Lý do tế nhị việc doanh nghiệp địa ốc cạn tiền nhưng vẫn không hạ giá bán

Để cải thiện dòng tiền cạn kiệt và tắc thanh khoản đang diễn ra trên thị trường địa ốc, nhiều đề xuất được các chuyên gia nêu ra trong các cuộc họp gỡ khó thị trường như đẩy một phần lãi suất ưu đãi vay ngân hàng để nhà đầu tư chi trả, bán công ty con, dự án... Một trong số đó phải kể đến đề xuất hạ giá bán bất động sản để tăng nguồn thu, trả bớt nợ.

Doanh nghiệp cạn tiền nhưng vẫn không chịu giảm giá bán 

Tại tọa đàm "Điểm sáng đầu tư năm 2023" do Tạp chí Kinh tế Việt Nam tổ chức, câu chuyện các doanh nghiệp bất động sản mất thanh khoản, tắc dòng tiền và đứng trước áp lực trả nợ lại không chịu giảm giá bán được các nhà đầu tư quan tâm. Trước vấn đề này, chuyên gia tài chính Đào Phúc Tường chỉ ra 3 lý do "tế nhị".

Cụ thể, theo ông Tường, đa phần doanh nghiệp bất động sản đều có nhà đầu tư "ruột". Đây là những nhà đầu tư mua vào giai đoạn đầu của dự án, từ trực tiếp chủ đầu tư. "Một khi bất động sản giảm giá, nhóm nhà đầu tư "ruột" này bị ảnh hưởng", ông nói.

Tiếp theo, ông Tường dẫn số liệu hiện 70% giá trị tài sản đảm bảo tại ngân hàng của các doanh nghiệp là bất động sản. "Nếu giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản đảm bảo của các công ty đó". Khi đó, phía ngân hàng sẽ yêu cầu các công ty bất động sản bổ sung tài sản đảm bảo để đảm bảo tỷ lệ an toàn. "Nhưng các công ty còn không còn tài sản để bổ sung, sẽ tạo ra câu chuyện hóc búa", ông Tường nói. 

Cuối cùng là nguyên nhân xuất pháp từ tính pháp lý của các dự án bất động sản. Theo chuyên gia, nhiều dự án có vấn đề pháp lý, nếu giảm giá thì công ty bất động sản cũng "chỉ hớt chính mình, chẳng bán được".

Theo ông Tường, về mặt logic, doanh nghiệp cần tiền trả nợ thì phải giảm giá bán nhưng 3 yếu tố "tế nhị" trên làm các doanh nghiệp bất động sản cần phải cân nhắc việc này. "Tuy nhiên, trên thị trường cũng đã có nhiều công ty giảm 20-30% giá thị trường so cấp so với giá ở vùng đỉnh", chuyên gia Đào Phúc Tường thông tin.

Gỡ khó thị trường: Giải quyết ngay vấn đề pháp lý

Trong khi đó, PGS.TS. Phạm Thế Anh, Chuyên gia kinh tế, giảng viên Đại học Kinh tế Quốc dân, lại nhấn mạnh câu chuyện gỡ khó thị trường, phải lưu ý đặc biệt đến việc giải quyết ngay các vấn đề pháp lý cho các dự án bất động sản. Đây được cho là mấu chốt giúp thị trường tháo gỡ khó khăn ở thời điểm hiện tại. Theo thông tin từ Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng tại cuộc họp về tín dụng bất động sản tổ chức hôm 8/2, 70% khó khăn của doanh nghiệp đến từ pháp lý.

"Trong môi trường rủi ro như hiện nay, các hoạt động, dù bán lẻ hay các hoạt động M&A liên quan đến bất động sản chỉ được thực hiện khi nhà đầu tư an tâm về tính pháp lý của dự án. Điều này nằm trong tay của các nhà điều hành, và phải xử lý đầu tiên", chuyên gia Phạm Thế Anh nhấn mạnh.

Theo vị này, tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài khiến hàng trăm dự án không được phê duyệt, gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư.

Bên cạnh gỡ khó về pháp lý, ông Phạm Thế Anh còn đề cập đến câu chuyện hạ lãi suất để giúp doanh nghiệp bất động sản "dễ thở". Theo ông, nếu loại trừ tất cả những rủi ro nội tại, đặt trong mối quan hệ tương quan giữa tình hình lạm phát ở Việt Nam hiện nay cũng như khả năng bảo vệ đồng nội tệ và sức ép lãi suất từ bên ngoài, dư địa hạ lãi suất của Việt Nam để hỗ trợ chung cho nền kinh tế là có.

"Khi hạ lãi suất, đầu tư vào kênh tài sản sẽ hấp dẫn hơn, đặc biệt là chứng khoán hay bất động sản. Khả năng mua nhà của người mua nhà để ở cũng sẽ dễ hơn", ông Thế Anh nêu.

Với mặt bằng lãi suất hiện nay, ông nhận định doanh nghiệp phụ thuộc vốn vay ngân hàng lớn, làm đóng băng các thị trường, không chỉ thị trường bất động sản. Điều này làm sức khỏe của nền kinh tế nói chung yếu đi.

Ông chỉ ra thêm, mặt bằng lãi vay các ngân hàng trên thị trường hiện nay phổ biến ở mức 12-13%/năm đối với các khoản vay trung, dài hạn. "Mức này cao hơn khá nhiều so với cùng thời điểm năm trước, do mặt bằng lãi suất huy động bị đẩy lên rất cao, có thời điểm tới 10,5%/năm", ông nói.

Ông Nguyễn Tùng Anh, Trưởng phòng Phân tích Tín dụng và Dịch vụ Tài chính xanh của FiinRating, cho rằng khi lãi suất hạ nhiệt, kỳ vọng lợi tức cho người thuê nhà sẽ gia tăng và sẽ đến lúc một điểm trung hòa, giúp bức tranh của ngành bất động sản sáng hơn.

Cùng với đó, ông cho biết thị trường bất động sản cần có sự hỗ trợ rất cấp thiết đến từ chính sách của cơ quan chức năng, từ đó có thể gỡ được những nút thắt quan trọng hiện nay.

Bên cạnh đó, theo chuyên gia tài chính Đào Phúc Tường, để kích thích nhà đầu tư quay lại thị trường, bên cạnh giảm lãi suất, giá bất động sản cũng phải giảm đủ sâu.

"Theo công thức truyền thống, khi nào lợi tức trên chi phí tính ở thị trường bất động sản cho thuê ngang với lãi suất tiền gửi tiết kiệm thì lúc đó là đáy thị trường bất động sản. Hiện lợi tức trên chi phí khi đầu tư ở thị trường Hà Nội, TPHCM quanh 3-5%/năm, trong khi lãi suất tiền gửi 9-10%/năm, chứng tỏ bất động sản chưa phải là cơ hội đầu tư hấp dẫn để kéo nhà đầu tư trở lại thị trường", ông Tường phân tích.