Ngàn tỷ gửi cho đại gia nhà đất, hám lãi cao coi chừng chết dí

Đua trái phiếu

Trong bối cảnh tín dụng dành cho bất động sản bị ngân hàng siết chặt, hàng loạt DN trong lĩnh vực này đã “tiên phong” phát hành trái phiếu. Có thể kể đến Công ty CP phát triển bất động sản Phát Đạt, phát hành 850 tỷ đồng trái phiếu; Công ty CP đầu tư kinh doanh nhà Khang Điền (KDH) phát hành 450 tỷ đồng trái phiếu; Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NoVa phát hành 400 tỷ đồng trái phiếu; Công ty CP Tập đoàn Hà Đô phát hành 250 tỷ trái phiếu; Công ty CP Đầu tư Văn Phú phát hành 800 tỷ đồng tái phiếu,...

Trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản thường có tài sản đảm bảo dưới dạng quyền sử dụng đất, có kỳ hạn phổ biến là 2 năm; lãi suất khá cao, từ 10,5%-14,5%/năm cho kỳ hạn trải lãi đầu, các kỳ sau thả nổi. Hiện tại, lãi suất cao nhất thuộc về Công ty CP phát triển bất động sản Phát Đạt, kỳ phát hành mới đây lên tới 14,5%/năm.

Thời gian tới, còn nhiều DN bất động sản khác sẽ theo chân, với hàng nghìn tỷ đồng trái phiếu được phát hành. Một số ý kiến cho rằng “cuộc đua” phát hành trái phiếu DN sắp bắt đầu.

Lãi suất trái phiếu DN bất động sản trở nên hấp dẫn hơn hẳn so với gửi tiết kiệm. Mặt bằng lợi tức kỳ hạn 1-3 năm, cao hơn  từ 1,5-2 lần, so với lãi suất huy động cùng kỳ hạn tại các NHTM. Có ý kiến cho rằng, huy động với lãi suất trên 14%/năm, vẫn chưa phải là cao và nhiều DN bất động sản sẵn sàng chấp nhận. Bởi vay ngân hàng với lãi suất trung dài hạn hiện nay, cũng đã 11%-13%/năm, chưa kể các chi phí khác tính ra thì cũng tương đương. Không những thế, để vay được vốn ngân hàng thường rất khó khăn, phải thẩm định toàn bộ hồ sơ dự án.

Trong khi đó, nhiều DN hiện muốn thúc đẩy nhanh các dự án bất động sản, bởi nếu trì hoãn, chậm tiến độ, có nguy cơ bị thu hồi. Vì vậy, để phát hành trái phiếu thành công, lãi suất phải hấp dẫn.

Còn theo chuyên gia kinh tế Phạm Nam Kim, trong tình hình hiện tại, phát hành cổ phiếu không phải là dễ. Với một thị trường chứng khoán bấp bênh, nhiều công ty IPO sẽ không đạt được mục tiêu. Vì vậy, chỉ còn con đường phát hành trái phiếu DN. Hơn nữa, DN phát hành trái phiếu không bị giám sát về giải ngân, sử dụng vốn...

Lo ngại rủi ro

Tuy nhiên, rủi ro cũng đi kèm với lãi suất hấp dẫn. Như đã đề cập, trái phiếu các DN bất động sản phát hành thường có tài sản đảm bảo dưới dạng quyền sử dụng đất. Nhưng quyền sử dụng đất có vấn đề hay không, rất khó được minh bạch. Liệu đất đó có bị tranh chấp không, tính pháp lý như thế nào, DN đã dùng để vay vốn hay góp vốn với đối tác nào chưa, đã sử dụng cho giao dịch khác chưa, giá đất được thẩm đinh như thế nào,... ? Tóm lại, rủi ro về tài sản đảm bảo rất cao.

Ham lãi suất cao mà không tìm hiểu tài sản bảo đảm có an toàn hay không thì nguy cơ rủi ro rình rập. Chẳng hạn, có DN đã phát hành trái phiếu với lãi suất cao, dùng tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất đối ứng của dự án theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT). Tuy nhiên, dự án BT này dù đã ký, nhưng DN chưa động thổ, có nghĩa là chưa có vốn đối ứng để nhận đất. Như vậy, tài sản bảo đảm cho trái phiếu chưa hình thành.

Theo thống kê của Ủy ban Chứng khoán nhà nước, năm 2018, tồn kho bất động sản của 65 DN niêm yết trên thị trường đã lên đến hơn 200.000 tỷ đồng, đó là chưa kể hàng loạt DN chưa niêm yết. Thị trường bất động sản đang trầm lắng, giảm giao dịch trong quý 1 và quý 2/2019 cho thấy một bức tranh ảm đạm. Tồn kho dưới dạng thành phẩm đang trở thành gánh nặng cho rất nhiều DN. Chính vì lo ngại rủi ro mà các ngân hàng đã siết chặt cho vay bất động sản.

Còn theo quy định trước đây về phát hành trái phiếu DN thì báo cáo tài chính của DN phát hành phải thể hiện lãi của các năm trước. Nhưng quy định mới đã bỏ điều này, chỉ cần DN có báo cáo tài chính đã kiểm toán, như vậy sẽ rất rủi ro cho nhà đầu tư.

Theo chuyên gia Phạm Nam Kim, mức độ minh bạch thông tin của nhiều DN Việt Nam không cao nên nhà đầu tư có thể đối mặt với những rủi ro khi mua phải trái phiếu của những DN kinh doanh thua lỗ, kém hiệu quả. Ngoài ra, nhiều DN có năng lực tài chính hạn chế, dự án hoặc phương án sản xuất kinh doanh thiếu khả thi, khả năng hoàn vốn thấp.

Chưa kể, công tác hạch toán kế toán thiếu chuyên nghiệp, trình độ quản lý thấp, thiếu kế hoạch và chiến lược cụ thể. Đặc biệt, nhiều DN còn ngại công bố thông tin, thậm chí giấu thông tin, báo cáo thông tin tài chính chưa rõ ràng, trong khi tính minh bạch là một trong những điều kiện quan trọng.

Hơn nữa, như đã nói, DN phát hành trái phiếu không bị giám sát về giải ngân, sử dụng vốn, nên câu hỏi đặt ra liệu nguồn vốn huy động được, chắc chắn DN có đầu tư cho dự án hay lại dùng để làm việc khác, vấn đề này rất khó kiểm soát.

Ý kiến các chuyên gia ngân hàng cho rằng, đối với người có nguồn tiền nhàn rỗi, lãi suất cao là quan tâm hàng đầu. Vì thế, trái phiếu DN cũng là một kênh đầu tư hấp dẫn. Tuy nhiên cần đọc kỹ bản cáo bạch phát hành trái phiếu. Cần quan tâm xem DN phát hành trái phiếu, có được ngân hàng bảo lãnh thanh toán hay không. Có như vậy mới yên tâm.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM vừa qua cũng khuyến khích các DN phát hành trái phiếu để huy động vốn, nhưng cũng khuyến cáo DN phải đảm bảo sử dụng đúng mục đích nguồn vốn huy động từ trái phiếu, thực hiện hiệu quả phương án sản xuất, kinh doanh và dự án đầu tư để đảm bảo lợi ích của DN cũng như nhà đầu tư trái phiếu.

Theo: Trần Thủy

Vietnamnet