.

Ở thời điểm hiện tại, người dân có quá nhiều sự lựa chọn về nhà ở. Các dự án nhà chung cư "mọc" lên ở khắp nơi đã khiến nhà tập thể cũ thất thế trên thị trường.

Ông Huy Thắng, một môi giới đất chuyên giao dịch các căn hộ tập thể cũ cho biết: “Nếu như trước đây, mỗi tháng, tôi có thể giao dịch thành công ít nhất 3 - 4 căn hộ tập thể cũ, với giá bán dao động từ 50 - 60 triệu đồng/ m2, tùy từng khu. Thì hiện tại, dòng sản phẩm này đã không còn sôi động như trước, cả tháng may mắn thanh lý được 1 căn, giá trị cũng giảm dưới 50 triệu đồng/ m2”.

Theo ông Thắng, sở dĩ nhà tập thể cũ đang thất thế trên thị trường BĐS là do nhu cầu mua nhà ở của người dân đã thay đổi, đặc biệt là giới trẻ hiện nay.

“Nhiều người chuộng các căn hộ chung cư hơn bởi thiết kế hiện đại với nhiều dịch vụ tiện ích đi kèm. Trong khi đó, nhà tập thể thường bị chê là xuống cấp, kèm theo một số bất tiện như gửi xe, không gian chật chội,... Ví dụ, với 2,5 tỷ đồng, người mua hoàn toàn có thể lựa chọn một căn hộ chung cư tầm trung 120 m2, nhưng với tầm tiền đó thì chỉ mua được 1 căn hộ tập thể khoảng 40 m2 tại khu vực Đống Đa”, ông Thắng nói.

Theo tìm hiểu của PV Dân trí, dù giá bán của các căn hộ tập thể đã giảm nhẹ so với 5 năm trước, nhưng vẫn còn rất cao, đắt gấp đôi so với nhiều căn hộ chung cư hạng B trên thị trường.

Cụ thể, một căn hộ tập thể 50 m2, tại phố Hàng Vôi đang được rao bán 3,5 tỷ đồng, tương đương 80 triệu đồng/ m2. Tương tự, một căn hộ tập thể 40 m2, tại khu D Giảng Võ (Ba Đình) đang được rao bán 2,3 tỷ đồng, tương đương 57,5 triệu đồng/ m2.

Một số khu nhà tập thể tại quận Đống Đa như Trung Tự, Phương Mai,... có giá “mềm hơn”, dao động từ 40 - 60 triệu đồng/ m2. Trong khi đó, các khu tập thể đang xuống cấp nghiêm trọng như Bách Khoa, Thành Công cũng có giá dao động từ 40 - 50 triệu đồng/ m2.

Cá biệt, một số khu tập thể vừa “cũ” vừa “nát” như Thành Công hay Kim Liên vẫn có giá trên 50 triệu đồng/ m2.

Với cùng tầm tiền trên, người tiêu dùng hoàn toàn có khả năng sở hữu các một số căn chung cư tầm trung ở nội đô tại các khu vực như: Tây Hồ, Hoàng Mai, Hà Đông... hay các phân khúc chung cư cao cấp ở ngoại thành Hà Nội. 

Lý giải nghịch lý nhà tập thể vừa cũ nát, nhưng giá cao, thậm chí đắt gấp đôi so với những căn hộ chung cư hạng B hiện đại, bà Thu Giang, một chuyên viên môi giới BĐS chuyên nghiệp cho biết: “Giá trị của nhà tập thể cũ nằm ở 2 yếu tố, thứ nhất là vị trí đắc địa, thứ hai là sổ đỏ”.

Theo bà Giang, hầu hết các khu tập thể đều nằm ở vị trí rất đẹp, tọa lạc ở các khu đất “kim cương” của Hà Nội, rất gần trường học, bệnh viện lớn,...

Thứ hai, khi mua nhà tập thể cũ, khách hàng sẽ được sang tay chính chủ quyền sử dụng đất (sổ đỏ), thay vì quyền sử dụng nhà ở (sổ hồng) như căn hộ chung cư.

“Theo quy định của pháp luật, thì cả sổ đỏ và sổ hồng có giá trị tương đương nhau. Thế nhưng, trên thực tế, ai cũng biết giá trị đất (sổ đỏ) sẽ không bị mất giá, để càng lâu, đất càng có giá. Trong khi đó, giá trị nhà (sổ hồng) sẽ bị mất giá theo thời gian sử dụng, càng sử dụng lâu, nhà sẽ hư hỏng, xuống cấp. Như vậy, rõ ràng nhà tập thể có ưu điểm hơn chung cư ở điểm này”, bà Giang phân tích.

Xu hướng đầu tư nhà tập thể cũ, chờ đền bù

Cũng chính vì 2 yếu tố trên, hiện nay vẫn có một nhóm nhỏ nhà đầu tư tham gia thị trường "ôm hàng chung cư cũ" với mục đích chờ đền bù nhà mới, sau đó chờ đợi bán lại hoặc cho thuê với giá trị cao. 

Tuy vậy, các chuyên gia cảnh báo, do vướng mắc trong vấn đề thỏa thuận đền bù với người dân, nên các dự án xây dựng chung cư mới gần như vẫn giậm chân tại chỗ. 

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, trong 10 năm, mới chỉ có 20 khu tập thể được giải tỏa, chiếm 1% tổng số dự án. Như vậy, Hà Nội cần rất nhiều thời gian để giải quyết 99% dự án còn lại (khoảng 1.500 nhà tập thể cũ).

Do đó, nhà đầu tư khi “lướt sóng” phân khúc nhà tập thể cũ chắc chắn sẽ sống trong cảnh chật vật, chờ đợi đến lượt khu nhà mình được giải tỏa. Đó là chưa kể tới các yếu tố khách quan khác, như quy hoạch thay đổi, cơ chế, chính sách có sự chỉnh sửa.

Vì vậy, các chuyên gia BĐS khuyến cáo, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ khi quyết định “ôm” nhà tập thể để chờ giải tỏa. 

“Còn nếu xuất phát từ nhu cầu “mua để ở”, người dân nên tìm các căn hộ tập thể có sổ đỏ, tránh trường hợp mua nhà theo giấy viết tay vì rất dễ tranh chấp, thậm chí mất quyền lợi đối với ngôi nhà của mình”, bà Giang cho biết.

Việt Vũ